[질문]

임차인이 상가의 호실을 임차해 사용하는 상황에서 상가 건물 공용부분의 하자가 발생했다면 임대인은 수선의무를 다해야 할까?

[답변]

상가 건물에서 발생하는 각종 하자에 관해 임대인과 임차인 사이에 갈등이 벌어지는 일은 매우 빈번하다. 민법 제623조에서는 임대인이 임차인이 계약도중 임대목적물을 사용 및 수익하기 위해 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하고 있다고 규정하고 있으나 사용 및 수익하기 위해 필요한 상태라는 것은 각자의 입장에 따라 충분히 달리 해석할 수 있기 때문이다. 통상적으로 임대인들은 임대목적물은 사용 및 수익이 불가능할 정도의 문제가 아니라면 임차인이 직접 비용을 부담해 해결해야 한다고 주장하고 임차인들은 소모품에 해당하는 것이 아니라면 기본적으로 임대인이 수선을 해줘야 한다고 주장하기에 수많은 갈등이 발생한다. 이에 법원에서는 임대인은 주택의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않지만 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 된다는 좀더 세부적인 기준을 제시한 바 있다.

문제는 임대목적물의 사용 및 수익이 어려울 정도의 문제라는 점에 대해서는 양측이 동의하나 그 문제가 공용부분의 하자로 인해 발생한 경우다. 이 경우 임대인은 건물의 공용부분의 관리책임 및 하자를 보수할 책임은 건물의 관리단 및 관리단으로부터 관리업무를 위탁받은 위탁관리업체에 있기에 자신이 해줄 수 있는 일이 없다고 주장하고 임차인은 임대계약의 당사자이자 임대목적물의 소유자인 임대인이 적극적으로 하자보수에 임해야 한다고 주장하게 된다. 최근 법원에서 이와 같은 문제에 대해 임대인의 수선의무는 임대인에게 수선이 필요한 문제에 대한 귀책사유가 없는 경우에도 인정된다는 원칙을 제시하며 임차인이 공용부분의 누수로 인해 임대차목적물의 사용 및 수익에 어려움을 겪고 있었고 임대인이 이를 인지했음에도 소유자이자 임대인으로서 수선의무를 적극적으로 이행하지 않았다면 이는 임대차계약의 해지 사유가 된다고 판단했다. 조금더 구체적으로 살펴보면 법원은 임차인은 상가 건물의 소유자가 아니어서 공용부분에 대한 어떠한 권리도 가지지 못하는 반면 임대인은 상가 건물의 구분소유자로서 관리단을 통해 하자보수를 요구할 수 있기에 임대인이 공용부분의 하자보수에 대한 지배 및 관리권을 가지고 따라서 하자의 발생이 시행사 또는 시공사의 책임이라는 이유만으로 임차인에게 그 하자로 인한 임대차목적물의 훼손에 대한 수선의무를 전가할 수 없다고 판단한 뒤 임대인이 적극적으로 하자보수 절차를 진행하지 않고 연락이 잘 되지 않은 것은 임대인이 자신의 수선의무를 다하지 않은 것에 해당한다고 봤다. 즉 상가 건물의 공용부분에서 하자가 발생하고 그로 인해 임대목적물의 사용 및 수익이 어려워지는 경우 임대인은 공용부분의 하자라는 이유만으로 소극적으로 대응해서는 안 되며 이 경우 임차인에게 임대차계약의 해지권이 인정된다고 판단될 가능성이 큰 바, 임대인은 시행사 및 시공사에게 적극적으로 하자보수를 요청하고 관리단에도 하자 문제를 해결해 줄 것을 요청하며 임차인과 하자 문제에 대해 지속적으로 논의하는 등의 노력을 기울어야 임대인의 수선의무를 다했다고 인정될 것이다. 한편 임차인의 경우 공용부분의 하자로 인해 어려움을 겪고 있음에도 관리단이 구분소유자가 아니라는 이유로 적극적으로 하자 문제를 해결해 주지 않고 임대인 역시 하자가 공용부분의 문제에 따른 것이므로 자신에게 책임이 없다는 태도를 보인다면 임대차계약을 해지하고 이에 대한 손해배상을 청구할 수 있다는 사실을 인지하고 임대인에게 더욱 적극적인 문제해결을 요청할 수 있을 것이다.

<법무법인 산하 변호사>