공동주택관리법이 적용되는 아파트에서는 입주민들이 단체로 아파트 관리에 관한 중요한 사항을 결정하지만, 집합건물법에서는 입주민총회라는 개념을 사용하고 있지 않다. 입주민들이 관리에 관한 중요한 사항을 결정함에도 단체 법리에 어긋나게 총회라는 개념을 두고 있지 않다는 점은 매우 아쉽다. 집합건물에서는 구분소유자들로 구성된 관리단의 의사를 결정하는 기관을 총회 대신에 집회라고 부른다. 집회는 결의를 통해 공용부분의 변경, 수선계획의 수립 등 관리단의 중요한 사업에 관한 결정을 한다. 따라서 집회의 소집절차 준수는 상당히 중요하다. 소집절차에 문제가 있다면 집회 결의는 무효가 된다.

관리단 소집절차는 크게 관리인이 있는 경우와 관리인이 없는 경우로 나뉜다. 관리인이 있는 경우 관리인이 관리단집회를 소집하게 된다. 그리고 구분소유자의 5분의 1 이상은 관리인에게 집회의 소집을 요청할 수도 있다. 요청이 있었음에도 관리인이 관리단집회를 소집하지 않으면 구분소유자들은 직접 집회를 소집할 수도 있다. 관리인이 없는 경우 구분소유자의 5분의 1 이상이 관리단집회를 소집할 수 있다. 그런데 관리인이 있는 경우 구분소유자들이 바로 관리단집회를 소집할 수는 없고 법원의 허가를 받아야 한다. 즉 관리인이 있는 경우 구분소유자들의 집회 소집 권한이 일정 부분 제한된다. 이런 차이로 인해 관리인의 유·무 여부는 집회를 소집하고자 하는 구분소유자들에게 상당히 중요하다.

‘관리인이 없는 경우’의 판단이 언제나 쉬운 것은 아니다. 관리인이 선출되지 않거나 사퇴한 경우 관리인이 없다는 점이 명백하다. 관리인이 있지만 직무집행정지가처분으로 직무가 정지되는 경우 관리인이 없다고 봐야 한다. 직무집행이 정지돼 직무대행자가 선임된 경우, 직무대행자는 관리인의 직무를 대행하므로 관리인이 있다고 봐야 한다. 따라서 직무대행자가 선임됐다면 구분소유자들은 일단 직무대행자에게 관리단집회의 소집을 요청한 후 집회가 소집되지 않으면 법원의 허가를 받아 집회를 소집할 수 있다. 관리인이 없어 임시관리인이 선임된 경우 직무대행자의 경우와 마찬가지로 관리인이 있다고 봐야 한다. 문제가 되는 것은 관리인의 임기가 만료된 경우다. 임기가 만료됐더라도 기존의 관리인은 새로운 관리인이 선임될 때까지 계속해서 관리인의 업무를 수행해야 하기 때문에 논란이 발생한다. 물론 관리를 계속해야 하는 것은 아니며 관리를 계속하는 것이 부적절한 경우에는 그렇지 않다. 만약 임기 만료된 관리인이 계속해서 관리를 해야 하는 의무를 부담한다면 기존의 관리인이 관리인의 업무를 수행하므로 관리인이 있는 경우로 볼 수도 있다. 그런데 임기가 만료된 관리인에게 계속 업무 수행 의무를 부과하는 이유는 관리의 공백을 막기 위한 것이지 계속해서 관리인으로 인정하는 것은 아니다. 그리고 구분소유자들이 법원의 허가를 받아 집회를 개최하도록 한 집합건물법의 규정은 관리인과 구분소유자들이 대립하는 경우 과도하게 관리단집회의 소집을 요구하는 것을 방지하기 위한 것이다. 즉 집회소집이 관리인에게 과도한 부담이 되도록 하는 것을 방지하기 위해 구분소유자들의 집회 소집권을 일정 부분 제한하고 있다. 그렇다면 임기가 만료된 관리인의 경우 구분소유자들의 집회소집권을 제한할 필요성이 강하지 않으므로 관리인이 없는 경우로 봐야 한다. 따라서 구분소유자들은 법원의 허가 없이 관리단집회를 소집할 수 있다. 의무관리대상이 아닌 아파트는 집합건물법에 근거해 관리가 돼야 하므로 관리인의 여부가 관리단집회의 소집절차와 관련해 중요한 의미를 갖는다.

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