공동주택에서 청소, 경비, 소독, 승강기 유지 등의 용역계약은 통상적으로 공용관리비와 관련이 있으므로 관리용역계약이라고 부를 수 있다. 관리용역계약에서는 관리주체가 계약의 당사자로 계약의 내용도 이행하게 된다. 관리주체는 위탁관리의 경우 위탁관리회사(이하 위탁사)이며, 자치관리의 경우 자치관리기구의 대표자인 관리사무소장을 의미한다. 그런데 관리용역계약과 관련해 사업자를 선정하기 위한 시행령과 사업자 선정 지침은 여러 문제점을 갖고 있다.

첫째 위탁관리의 경우 위탁사가 경비나 청소 등의 용역계약을 체결한다. 그러나 과연 위탁사를 용역계약의 당사자로 볼 수 있는지는 의문이다. 통상적으로 입주자대표회의와 관리소장이 사업자를 선정하기 위한 절차를 진행한다. 위탁사는 자신이 계약상 명의자임에도 불구하고 계약 체결에 관여할 여지가 별로 없으며, 계약 체결 여부를 알지 못하는 경우도 많다. 최종적인 판단도 입주민들의 의사가 우선된다. 또한 위탁사는 계약의 당사자임에도 불구하고 용역계약의 내용을 정할 수도 없다. 공동주택 관리규약 준칙은 용역계약을 체결하는 경우에도 용역대금 산출내역서에 따라서 정산을 하도록 규정하고 있으며 용역계약의 경우에도 인건비를 정산해야 한다. 원칙적으로 용역계약을 체결할 때 정산제나 정액제는 계약당사자들이 정하는데 위탁사는 자신이 계약을 체결하면서도 사실상 이를 정할 수 없고 정할 기회를 갖지 못한다.

둘째 위탁사는 청소나 경비 등의 용역계약의 당사자이면서 집행을 하게 된다. 원칙적으로 계약의 내용은 계약당사자가 이행하게 된다. 따라서 위탁사가 용역계약의 당사자라면 당연히 위탁사가 용역계약에 따라 상대방으로부터 용역을 제공받고 그에 대한 대가를 지급해야 한다. 경비나 청소 등 용역회사가 제공하는 용역이 최종적으로 입주민들에게 제공된다고 하더라도 법적으로는 위탁사에 제공하는 것이며, 그 용역대금의 지급의무도 위탁사가 부담한다. 그런데 이러한 계약 관계에도 불구하고 청소나 경비 등의 용역이 위탁사가 아닌 입주민들에게 직접 제공되는 것으로 보고 용역대금도 입대의가 직접 용역회사에 지급하는 경우가 많다. 용역회사는 용역을 제공하면서 위탁사에 계산서(부가가치세가 면제되는 경우) 또는 세금계산서를 발급해야 하는데 위탁사 명의로 이러한 계산서가 발급되지 않는 경우도 많다.

셋째 위탁사는 청소나 경비용역 입찰에 참가할 수 있다. 만약 위탁사가 사업자로 선정된다면 위탁사는 청소나 경비용역을 자신에게 제공하고, 자신에게 용역대금을 지급하게 된다. 계약법의 일반원칙에 따르면 이런 일은 불가능하다. 만약 위탁사가 일반관리용역뿐만 아니라 청소나 경비 등의 용역까지 제공한다면 용역의 제공자는 위탁사가 되며, 용역을 제공받는 자는 입대의가 돼야 한다. 즉 위탁관리계약의 범위에 일반관리용역뿐만 아니라 청소나 경비 등의 용역이 포함돼야 한다.

넷째 자치관리의 경우 관리소장이 관리주체가 된다. 그런데 관리소장은 청소나 경비 등의 용역계약의 당사자가 될 수 없다. 자치관리에 있어 관리소장은 입대의와 근로계약 관계에 있는 피용자이기 때문에 계약의 당사자가 될 수 없고, 이 경우 입대의가 돼야 한다.

계약법의 관점에서 볼 때 아파트의 청소나 경비 등 용역계약의 체결과 이행 및 계약 관계는 정말 설명할 수 없는 부분이 많다. 그러나 계약 관계가 부실하면 반드시 문제가 발생하거나 비효율이 발생한다. 이제라도 공동주택의 용역계약에 관한 사업자 선정의 법적인 틀을 다시 점검하고 원칙에 맞게 그 틀을 만들어 가야 한다.

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