의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리하다가 입주예정자의 과반수가 입주하면 새로 구성된 입주자대표회의에 관리업무를 인계해 줘야 한다. 입주예정자의 과반수가 입주해 입대의가 구성될 때까지 사업주체가 공동주택을 관리하는 것을 이른바 ‘사업주체 관리’라 칭한다. 사업주체 관리가 종료하고 입대의가 관리업무를 인계한 후 사업주체가 체결한 위탁관리계약과 관련해 다양한 분쟁이 발생하고 있다.

특히 사업주체 관리 기간에 지급됐던 퇴직적립금이나 연차수당의 반환을 청구하는 사례가 많다. 그런데 위탁관리업자와 위탁관리계약을 체결한 당사자는 사업주체인데, 계약 체결 당사자가 아닌 입대의는 어떠한 근거에서 퇴직적립금이나 연차수당의 반환을 청구할 수 있게 될까? 즉, 입주예정자 과반수가 입주해 최초 입대의가 구성되면 기존 사업주체 관리 기간에 체결된 위탁관리계약의 효력이 입대의에 그대로 승계되는지 여부다.

공동주택관리법 제11조에서는 ‘관리의 이관’에 대해 규정하고 있고, 동법 제13조는 ‘관리업무의 인계’에 관한 규정을 두고 있으나, 사업주체의 위탁자로서의 지위가 그대로 입대의에 승계가 되는지 여부에 대한 명시적인 규정은 마련돼 있지 않다.

결국 위와 같은 법령의 내용과 사업주체가 맺은 위탁관리계약의 내용 등을 종합해 해석을 통해 위탁자 지위 승계 여부를 판단할 수 밖에 없을 것이다.

사업주체 관리 기간이 종료된 후에 입대의에서 실제 지급되지 않은 경비원, 미화원의 연차수당과 퇴직적립금의 반환을 청구한 사건에서 법원은 사업주체가 갖는 위탁자의 지위가 입대의에 승계된다고 판단하고 있다.

위탁자 지위의 승계를 인정하는 구체적인 논거는 아래와 같다.

①위탁관리계약의 서두에 ‘사업주체가 법 제11조 규정에 따라 관리해야 할 공동주택 관리를 위해 이 사건 관리계약을 체결한다’는 점이 명시돼 있고, 법 제11조 제1항은 ‘사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리해야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주했을 때에는 입주자 등에게 해당 공동주택을 관리할 것을 요구해야 한다’고 규정해 관리의 이관이 일정 시점에 의무적으로 이뤄지도록 규정하고 있는 점과 관리계약에서 관리계약의 기간을 구체적으로 정하고 있으면서도 ‘입대의가 구성돼 관리업무의 인계를 요구한 경우에는 지체없이 당해 자치관리기구에 관리업무를 인계해야 하고, 위탁관리업자는 법 제11조에 의해 입대의가 구성되도록 적극 협력해 사업주체 관리기간을 최대한 단축할 수 있도록 노력해야 한다’고 규정하고 있는 점을 보면, 해당 관리계약은 정해진 계약기간이 만료되기 전이라도 입주예정자 과반수가 입주한 이후에는 관리업무 주체가 기존 사업주체에서 입대의로 변경될 것을 예정하고 체결된 것으로 봄이 타당하다.

②위탁관리계약에서 일반관리비, 경비비, 미화비 등 관리비용을 아파트 입주자들이 부담하도록 정하고 있는 점에 비춰 보면, 비록 관리계약에서 ‘입대의가 관리업무를 인계받은 때 이 사건 관리계약이 종료된다’고 규정하고 있으나 이는 사업주체가 더이상 위탁자의 지위에 있지 않음을 표현한 것일 뿐 사업주체가 위탁자로서 취득한 권리·의무가 모두 소멸해 그 지위가 입대의에 승계될 수 없다는 내용으로 보기 어렵다.

③입주예정자 과반수가 입주하고 입대의가 구성됐으나 아직 관리업무 인계가 되지 않았던 시점에 위탁관리업자는 사업주체가 아닌 입대의에 관리비용을 청구했고, 입대의를 공급받는 자로 해 전자세금계산서를 발급했으며, 입대의 구성 이후 사업주체가 이 사건 아파트 관리업무를 수행했다고 볼 만한 사정은 없는 점 등에 비춰 보면, 위탁관리업자는 입대의가 사업주체의 지위를 승계해 이 사건 관리계약의 위탁자로서의 업무를 수행한다는 점을 승인한 것으로 봄이 타당하다.

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