공동주택관리법령에서는 공동주택의 청소 및 경비용역에 관한 사업자 선정 및 집행은 관리주체가 담당하도록 규정하고 있다.

그러나 최초 입주자대표회의가 구성돼 관리업무를 인수하기 전까지는 사업주체가 관리주체의 역할을 담당하게 되고, 그에 따라 관리용역뿐만 아니라 청소 및 경비용역을 담당할 사업자 선정 및 집행도 사업주체가 담당하고 있다. 이러한 이유로 사업주체가 입주자대표회의를 대신해 관리업무를 담당하는 시기의 ‘관리업무 위수탁계약’에는 관리용역뿐만 아니라 청소 및 경비용역도 포함되는 경우가 일반적이다.

문제는 사업주체 관리 시기에 체결된 관리업무 위수탁계약에서 관리용역과 청소·경비용역의 수수료 지급 방식을 다르게 정하는 사례가 많고, 이러한 경우에 청소·경비용역의 수수료를 관리용역비와 달리 도급비로 볼 수 있는지와 관련한 분쟁이 자주 발생하고 있다.

예를 들어 관리용역계약서에 ‘관리위탁수수료는 ㎡당 얼마’라고 정하면서, ‘관리사무소 인건비는 실비정산제로 운영하되, 경비원과 미화원의 인건비는 별도 도급비로 지급한다’고 규정한 사례가 있다고 가정해 보자. 이때 경비·청소용역은 ‘도급’으로 해석할 수 있을까?

이는 관리용역과 경비·청소용역이 혼합된 ‘관리업무 위수탁계약’의 성격을 위임과 도급으로 분리해서 볼 것인지 여부에 관한 문제고, 궁극적으로 이러한 문제는 경비·청소용역비로 지급된 금원 중에서 실제 지출되지 않은 연차수당이나 퇴직적립금의 반환청구가 가능한지에 관한 논의로 이어지고 있다.

실무에서 사업주체 관리 기간에 관리용역과 경비·청소용역이 혼재된 ‘관리업무 위수탁계약’은 위임과 도급으로 구분되는 것이 아니라 모두 위임의 성격을 갖는 것으로 해석되고 있다.

왜냐하면 용역 계약의 제목은 ‘관리업무 위수탁계약’이고, 위탁하는 사무의 내용은 ‘부대시설 및 복리시설의 유지·보수와 안전관리, 단지 내 경비, 청소, 소독 및 쓰레기 수거 등’으로 표시함으로써 경비 및 미화 업무가 관리업무에 포함되는 것으로 기재되고 있기 때문이다.

또한 사업자는 선량한 관리자로서 신의성실의 원칙에 따라 아파트를 관리하도록 정하는 규정, 사업자로 하여금 업무 수행 결과, 관리비 부과내역 등을 위탁자에게 보고하도록 하고, 특별한 사정이 없는 한 위탁자의 지시에 응하도록 정한 규정, 사업자로 하여금 예산, 직원의 급여 등에 관한 사항에 관해 위탁자로부터 사전에 승인을 받아 결정하도록 하는 규정 등을 둘 경우, 이러한 규정들은 일정한 일의 완성을 위해 어떠한 노무를 어떻게 제공하는지가 수급인에게 전적으로 맡겨져 있는 도급계약이라기 보다는 당사자 사이의 특별한 신뢰관계에 기초해 사업자에게 아파트의 관리업무를 위탁하는 것을 주된 내용으로 하는 위임계약이라고 보는 근거가 되고 있다.

결국 법원은 용역 계약서상의 ‘도급비’ 또는 ‘용역비(도급용역)’과 같은 문구만으로 경비·청소용역의 성격을 정하는 것이 아니라 계약의 전체적인 내용과 구체적인 업무를 살펴서 그 성격을 정하고 있는 것이다.

따라서 사업주체 관리 시기의 경비·청소용역은 관리용역과 별도로 계약서를 작성할 필요가 있고, 업무 사항도 ‘구체적인 일의 완성을 위해 특정한 노무를 제공’하는 것으로 정해야 한다. 뿐만 아니라 해당 용역에 관해서는 민법의 위임에 관한 규정을 배제한다는 점도 명확하게 규정하는 것이 필요하다.

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