공동주택관리법 제2조에서는 ‘관리주체’를 공동주택을 관리하는 공동주택의 관리사무소장(자치관리), 관리업무를 인계하기 전의 사업주체(사업주체관리), 주택관리업자(위탁관리), 임대사업자(임대아파트)로 정의하고 있고, 관리주체는 공동주택을 효율적으로 안전하게 관리해야 한다(제3조). 그리고 공동주택의 입주자등은 의무관리대상 공동주택을 자치관리하거나 주택관리업자에게 위탁해 관리해야 한다(제5조).

이처럼 공동주택을 효율적이고 안전하게 관리할 권한과 책임을 갖는 관리주체(자치관리는 관리사무소장, 위탁관리는 주택관리업자)는 ▲공동주택의 공용부분의 유지·보수 및 안전관리 ▲공동주택단지 안의 경비·청소·소독 및 쓰레기 수거 ▲관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행 ▲장기수선충당금의 징수·적립 및 관리 ▲관리규약으로 정한 사항의 집행 ▲입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행 ▲그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항에 관한 업무를 수행해야 한다(법 제63조).

만약 관리주체가 관리비등의 징수·집행 등에 관한 장부 및 증빙서류의 작성 및 보관, 공동주택의 증축·개축·대수선행위에 대한 신고, 관리사무소장의 배치(위탁관리) 등 업무와 관련해 위반이 있을 경우, 관리주체는 형사처벌을 받을 수 있다.

뿐만 아니라 관리주체가 장기수선계획의 수립이나 장기수선충당금의 집행, 관리비등의 사용, 회의록등의 작성 및 보관, 관리비 지출에 관련된 계약서 등의 공개 등과 관련해 위반이 있으면 과태료를 부과받을 수도 있다. 이상의 규정을 종합해보면 주택관리업자는 관리주체의 지위에서 공동주택을 효율적으로 안전하게 관리해야 하고, 이를 위해 주택관리업자는 주택관리사(보)의 자격이 있는 자를 관리사무소장으로 배치해야 한다.

그런데 법에서는 관리주체의 업무와 책임에 대해서는 상세하게 규정하면서도 정작 관리주체로서의 역할을 담당하는 주택관리업자의 단체(협회) 설립에 관해서는 규정을 마련하지 않았는바, 이는 명백한 입법 오류라고 생각한다.

특히 공동주택관리법에서는 주택관리사단체가 관리사무소장의 손해배상책임은 물론 공동주택에서 발생하는 인적·물적 사고, 그 밖에 공동주택관리업무와 관련한 종사자와 사업자의 손해배상책임 등을 보장하기 위해 공제사업을 할 수 있도록 규정하고 있는바, 필자는 종사자의 손해배상책임을 보장하기 위한 공제사업의 필요성은 오히려 그들의 사용자인 주택관리업자 단체에 더 요구된다고 본다.

우리나라 의무관리대상 공동주택은 대부분 자치관리가 아닌 위탁관리를 선택하고 있고, 관리사무소장을 비롯한 관리사무소 직원들은 모두 관리주체인 주택관리업자 소속의 직원이다. 만약 관리사무소장을 비롯한 관리사무소 직원들이 관리업무를 수행하면서 고의 또는 과실로 입주자등에게 재산상의 손해를 입힌 경우, 그들을 고용한 주택관리업자도 사용자로서의 책임을 부담한다. 현재 주택관리사가 가입한 공제의 한도액이 5000만원에 불과한데, 주택관리업자가 아파트 전체 직원을 대상으로 공제에 가입을 한다면 손해를 보장하는 공제한도를 훨씬 더 크게 정할 수 있으므로 사고로 인한 입주자등의 손해를 보다 강력하게 구제할 수 있을 것으로 기대할 수 있다.

따라서 입법자인 국회는 주택관리업자가 공동주택을 투명하고 안전하며 효율적으로 관리할 수 있도록 주택관리업자단체를 설립할 수 있도록 하는 근거를 마련하고, 이 단체(협회)는 법인으로 하며, 협회의 정관은 국토교통부장관의 인가를 받을 수 있도록 법을 개정해야 할 것이다.

‘새는 좌우의 날개로 난다’는 리영희 선생님의 말씀처럼 새는 한쪽 날개만으로 하늘을 날 수는 없다. 이제 주택관리업단체(협회)도 그 역할과 위상에 맞게 법정단체라는 날개를 달아서 기존 법정단체인 주택관리사단체와 함께 공동주택관리의 좌우 날개가 돼 모두 더 높은 곳으로 비상하기를 기원한다.

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