집합건물법이 2020년 개정돼 2021년 2월 5일부터 시행(이하 ‘개정 집합건물법’)됐는데 이번 호 칼럼에서는 공동주택관리법과 연관해 개정 집합건물법의 주요 내용들에 대해 살펴보고자 한다.

우선, 통상의 공용부분 변경에 관한 사항은 관리단 집회에서의 구분소유자 및 의결권 각 3분의 2 이상의 결의로 결정하나 개정 집합건물법의 경우 권리변동 있는 공용부분의 변경과 관련해 건물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 것으로 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분 변경에 관한 사항은 관리단 집회에서 구분소유자 및 의결권 각 5분의 4 이상의 결의를 요하는 규정을 둠으로써 엄격한 요건을 요구하면서 설계의 개요 및 예상 공사 기간과 예상비용 등의 내용에 대한 관리단 집회의 결의를 요구하고 있다.

또 수선적립금(공동주택의 경우 공동주택법령에서 관리비 구성항목으로 장기수선계획에서 제외되는 공동주택의 공용부분의 수선과 보수에 소요되는 비용과 냉난방시설의 청소비나 공동으로 이용하는 시설의 보수유지비 등으로 수선유지비를 규정하고 있다) 규정이 새로 생겼는데 개정 집합건물법 상의 수선적립금은 집합건물법 시행령 규정을 함께 볼 때 공동주택에서의 수선유지비와는 달리 공동주택에서의 장기수선계획과 유사한 것으로 보이고 관리단은 규약에 달리 정한 바가 없으면 관리단 집회의 결의로 수선적립금을 징수, 적립할 수 있고 수선적립금은 수선계획 공사와 자연재해 등 예상하지 못한 사유로 인한 수선공사에 사용하도록 하는 규정을 뒀다.

또 관리인의 선임 관련해 전유부분이 50개 이상인 건물(공동주택관리법 상의 일정한 조건의 의무관리 대상 공동주택과 대규모 점포 등은 제외한다)의 관리인으로 선임된 자는 선임 사실을 시나 자치구의 구청장에게 신고해야 하고 이에 따른 신고는 개정 집합건물법 시행 이후 관리인을 선임하는 경우부터 적용하고 신고를 게을리한 경우 200만원 이하의 과태료 부과 대상이 된다는 규정을 새로 뒀고 구분소유자나 분양자 등 이해관계인은 선임된 관리인이 없을 경우 법원에 임시관리인 선임을 청구할 수 있다는 규정을 뒀다.

또 공동주택의 층간소음의 경우에는 공동주택법령에서 이미 규정을 두고 있는데(공동주택법령에는 간접흡연 피해 금지조항도 두고 있다) 개정 집합건물법에서 관리인의 업무 수행 범위 관련해 소음,진동, 악취 등을 유발해 공동생활의 평온을 해치는 행위 중지 요청 또는 분쟁 조정절차 권고 등 필요한 조치를 할 수 있는 권한을 부여하고 있다.

또한 300세대 이상의 공동주택의 경우 원칙적으로 의무적인 회계감사 규정을 두고 있는 공동주택관리법령과 마찬가지로 집합건물의 경우에도 조금이나마 회계 투명성이 보장될 수 있게끔 하기 위해 개정 집합건물법에서 150세대 이상이면서 일정 요건을 갖춘 집합건물의 관리인은 원칙상 회계감사를 받아야 한다는 규정을 뒀다. 50가구 이상 150가구 미만 건물이면서 일정 요건을 갖춘 건물 관리인도 구분소유자 5분의 1 이상의 연서에 의한 요구가 있을 경우 회계감사를 받아야 한다는 규정을 두면서 개정 집합건물법 시행 이후 개시되는 회계연도부터 적용한다는 부칙 규정을 뒀다.

관리위원회 구성 및 운영과 관련해 개정 집합건물법에서는 관리인은 규약에 달리 정한 바가 없으면 관리위원회 위원이 될 수 없다(관리인은 원칙적으로 구분소유자일 필요가 없지만 관리위원회 위원은 구분소유자 중에서 선출할 수 있고 양자는 집행자와 감시자라는 점에서 관리인이 관리위원회 위원이 될 수 있다는 규정은 체계부조화로 보인다)는 규정을 둬 관리인은 원칙적으로 관리위원회 위원이 될 수 없다는 규정을 뒀고 관리위원회 위원 임기는 2년의 범위 내에서 규약으로 정한다는 규정을 담았다.

집합건물 분쟁 관련해 소음, 진동, 악취 등 관련 분쟁을 새로이 포함시켰고 과태료를 좀 더 세분화하면서 회계감사 관련 위반 행위에 대한 과태료 금액을 높였다.

개정 집합건물법은 근본적으로 회계 감사 규정을 둬 좀 더 투명성을 높이려 한 점에서 긍정적이라 할 것이고 향후 공동주택관리법처럼 더 체계적으로 개정돼야 할 것으로 보인다.

외부 필진의 글은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.