법무법인 우리로 주규환 변호사

아파트 등의 공동주택 및 일반 집합건물은 물론 도급계약에 따라 건축된 단독주택 등에 발생하는 하자나 또는 설계도면대로 건물을 시공하지 않은 오·미시공, 변경시공 때문에 대부분의 입주자들이나 건축주는 정도의 차이는 있지만 상당한 불편함을 겪는 경우가 허다하다. 어떤 경우는 건물의 안전성에 위해가 갈 정도의 부실 공사 때문에 그 하자가 너무 중대해 일상생활에 지장이 발생하는 경우도 있다. 이번 호 칼럼에서는 건물에 발생하는 하자 여부를 판정하는 준거 도면 및 하자, 특히 중대한 하자의 보수 방법과 보수가 불가능한 중대한 하자에 대한 손해배상 등의 문제들에 대해 살펴보고자 한다.

주택법 및 주택법 시행규칙에 따라 사업주체는 30호 이상의 아파트 등 공동주택의 건축에 있어 사업계획승인을 받아야 한다. 주택건설사업계획승인을 얻고자 하는 자는 주택건설사업계획승인 신청 시 기본설계도면을, 그리고 착공 시의 착공 신고를 할 때에는 실시설계도면 및 주택법 시행령에서 정하는 시방서와 구조계산서 등을 사업계획승인권자에게 각각 제출해야 하고 실제 공사 착공 후에는 공사 현장의 여건에 따라 변경 시공이 이뤄지게 된다. 경미한 사항에 대해서는 사업계획 변경승인을 따로 받을 필요가 없이 경미한 사항에 대한 여러 차례의 설계변경을 거쳐 최종 확정되는 준공도면이 작성되면 이러한 준공도면에 기해 사용검사가 이뤄지게 된다. 이러한 공동주택 하자 판정을 함에 있어서의 준거 도면은 사업계획승인도면이 아니라 준공도면이다.

이에 대해 대법원 판례는 “실제 건축과정에서 공사의 개별적 특성이나 시공 현장의 여건을 감안해 공사 항목 간의 대체시공이나 가감시공 등 설계변경이 빈번하게 이뤄지고 있고 이처럼 설계변경이 이뤄지면 변경된 내용이 모두 반영된 최종 설계도서에 의해 사용검사를 받게 되고 사용검사 이후의 하자보수는 준공도면을 기준으로 실시하게 되는 점 등을 고려해 아파트에 하자가 발생하였는지는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하다”고 판시했다.

또한 통상의 집합건물과 도급계약에 의해 건축되는 단독주택 등의 건물의 경우 준거 법률은 건축법이고 건축법에 따른 건물의 경우 원칙상 관할청으로부터 허가를 받아야 하고 허가 신청 시와 착공 신고 시 원칙상 건축사가 관련 기준에 따라 작성한 일정한 종류의 설계도면은 물론 특히 3층 이상의 건물을 시공하는 경우 원칙상 건축사 작성의 구조안전 확인서가 반드시 착공 신고 시에 첨부돼야 하며, 건축법에 따른 일반 건물 시공에 있어 건축법령에 의하면 허가 받은 사항에 대해 경미한 변경 사항은 허가권자의 허가를 받을 필요가 없고 건축법 시행규칙에는 사용승인 시 최종설계변경이 반영된 준공도서를 제출하게끔 돼 있다.

건축법에 따른 일반 건축물의 하자 판정 기준 도면과 관련해서도 대법원은 건축주와 시공자 사이의 명시적 또는 묵시적 합의에 의한 설계변경을 거쳐 최종적으로 확인된 도면을 기준으로 하자를 판정한다고 판시했고 따라서 건축물에 발생한 하자의 판단 근거가 되는 도면은 허가나 착공 시의 도면이 아니라 설계 변경을 거쳐 최종적으로 확정된 준공도면이라고 판단했다.

한편 건축물에 발생한 하자의 보수 방법 관련해 대법원은 하자가 중요한 경우에는 보수에 과다한 비용을 요한다 하더라도 실제로 보수에 필요한 비용을 보수비로 인정하고(예컨대 크지 않은 규모의 아파트의 지하 주차장 바닥 마감재 부실 공사 관련해 설계도면상의 3㎜ 에폭시 라이닝 공사 대신 0.3㎜ 에폭시 코팅 공사를 한 경우 이 하나의 하자 항목에 대해 철거 후 재시공 비용으로 10억여원이 넘는 하자보수비를 인정한 판례 사안도 존재한다) 나아가 하자가 중요하면서 보수가 불가능할 경우에는 철거 후 재시공 손해배상금액을 인정하고 있다.

결국 하자 판정은 원칙상 준공 도면을 기준으로 판단하고 중요한 하자의 경우에는 실제 보수에 소요되는 비용이 인정되므로 건축물의 시공 시 하자가 발생하지 않게끔 철저히 원칙을 지켜 도면대로 시공하는 관행이 정착돼야 할 것으로 보인다.

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