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[주규환 칼럼] 아파트 외벽 등에의 시설물 설치 관련 문제
승인 2021.02.17 12:05|(1328호)
법무법인 우리로 주규환 변효사

아파트의 자치관리기구인 입주자대표회의가 직접 관리하는 경우나 또는 위·수탁 관리계약을 체결한 관리업체가 아파트 등의 공동주택을 관리함에 있어 간혹 입주자들 중에서 아파트 외벽이나 외벽에 시공된 발코니 난간 등에 위성 안테나나 무선 안테나, 에어컨 실외기 등은 물론이고 기타 철재시설물을 개인적인 목적과 여러 가지 용도를 위해 설치하는 경우가 종종 있다. 이 경우 시설물 설치 입주자와 관리주체 사이에 업무 마찰이 생기거나 또는 이러한 일방 입주자의 시설물 설치에 다른 입주자가 이의를 제기함으로 인해 마찰이 생기는 경우도 왕왕 발생하게 된다. 이번 호에서는 아파트 등 공동주택의 외벽이나 외벽에 시공된 발코니 난간 등에 설치하는 여러 철재 시설물 등과 관련해 파생될 수 있는 몇 가지 법률 문제에 대해 살펴보고자 한다.

 우선 아파트 등 공동주택의 외벽에 대한 법적 성격이다. 먼저 주상복합 아파트나 일반 오피스텔 등의 집합건물의 경우 외벽에 대리석이나 화강석 등을 덧대 시공함으로써 따로 페인트를 도포할 필요가 없다. 그러한 결과로 통상 주상복합 아파트와 오피스텔 경우에는 대리석과 화강석을 일일이 걷어 내지 않는 한 외벽에 발생한 균열의 존재를 알아볼 수 없어 은닉되고 다만 외부에서 육안으로 봤을 때는 균열이 보이지 않으므로 깔끔한 외관을 형성하게 된다.

이와 달리 통상적인 아파트 외벽의 경우 전문가인 페인트 공이 외줄 하나에 기대 바로 콘크리트 벽에 초벌과 재벌 등 방법으로 롤러나 붓으로 페인트를 직접 칠하거나, 요즘 흔히 시행되고 있는 방법인 뿜칠 방법으로 직접 외벽에 페인트를 분사해 도포하는 절차를 거치게 된다. 아파트의 경우 건축 후 3년 이내에 건물의 안정화가 진행되면서 콜드 조인트(cold joint)라는 층간균열은 물론이거니와 외벽에 여러 형태의 균열 등이 필연적으로 발생한다. 균열이 노정되면 아파트에서는 통상 5년의 장기수선계획에 따라 주기적으로 페인트 및 퍼티 등을 칠해 줌으로써 균열을 보수하게 되고 부수적으로 외관상 미관 향상 효과도 얻게  된다.

이러한 아파트 외벽의 경우 힘을 받는 내력 구조부로, 대개 집합건물에 있어 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위해 필요한 지주, 지붕, 기초 공작물 등과 마찬가지로 외벽은 구조상 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 부분으로 구분소유권의 목적이 되지 않고 따라서 아파트의 외벽은 외벽의 바깥쪽 면과도 일체를 이루는 아파트 집합건물에 있어 공용부분이라 할 것이다.

다음으로 이러한 아파트의 외벽이나 혹은 아파트 외벽에 시공된 발코니 철재 난간에 간혹 입주자 등     이 개인적으로 위성안테나, 무선안테나나 에어컨 실외기 등 기타 철재 시설물이나 또는 개인적 영리 목적하에 다양한 종류의 시설물을 설치하는 경우가 있다. 예컨대 아파트 1층이나 2층 등 저층에서 어린이집을 운영하는 입주자가 영유아 보육법이나 기타 관련 법령에 따라 피난용 대비 사다리 등 필요한 철재 시설물을 설치하는 경우도 있을 수 있다. 이러한 경우 설치 개인 입주자와 관리주체 간에 혹은 설치 입주자나 다른 입주자 간에 업무상 갈등이나 분쟁이 발생하는 경우가 있다.

주택법적인 측면에서 본다면 이와 관련해 이미 2003년 11월 30일경 시행된 전면 개정 주택법 시행령에서는(물론 2016. 8. 12. 시행된 공동주택관리법 시행령에서도 동일한 규정을 두고 있다) 주택법 제42조 제2항 각호에 해당되지 않은 범위 안에서 주택 내부의 구조물과 설비를 증설하거나 제거하는 행위를 하거나, 공용부분에 물건을 적재해 통행·피난 및 소방을 방해하는 행위를 하거나 전기실·기계실·정화조시설 등에 출입하는 행위를 할 경우, 또는 공동주택에 광고물·표지물 또는 표지를 부착하거나 가축을 사육하거나 방송시설 등을 사용함으로써 공동주거생활에 피해를 미치는 행위를 하거나, 공동주택의 발코니 난간 또는 외벽에 돌출물을 설치하는 행위를 하려는 입주자 등은 그 행위를 하고자 할 때 반드시 관리주체의 동의를 얻어야 한다는 규정을 두고 있다.

따라서 일반 입주자 등이 아파트 발코니 난간 또는 외벽에 돌출물을 설치하고자 하는 경우에는 혼자, 독단적으로 설치할 것이 아니라 관리주체의 동의를 얻어야만 설치할 수 있다.(2011. 7.경 부산지방법원 결정 참조)

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