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[주규환 칼럼] 건물 공용부분 배타적 점유는 부당이득
승인 2020.10.21 09:13|(1313호)
법무법인 우리로 주규환 변호사

필자는 2014년 12월 아파트는 물론 주로 주상복합건물이나 상가건물에 있어 외부인을 포함해 상가 구분소유권자나 입점자가 의도적이든, 그렇지 않든 상가의 공용 복도나 계단 등을 배타적으로 점유하는 경우에 그 공용 통로를 점유하고 있는 행위가 부당하게 이득을 취하는 것이 돼 나머지 각 개별 구분소유자들에게 부당이득 배상을 해야 하는 것인지에 대해 칼럼을 기고한 적이 있다.

그 칼럼의 내용은 다음과 같다.

‘구분소유권자가 고의든 과실이든, 집합건물의 복도나 계단 등 공용통로를 배타적으로 점유할 경우 다른 구분소유권자가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조 제1항 단서 규정에 따른 보존행위로서 공용 통로 등의 점유 부분을 철거하라는 방해배제 청구를 할 수 있는 것은 당연하고, 나아가 방해배제로 만족하지 못하고 구분소유자가 점유 상대방에게 배타적으로 점유하고 있는 공용통로 등의 점유 부분에 대해 부당이득을 청구할 수 있는지 여부에 대해 상식적으로는 배타적 점유자가 금전적인 부당이득을 취했을 것으로 보여 부당이득 반환을 청구할 수 있을 것으로 보인다. 하지만 실제 대법원 판결은 이와는 반대로 이미 1998년 판결과 2005년 판결에서 복도 부분은 이 사건 상가의 구조상 전체공용부분으로서 이 사건 상가의 통로로써의 기능을 하는 것일 뿐 점포로 사용하는 등 별개의 용도로 사용하거나 그와 같은 목적으로 타에 임대할 수 있는 대상이 아니므로 특별한 사정이 없는 한 아무런 권원 없이 이를 점유·사용했다 하더라도, 이로 인해 임료 상당의 이익을 상실하는 손해가 발생했다고 볼 수 없다고 해 공용통로 부분 등을 배타적으로 점유하더라도 부당이득이 되지 않는다고 판단했다.’

이러한 대법원 판례 기조가 오랫동안 이어져 오다가 최근 2020년 5월 21일 이러한 기존 내용을 변경하는 전원합의체 판결이 선고됐다.

대법원은 전원합의체 판례 변경에서 ‘구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 점유·사용함으로써 이익을 얻고 그로 인해 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용할 수 없게 됐다면 공용부분을 무단 점유한 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 해당 공용부분을 점유·사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다’고 판단했다.

또 해당 공용부분이 구조상 이를 별개 용도로 사용하거나 다른 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아니더라도 무단점유로 인해 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용·수익할 권리가 침해됐고 이는 그 자체로 민법 제741조에서 정한 손해로 볼 수 있다고 판시했다.

이러한 법리는 구분소유자가 아닌 제3자가 집합건물의 공용부분을 정당한 권원 없이 배타적으로 점유·사용하는 경우에도 마찬가지로 적용되고 기존에 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분은 구조상 이를 점포로 사용하는 등 별개의 용도로 사용하거나 그와 같은 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아니므로, 특별한 사정이 없는 한 구분소유자 중 일부나 제3자가 정당한 권원 없이 이를 점유·사용했더라도 손해가 발생하였다고 볼 수 없다고 해 부당이득이 성립하지 않는다고 판시한 기존 대법원 판결 등을 변경한 것이다.

대법원 판결 사안은 당해 사건 원고가 구분소유자가 아니라 관리단인 사건이다. 복도, 계단, 로비 등 집합건물의 유지·관리에 필수적인 공용부분은 그 용도대로만 사용돼야 하고 다른 용도로 사용하거나 임대할 수 없어 공용부분의 무단점유로 인해 다른 구분소유자들에게 차임 상당의 손해는 발생할 수 없고 공용부분에 대한 구분소유자들의 사용·수익권은 제한적인 성격을 가지며 설령 공용부분의 무단점유로 인한 부당이득이 인정되더라도 그 청구는 관리단이 아니라 구분소유자들만이 할 수 있다는 별개의견도 있다.

복도, 계단 등 공용부분의 배타적 점유에 따른 방해배제 및 부당이득 청구의 경우 집합건물법에 따른 관리단의 업무 범위 내라고 보여지고 또 구분소유자나 제3자가 타인의 공유이기도 한 공용부분을 배타적으로 사용하는 경우 그 자체로 불법행위적 요소가 다분해 이득을 취했다고 볼 여지가 크다고 보여 졌다.

그럼에도 이와 관련한 기존 대법원 판결의 법리는 조금 의아한 부분이 있었는데 최근 전원합의체로 변경된 판시 내용이 타당한 것으로 보인다.

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