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[주규환 칼럼] 선정지침 상 계약 체결자 변경의 필요성
승인 2019.07.19 09:35|(1253호)
법무법인 우리로 주규환 변호사

주택관리업자 및 사업자 선정지침(이하 ‘선정지침’)은 2010년 7월 6일경 당시 구 주택법 시행령의 내용에 상당한 변화가 생기면서 제정됐고 그 이후 2018년 10월경까지 12회 정도 개정되면서 골격을 갖추게 됐다.

사업자 선정지침의 경우 특히 2014년 6월 25일 시행된 구 주택법 제45조 제5항 및 2014년 4월 24일경 시행된 구 주택법 시행령 제55조의4와의 관계에 있어 이러한 주택법령 시행 이전에는 선정지침의 법적 성격이 단순한 행정규칙인지 또는 법규명령인지에 대해서는 하급심 판례상 이견이 있는 것으로 보인다.

그런데 선정지침의 법적 성격과는 별개로 선정지침의 적용과 관련해 현실적으로 아파트 현장에서 문제가 대두되는 부분이 하나 있다. 바로 선정지침 별표에 따른 주택관리업자 및 사업자 선정방법에 있어 각 계약상의 각각의 계약 체결자 및 그에 따른 법률상 효과의 귀속 주체의 문제다.

선정지침 별표에 의하면 주택관리업자 선정 및 하자보수보증금을 사용하는 하자보수 공사와 장기수선충당금을 사용하는 공사, 용역 사업자 선정 중 전기안전관리의 경우 그 계약자를 입주자대표회의로 정해 놓고 있지만 수선유지비를 사용하는 일반 보수 공사와 기타 여러 형태의 용역 계약 및 물품 구입 등 계약에 있어서의 계약자는 입주자대표회의가 아닌 관리주체로 정해 놓고 있다.

이처럼 선정지침 제정 시 왜 공종에 따른 계약자를 일괄해서 입주자대표회의로 하지 않고 입주자대표회의와 관리주체로 분리해서 정했는지는 알 수 없지만 이 때문에 관리주체가 아무 권리나 권한도 없이 용역비만 용역 사업자 등에 지급해야 하는 책임만 떠안게 되는 어이없는 상황이 간혹 발생하게 된다.

관리주체가 계약을 체결하는 경우에 있어 실질적으로 그 계약의 이익 향유자는 아파트 입주민들이고 모든 수입 취득과 비용 지급은 관리주체가 아니라 입주자대표회의를 통해 이뤄지고 있다. 세금 계산서도 입주자대표회의 명의로 발급되고 있기 때문에 계약 체결자가 관리주체로 돼 있다 하더라도 그 계약의 실질적인 귀속 주체는 입주자대표회의로 볼 수 있다.

하급심 판결에서도 아파트 입주자대표회의와 경비업체는 서로 상대방을 계약의 당사자로 인식하고 용역을 공급하거나 공급받고 그에 따른 대금을 청구하거나 지급해 왔다고 할 것이므로 경비업체와 이 사건 경비용역계약을 체결한 당사자는 A관리업체가 아닌 입주자대표회의로 봄이 타당하다. 당시 이 사건 아파트의 관리주체가 A업체였고 주택법령에 이런 경우 경비용역업체를 선정해 계약하는 계약자를 관리주체로 정하고 있다고 하더라도 이를 달리 볼 수 없다고 하거나 관리주체의 관리소장이 체결한 도급계약에 따른 권리, 의무가 입주자대표회의에 귀속된다고 해 아파트 관련 계약의 계약 체결자가 관리주체(관리소장)로 돼 있다고 하더라도 실질적인 계약 효력의 귀속자는 입주자대표회의라고 판시했다.

그러나 간혹 다른 판결에서는 형식적으로 판단해 선정지침에 계약자가 관리주체로 돼 있기 때문에 입주자대표회의가 아니라 관리주체가 계약 효력의 귀속자가 돼야 한다고 판단함으로써 당해 계약 이익의 실질적 향유자도 아닌 관리주체가 당해 계약에 따른 용역비를 지급해야 하는 상황이 발생하는 경우도 있다. 물론 입주자대표회의에 구상할 수는 있겠지만 소송 비용이 소요되는 등 그 번잡함과 복잡함은 상당하다.

선정지침에 따르면 계약자가 관리주체인 경우에도 이익 향유자는 입주자들이지 관리주체가 아니고 중요사항에 대해 반드시 입주자대표회의 의결을 거쳐야 하는 것은 물론, 용역비 지급과 계산서 발행도 입주자대표회의 명의로 이뤄지는 이상 모든 사업자 선정에 있어 계약자는 관리주체가 아니라 입주자대표회의로 변경돼야 하는 것이 원칙적 모습이라 할 것이다. 그래서 선정지침 규정 때문에 관리주체가 아무 권리도 없이 책임만 부담하는 불상사가 발생하지 않게끔 해야 할 것으로 보인다.

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