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[주규환 칼럼] 공동주택 내 어린이집 임대료 관련 문제점
승인 2019.01.21 09:16|(1228호)
법무법인 우리로 주규환 변호사

공동주택관리법 및 동법 시행령이 2016년 8월 12일 시행됐고 2017년 1월경에는 입주자 등의 이용을 방해하지 않는 한도에서 해당 공동주택의 인근 공동주택단지 입주자 등에 대해서도 해당 공동주택의 주민공동시설 이용을 허용할 수 있도록 하되 영리를 목적으로 주민공동시설을 운영해서는 안 된다는 규정이 새로 생겼다.

또 몇 달 지나지 않은 2017년 8월경에 사업주체가 어린이집 임대계약을 체결할 수 있다는 규정을 뒀다. 이에 따르면 어린이집 임대계약 체결과 관련해 시장·군수·구청장은 입주자대표회의가 구성되기 전에 어린이집 임대계약 체결이 필요하다고 인정하는 경우 사업주체로 하여금 입주예정자 과반수의 서면 동의를 받아 어린이집 임대계약을 체결하도록 할 수 있고, 사업주체는 이처럼 어린이집 임대계약을 체결하려는 경우에는 해당 공동주택 단지의 인터넷 홈페이지에 관련 내용을 공고하고 입주예정자에게 개별 통지해야 한다. 

최근에 건축된 아파트들의 경우 통상 사업주체가 복리시설인 주민공동시설 중 하나인 어린이집이 들어설 수 있는 공간을 건축하고 있고 공동주택관리법 시행령에서도 어린이집 임대계약과 관련해 사업주체가 미리 계약할 수 있는 규정을 둬 입주 예정자들의 영·유아 교육시설에 대한 배려를 하고 있는 것은 매우 긍정적이라 할 것이다.

그렇지만 시행령에 규정된 사업주체의 어린이집 임대계약 우선 체결 규정과 관련해 간혹 몇 가지 법적 문제가 발생하는데 이번 칼럼에서는 이에 대해 논해 보고자 한다.

우선 목적이 정당하다 하더라도 그 절차가 적법하지 않으면 그 목적이 무의미하거나 희석된다. 공동주택관리법 시행령에서 사업주체가 선결적으로 어린이집 임대계약을 체결하려면 입주예정자 과반수의 서면 동의를 받아야 하는데 사업주체들 중 이처럼 시행령에서 정한 절차를 밟지 않고 독단적으로 어린이집 임대계약을 체결하는 경우가 허다한 것으로 보인다.

이러한 경우 어린이집 임대계약의 유·무효성이 문제될 수 있으므로 사업주체는 반드시 입주예정자 과반수의 서면 동의 절차를 밟아야 할 것이다.

또한 입주자대표회의가 구성되고 난 다음 사업주체가 체결한 어린이집 임대계약에 대해 입주자대표회의가 이것을 승계할 것인지, 아니면 그 계약의 효력을 종료할 것인지를 결정할 수 있다. 사업주체와 어린이집 임차인 간에 체결된 계약에 대해 입주자대표회의가 보증금을 인수하고 임대료를 꾸준히 받아 왔다면 이는 기존의 계약을 인수한 것이 되고 계약 인수에 의해 계약자 지위가 입주자대표회의로 넘어 가 모든 법적 효과가 입주자대표회의로 승계된다.

다음으로 어린이집 임대료와 관련해 어린이집 운영자와 입주자대표회의 간에 갈등이 심심치 않게 발생한다. 아파트 단지의 경우 입주자 등 과반수의 동의를 얻어 개정할 때 어린이집 임대료와 관련된 규정을 일반적으로 두는데, 당해 관할 감독청에서, 아파트 단지에서 자율적으로 관리규약에 규정한 임대료 요율과 관련해 공동주택 관리규약준칙(이하‘관리규약준칙’이라 함)상의 어린이집 임대료 요율보다 높게 규정된 경우 입주자대표회장이 신고한 관리규약과 관련해 관리규약준칙을 어겼다며 어린이집 임대료 요율 규정만 빼고 관리규약을 신고·수리하는 경우가 흔히 있다. 이 경우 관할청에서 만든 관리규약 준칙은 하나의 예시일 뿐 법적 효력이 있는 법령은 아니므로 각 아파트 단지에서 관리규약에다가 관리규약준칙과 다른 규정을 뒀다고 하더라도 그 관리규약 규정은 자치규범으로 당연히 효력이 발생한다는 것이 판례의 일관된 견해이므로 어린이집 임대료와 관련해 각 아파트 단지에서 관리규약준칙과 다른 임대료 요율 규정을 뒀다 하더라도 요율이 매우 과다하지 않은 이상 당연히 유효하다 할 것이다.

또한 예컨대 개정돼 신고된 관리규약 규정 중 관할청에서 어린이집 임대료 요율 규정 등의 특정 규정만을 제하고 신고 수리할 경우의 효력이 문제되고 있다. 관리규약은 당해 아파트 단지에서 입주자 등의 과반수 동의를 받는 순간 그 효력이 발생하고 따로 관할청에의 신고 수리를 요건으로 그 효력이 발생하는 것이 아니므로 아파트 단지에서 적법한 절차를 거쳐 개정 작업을 완료했다면 그 순간 효력이 발생하고 관할청에서의 신고 수리가 효력 발생 요건은 아니라 할 것이므로 관할청에서 이와 달리 임의적인 조치를 취했다 하더라도 이미 효력이 발생한 관리규약의 효력에 영향을 미치는 것은 아니다.

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