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[주규환 칼럼] 하자보수 종결합의 후 하자소송의 제기
승인 2019.03.13 11:32|(1233호)
법무법인 우리로 주규환 변호사

아파트 등 공동주택에 거주하는 입주자 등이 체감적으로 제일 많은 겪는 문제는 바로 하자발생 및 그 보수와 관련된 부분이다.

하자란 공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·들뜸·침하·파손·붕괴·누수 또는 기능불량 등이 발생해 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말한다.

깨끗한 새 집에 입주한 지 얼마 되지 않은 입주 초기에 하자가 발생한 것을 보고 있자면 적잖이 속이 탈 지경인데 메이저급을 포함한 대부분의 건설사들은 입주 초기부터 약 3년 정도 기간 동안 하자보수팀을 가동시켜 나름대로 하자 보수를 성실하게 해 주고 있는 편이나 건설사들의  보수 공사에도 불구하고 재하자가 발생하거나 다른 부위에 하자가 발생할 수밖에 없다. 사용경과에 따라 자연스레 하자가 발생하는 경우는 어쩔 수 없지만 하자보수를 한 곳에 재하자가 발생하는 것은 하자보수 당시 좋은 재료를 사용하지 않았거나 또는 인력의 부족으로 보수 공법 자체가 탄탄하지 않았기 때문이기도 하다.

아파트 입주자대표회의와 건설사가 하자보수를 합의하는 과정은 단순하지 않다.

통상 아파트 사용검사일로부터 3년이나 5년 정도가 지나게 되면 아파트 측과 건설사 측간에 하자보수 합의를 하게 된다. 콘크리트에 철근을 넣어 공사하는 철근 콘크리트 구조물의 경우 과거 주택법령 하에서는 3년차 하자보수 공사로 돼 있었고 철근콘크리트 구조물이면서도 위치에 따라 수평 부재인 바닥이나 보 같은 경우는 5년차, 힘을 받는 수직의 벽은 10년차로 돼 있었으나 현 공동주택관리법 시행령 하에서는 철근콘크리트 구조물의 경우 5년차 보수 공사로 돼 있고 나아가 힘을 받는 내력 구조부인 바닥이나 보도 외벽 등과 같이 균일하게 10년차 보수 공사로 변경됐다.

당연히 아파트에서는 많은 부분에 대해 보수를 요구할 것이고 건설사에서는 적정한 선에서 보수 합의를 하려고 해 양측 간의 힘이 팽팽하다.

그런데 하자보수를 하기로 양측 간에 합의가 됐더라도 통상 건설사 입장에서는 근거 서류를 남겨야 하므로 하자보수 종결 합의서를 작성하게 되는데 하자보수 종결 합의서의 문구가 문제된다.

건설사는 하자보수 종결 합의서에 몇 년차 하자보수가 이뤄졌고 몇 년차 하자보수가 종결됐음을 입주자대표회의와 건설사가 합의한다는 취지의 전형적인 문구를 넣어 하자보수 종결 합의서를 작성하게 된다. 아파트 입주자대표회의 입장에서는 이러한 종결 합의서를 건설사에게 작성해 주고 하자보수를 받고 난 다음, 하자 보수를 했음에도 재하자가 발생하는 경우가 흔히 있고 이런 경우 이 합의서를 작성했기 때문에 다시는 하자 소송 등을 통해 권리 구제를 받을 수 없는지가 문제될 수 있다.

더욱이 구 주택법령 하에서는 하자보수 종료라는 조문을 둬 하자보수 종료 확인 시 공용부분은 전체 입주자 5분의 4 이상의 서면확인서를 첨부해 하자보수 종료를 확인한다는 규정을 뒀고(현행 공동주택관리법 시행령에서는 이 문구를 없애고 입주자 5분의 1 이상이 반대하면 종료 확인을 할 수 없다는 규정을 뒀다), 이처럼 하자보수 즈음 입주자대표회의가 건설사에게 작성해 주는 하자보수 종결 합의서 때문에 추후 다시는 하자 소송 등을 통한 권리구제가 불가능한지가 하자소송에서 많이 다뤄진다. 대법원 판례는 이와 관련해 오래 전부터 입주자대표회의가 작성하는 하자보수 종결합의서는 단순히 하자보수를 완료했다는 의미에 불과하기 때문에 하자보수에 갈음한 손해배상을 청구하는 것이 불가능하지 않다고 일관되게 판시해 왔다. 현재 주택법령을 거쳐 공동주택관리법령에서 과거와 다른 조문이 생겼음에도 최근의 대법원 판례에서도 하자보수 종결합의와 보수에 갈음한 손해배상청구는 구별되므로 종결합의서를 작성해 줬다 하더라도 손해배상청구가 가능하다고 다시금 과거 법리를 재확인했다.

아파트 분양금에 하자보수비용도 산입돼 있기에 건설사들이 해 주는 하자보수는 시혜적인 것이 아니라 수분양자의 당연한 권리로 적절한 하자보수를 받을 권리가 있다. 건설사도 최대한 하자 발생이 없는 아파트를 건축해 주기를 기대해 본다.

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