공동주택관리 연혁
수많은 입주민이 모여 살고 있는 공동주택은 다양한 법령의 규제를 받는다. 일반적인 규제 법령으로는 민법, 노동법, 산업안전보건법, 중대재해처벌법, 세법, 소방법, 승강기법, 시설물안전법, 기계설비법, 정보통신공사업법, 전기안전관리법, 개인정보보호법 등이 있다. 그러나 가장 핵심이 되는 것은 공동주택관리법과 각 공동주택의 관리규약이다.

공동주택관리법의 연혁은 1963년 제정된 공영주택법으로 거슬러 올라간다. 이 후 주택건설촉진법과 주택법으로 변천해 왔으며, 관리와 관련된 부분은 주택건설촉진법의 시행령인 공동주택관리령부터 시작해 오늘날의 공동주택관리법이 됐다.

지금으로부터 약 10년 전에 제정된 공 동주택관리법의 제정 이유서는 제정 이유에 대해 “국민의 약 70퍼센트가 공동주택에 거주하고, 공동주택 관리와 관련된 비용만도 연간 11조 6000억원(2024년 기준으로는 약 27조)에 이르는 등 공동주택 관리의 중요성은 과거 어느 때보다 커지고 있다”며 “별도의 공동주택관리 전문법률을 제정해 공동주택을 체계적·효율적이고도 전문적으로 관리하고자 한다”고 밝히고 있다.

공동주택관리법 구조
공동주택은 의무관리 공동주택과 그 외 공동주택으로 구분된다.(공동주택관리법 제2조) 의무관리 공동주택은 300세대 이상 공동주택, 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택, 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식의 공동주택 등이며 공동주택을 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성해야 하는 등 일정한 의무가 부과된다.

반면 비의무관리대상 공동주택은 공동주택관리법 중 일부 규정(제29조 장기수 선계획, 제34조 안전관리계획 수립과 안전점검, 제34조의2 층간소음 상담 등, 제 35조 증축 시 행위허가, 제36조 하자에 대한 사업주체의 담보책임 의무, 제93조 지자체의 관리감독, 제93조의2 공동주택관리비리신고센터)만 적용되고 그 외 에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용을 받는다. 단, 비의무관리대상 공동주택이더라도 전체 입주자등의 3분의 2 이상이 서면으로 동의하면 의무관리 대상 공동주택으로 전환할 수 있다.

공동주택관리법의 하위 법령으로는 공동주택관리법 시행령과 시행규칙 그리고 국토교통부 고시인 주택관리업자 및 사업자 선정지침과 공동주택 회계처리기준이 있다. 그리고 법령 외에는 관리규약이라는 자치규범이 적용된다.

관리규약은 입주자등이 관리규약 준칙을 참조해 정한다.(공동주택관리법 제18 조) 관리규약의 제정과 개정 방법은 공동주택관리법 시행령에 명시돼 있다. 분양 후 최초의 관리규약은 사업주체가 제안한 내용을 입주예정자 과반수가 서면으로 동의해서 정한다. 개정의 경우에는 입주자 대표회의 의결로 제안하고 전체 입주자등의 과반수가 찬성하거나, 전체 입주자등 의 10분의 1이상이 서면으로 제안하고 전체 입주자등의 과반수 찬성으로 한다.

관리규약 제정 시 참조할 수 있는 관리규약 준칙은 ‘시·도지사’가 정해야 한 다.(공동주택관리법 제18조) 관리규약 준칙은 어디까지나 참조사항이므로 반드시 관리규약 준칙을 따를 필요는 없다. 각 개별 공동주택은 사정에 맞게 관리규약 준칙을 수정해서 사용하면 된다.