4 공동주택 회계감사
(27)공동주택 회계감사 항목-공동주택 세무

1. 공동주택 세무

공동주택 관리주체가 수익사업을 개시한 때에는 입주자대표회의 명의로 법인사업자등록을 신청하고 사업자등록증을 교부받아야 하며, 해당 수익사업에 해당되는 관리외손익에 대해서는 법인세와 부가가치세 신고납부 의무를 이행해야 한다. 또한 관리주체가 내부 인력에게 지급하는 급여 등을 지급하는 경우 원천징수의무를 부담한다.

2. 공동주택 세무 주요 검토항목

공동주택 세무 관련 업무의 적정성 검토를 위한 일반적인 절차는 다음과 같다.

- 관련 법령에 열거돼 있는 수익사업의 범위와 관련해 관리주체의 관리외손익에 대해 수익사업 해당 여부 판단
- 수익사업을 개시한 경우 사업자등록증 신청 및 법인세와 부가가치세 납세의무 이행 여부
- 기중 예금에 대한 이자 수령시 원천징수금액에 대한 선납법인세 및 선납지방소득세 회계처리의 적정성 여부
- 12월 결산시점에 환급 또는 납부해야 할 법인세 결산분개를 반영했는지 여부
- 수익사업 거래 항목별로 부가가치세 과세대상 여부 파악 및 세금계산서 수취 및 발행 여부
- 관리주체가 관리하는 급여대장의 인별 급여 및 원천징수금액 계산의 적정성 여부
- 수익사업에 대한 구분경리의 적정성 검토
- 고유목적사업준비금에 대한 설정 및 사용과 환입의 적정성 여부 검토

3. 감사 및 개선권고 사례(공동주택 감사, 누리밝힘, 민만기 참조 외)

- 관리주체는 아파트에서 발생한 재활용품매각수입과 단지내 광고물 부착수입, 알뜰시장 장소 임대수입, 통신중계기기 임대수입, 주차장 임대수입과 같은 장소·시설물 임대수입 등의 관리외수익에 대해 국체청으로부터 법인세와 부가가치세 00백만원을 추징 당했음(수익사업 세무신고 소홀). 관리주체는 사업자등록증을 부여받고 수익사업에 해당하는 관리외수익에 대해 조세관리 절차를 구축해 관련 세무상 의무를 이행해야 함.

- 관리주체는 12월 결산시점에 법인세 관련 회계처리를 반영하지 않음. 관리주체는 연말 결산시점에 법인세 산출세액을 계산하고 기중 납부했던 선납법인세와 선납지방소득세 합계액을 비교해 납부해야 할 법인세비용을 미지급법인세로 반영하고, 환급받을 법인세비용을 미수금으로 반영해야 함. 다음연도 법인세를 납부하거나 환급받을 경우 계상돼 있는 미지급법인세와 미수금과 상계한다. 이를 통해 당해 연도의 적정한 손익과 처분대상 이익잉여금을 산정할 수 있음.

- 관리주체는 부가가치세 면세대상에 해당하는 청소용역과 경비용역에 대해 부가가치세를 포함한 용역비를 용역업체에게 지급하고 있음. 부가가치세 면세대상 거래에 대해서는 부가가치세를 제외한 금액으로 지급하는 것이 적절함.

- 관리주체의 00년 예수금 계정의 발생과 대체내역을 검토한 결과, 관리사무소 직원들에게 매월 지급되는 급여와 상여에 대한 원천징수액과 해당 예수금을 과대계상하고 유용함. 인별 급여 및 원천징수금액에 대해 재계산하고 금액의 적정성을 검토하는 절차가 필요함.

- 관리주체는 세법개정으로 인한 근로소득과 퇴직소득에 대한 변경세율을 적용하지 않아 원천징수 오류가 발생했고, 연말정산 시 연차수당 누락 등으로 연말정산 오류가 발생함.