부가가치세는 사업자가 재화의 생산·유통과정에서 상품에 부가하는 가치에 부과하는 조세로서 부가가치세법은 재화 외 재산적 가치가 있는 용역으로 부동산업을 규정해 과세한다(제4조 제1호, 같은 법 시행령 제3조 제1항 제6호). 그러면서도 조세특례제한법은 국민주택규모(85㎡) 이하의 공동주택은 영구 면세하고, 이를 초과하는 전용면적 135㎡ 이하의 공동주택 일반관리비, 경비 및 청소용역에 대해서는 서민·중산층의 주거비 부담을 감안해 2014년 과세대상으로 된 이래 수차례에 걸쳐 기한을 연장해 2022년 12월 31일까지 유예했다. 

이에 대해 입주자 단체들은 국민의 대다수가 살고 있는 공동주택의 관리비에 부가가치세를 부과하는 것은 입주민들의 주거비 부담의 과중으로 서민생활을 위협할 뿐만 아니라, 자치관리 전환으로 관리의 공백이 발생하는 등 공동주택관리 전문화에 역행하는 제도라는 이유 등을 들어 면세를 주장한다. 최근 국회는 일반관리비와 경비비 및 청소비에 추후 부가가치세가 부과될 경우 공동주택 입주민의 관리비 부담을 인상시키고 일자리 상실, 물가상승의 요인으로 작용해 서민생활의 안정을 저해하는 요인이 될 우려가 있음을 들어 부가가치세 영구 면세를 위한 조세특례제한법 개정안을 발의했다(임오경 국회의원 대표발의, 부가가치세법 일부 개정법률안  2021. 6. 15. 의안 제10793호 참조).

그렇다면 과연 공동주택 관리용역 일반관리비 등은 처음부터 과세대상이 아니라고 할 것인가, 아니면 국민의 주거안정을 위한 정책적 배려로 면세할 것인가, 공동주택관리 용역의 구조 및 내용과 관련해 문제된다.

관리주체의 일반관리비와 부가가치용역의 거래 

공동주택 관리업무에 관해 공동주택관리법령은 ①공동주택의 공용부분의 유지·보수 및 안전관리, ②공동주택단지 안의 경비·청소·소독 및 쓰레기 수거 ③관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행 ④장기수선충당금의 징수·적립 및 관리 ⑤관리규약으로 정한 사항의 집행 ⑥입대의에서 의결한 사항의 집행 ⑦그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항을 규정하고(법 제63조, 제65조), 관리비 비목으로 일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 지능형홈네트워크 설비유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비, 위탁관리수수료를 규정한다(법 시행령 제23조 제1항 별표).

이와 같은 공동주택 관리용역 및 관리비에 대해 일찍부터 국세청은 위탁관리사업자가 아파트단지 입대의와의 계약에 의해 아파트관리용역을 공급하고 받은 대가는 부가가치세법 제1조에 의해 과세되는 것으로서 이 경우 입대의로부터 받은 당해 사업자 소속 직원에 대한 인건비도 부과가치세의 과세표준에 포함하는 것이라 해 과세를 천명했다(대한주택공사, 2002. 11. 15. ‘공동주택 관리비 부과세과세에 대한 유권해석 질의’에 대한 2001. 2. 27. 국세청 회신, 부가 46015-396).

그렇다면 공동주택 관리주체의 ‘일반관리비’는 부가가치세법 소정의 부가가치 용역거래에 해당하는가. 관리주체의 ‘일반관리비’는 인건비, 제사무비, 제세공과금, 피복비, 교육훈련비, 차량유지비, 그 밖의 부대비용으로 구성된다(법 시행령 제23조 제1항). 따라서 일반관리비 중 제사무비, 제세공과금, 피복비, 교육훈련비, 차량유지비, 그 밖의 부대비용으로서 관리용품구입비, 회계감사비 등은 관리사무소 운영의 경비를 의미하고, 관리주체 용역의 거래를 의미하지 않음은 분명하다. 

다만 관리주체의 ‘인건비’는 근로 용역의 대가로서 문제된다. 그러나 부가가치세법 제12조 제3항은 ‘고용관계에 따라 근로를 제공하는 것은 용역의 공급으로 보지 아니한다’라고 규정해 용역 제공에 특례를 규정한다. 그렇다면 관리주체 관리직원의 인건비는 위탁관리업자의 관리용역 제공의 대가라 할 수 있는가. 우리나라 공동주택 관리용역 구조가 자치관리와 위탁관리를 불문하고 관리사무소장을 중심으로 관리하고, 관리직원의 인건비에 실질적인 거래가 없는 상황에서 자치관리와 구별해 위탁관리 직원의 인건비에 부가가치용역의 거래를 적용할 것은 아니다.

조세특례제한법은 관리주체의 일반관리비에 서민·중산층의 주거비 부담을 감안해 부가가치세 부과를 한시적으로 유예하고 있지만, 우리나라 위탁관리 용역에 용역 수혜자의 직접 고용의 구조를 취하는 이상 한시적 면세의 근거로는 부당하다.        

문제는 우리나라 주택관리업자 집행의 연간 관리비 총액이 약 2조3000억원에 달하는 현실에서  공동주택 관리용역 거래의 부가가치세의 면세는 어떤 의미를 가지는가. 주택관리업의 산업화와 관련해 새로운 검토가 필요하다.   

외부 필진의 글은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.