Ⅲ. 주택관리사법 제정이 공동주택관리법 등에 미치는 영향
1. 「공동주택관리법」에 미치는 영향
□ 「공동주택관리법」 기능의 감소
「공동주택관리법」이 「주택법」의 부속법으로서 주택관리사제도는 공동주택의 하자관리, 관리분쟁조정위원회 등과 더불어 공적 지원의 주요한 부분이라 할 수 있다. 더욱이, 같은 법 중 주택관리사(제2절)는 주택관리업(제3절)과 더불어 제7장 공동주택의 전문관리를 이루고 있다. 그러나 주택관리사법 제정으로 공동주택관리법 제7장 제2절(주택관리사)을 삭제하면 공동주택의 전문관리체계에 공백이 발생할 여지가 있다.
□ 법률 적용에서의 충돌
주택관리업무에 관해, 「주택관리사법」은 관리소장의 업무와 관리주체의 업무를 주택관리사(자격)에 통합한다. 이것은 「공동주택관리법」이 자치관리와 위탁관리를 구분해 정한 것과 충돌한다.
또한, 주택관리업자의 정의에 관해, 「공동주택관리법」 제2조 제15호는 ‘주택관리업자’란 주택관리업을 하는 자로서 제52조 제1항에 따라 등록한 자를 말한다.”라고 하고, 「주택관리사법」 제3조 제6호는 ‘주택관리업자’란 제13조에 따라 주택관리사사무소의 개설등록을 한 ‘주택관리사’와 제21조에 따라 등록한 ‘주택관리법인’을 말한다.”라고 규정한 것과 충돌한다.
그 밖에도, 「주택관리사법」 부칙 제5조(주택관리업자에 대한 경과조치) 제1항은 “이 법 시행 당시 종전의 「공동주택관리법」 제52조 제1항에 따라 등록한 주택관리업자 중 제13조에 따른 주택관리사사무소를 개설하고자 하는 경우에는 이 법에 따라 주택관리사사무소 개설등록을 한 것으로 본다. 다만, 이 법 시행 후 1년 이내에 시장·군수·구청장에게 등록해 등록증을 발급받아야 한다.”, 제2항은 “이 법 시행 당시 종전의 「공동주택관리법」 제52조 제1항에 따라 등록한 주택관리업자가 제20조에 따른 주택관리법인을 설립하려는 경우에는 이 법에 따라 주택관리법인을 설립한 것으로 본다. 다만, 이 법 시행일부터 1년 이내에 주택관리법인의 등록요건을 갖춰 시장·군수·구청장에게 등록해야 한다.”라고 규정한다. 따라서 「주택관리사법」은 주택관리업을 「주택관리사법」상 주택관리업으로 규정함으로써 「공동주택관리법」이 「공동주택관리법」상 주택관리업으로 규정한 것과 충돌한다.

2. 기존 ‘주택관리업자’에 미치는 영향
□ 주택관리사 아닌 주택관리업자의 퇴출
주택관리업자에 관해, 「주택관리사법」은 주택관리사사무소의 개설등록을 한 주택관리사와 등록한 주택관리법인으로 정의(같은 법 제3조 제6호)하고. 같은 법 부칙 제5조 제2항은 “이 법 시행 당시 종전의 「공동주택관리법」 제52조 제1항에 따라 등록한 주택관리업자가 제20조에 따른 주택관리법인을 설립하려는 경우에는 이 법에 따라 주택관리법인을 설립한 것으로 본다. 다만, 이 법 시행일부터 1년 이내에 주택관리법인의 등록요건을 갖춰 시장·군수·구청장에게 등록해야 한다.”라고 규정함으로써 「공동주택관리법」상 등록한 기존의 주택관리업자는 「주택관리사법」에 의한 주택관리법인을 설립해야 하고, 그 설립요건에는 주택관리법인의 요건을 갖추도록 함으로써 사실상 주택관리사 아닌 자를 대표로 하는 기존 주택관리업 상사법인은 주택관리업 등록이 말소되는 것이 된다.
□ 주택관리업자의 주택관리사법 지배관계에의 구속
설사 기존의 주택관리업자에 대해 등록을 유지하는 것으로 입법을 보완한다고 하더라도 주택관리업의 등록이 「주택관리사법」상 등록으로 변경됨으로써 주택관리사 아닌 주택관리업자가 주택관리사 간의 특별지배관계를 정한 「주택관리사법」상 적용을 받아야 하는 부당한 점이 발생한다.
이와 같은 현상은 마치 「변호사법」이나 「공인감정사법」이 변호사 또는 감정사 아닌 자를 변호사법인이나 공인감정사법인으로 해 변호사업과 감정사업에 참여할 수 있도록 하는 결과가 된다.

제4. 「주택관리사법」 제정안에 대한 검토 의견
Ⅰ. 「주택관리사법」 제정에 대한 의견
「주택관리사법」은 그 제정이유로서 「공동주택관리법」상의 주택관리사제도는 공동주택 관리의 전문성 강화와 입주민의 주거환경 개선을 위한 관리서비스 향상 등에 한계가 있다는 점과 특히 주택관리사 업무에 대한 일부 입주민들의 과도한 간섭 등으로 주택관리사 업무의 독립성이 침해되는 부작용이 발생하고 있음을 들고 있다.
국가로부터 공인받은 주택관리사들의 지위 향상을 위해 현행 「공동주택관리법」으로부터 독립된 법제로서 「주택관리사법」을 제정하려는 점에는 이견이 없다. 다만, 동법의 제정으로 주택관리사와 주택관리업을 일원화해 「공동주택관리법」상의 주택관리업의 장을 삭제하고 「주택관리사법」 체계로 흡수하려는 것에는 다음과 같은 동의하기 어려운 점이 지적된다.

Ⅱ. 제정안에 대한 검토(수정)가 요구되는 점
□ 주택관리의 전문성에서 검토
「주택관리사법」은 주택관리의 전문성을 담보하기 위해 주택관리업을 주택관리사무소 개설 주택관리사와 주택관리법인으로 구분해 「주택관리사법」에 의해 등록하게 하고, 그 등록된 주택관리사와 주택관리법인을 주택관리업자로 하는 것은 부당하다.
「주택관리사법」은 전문자격자의 업무개설, 즉 「변호사법」상 사무소개설, 「의료법」상 의료기관의 개설, 「공인중개사법」상 중개사의 사무소개설 등에 관한 법률과 동일한 법리를 취하고 있다. 그러나 주택관리업은 이들의 전문자격, 예컨대 변호사, 법무사, 공인중개사, 공인감정사 등이 자격소지자의 전문적 지식으로 업무를 완성할 수 있는 것과는 달리 소위 공동주택의 관리는 공동주택의 인적·물적 관리를 위한 전문영역에 따른 기술적 사실행위를 수반하는 것으로서 주택관리사 자격만으로는 완성할 수 없는 직역이라 할 수 있다. 그래서 「공동주택관리법령」은 주택관리업등록의 전문인력으로 주택관리사 1인 외에 기술인력으로 전기분야기술자, 연료사용기기취급관련기술자, 고압가스관련기술자, 위험물취급관련기술자를 요건으로 하고 있다.
이와 같이 동법상 주택관리사는 주택관리업의 등록을 위한 전문인력 중 1인일 뿐이며, 더욱 주택관리사가 주택관리의 전문성을 가진다고 하지만 주택관리사의 전문성은 단지 공동주택의 관리를 위한 행정을 다루는 관리행정의 전문성에 불가하다. 그럼에도 주택관리사가 주택관리업을 독점하려는 것은 부당한 것으로 판단된다.
□ 개인의 기본권 보장 및 법의 지배관계 법리에서의 검토
주택관리업은 다른 전문인력의 협력을 요건으로 하는 업이며, 주택관리사는 그 1인에 불과함은 명백하다. 그럼에도 그 전문인력의 협력을 주택관리사만이 할 수 있도록 하는 것은 주택관리사의 자격의 권능을 넘은 것일 뿐만 아니라, 헌법 제15조가 “모든 국민은 직업선택의 자유를 가진다.”라고 한 개인의 기본권에 대한 제한의 합리적 범위를 넘는 것으로서 위헌성이 있다고 할 수 있다. 다시 말해, 주택관리사와 주택관리업을 일원화해 주택관리사가 주택관리업을 독점하려는 것은 개인과 기업의 기본권(영업의 자유)을 침해하는 것이 된다.
또한, 「주택관리사법」은 주택관리사라는 자격을 소지한 자만의 지배관계를 규정한 법이라 할 수 있다. 그럼에도 동법 제1항 제3호는 주택관리법인의 설립을 사원 및 이사 중 3분의 1 이상은 주택관리사일 것을 요건으로 해 주택관리사 자격을 소지하지 아니한 자를 주택관리법인의 구성원으로 해 「주택관리사법」의 적용을 받도록 한 것은 법의 지배관계의 법리에 부합하지 못한 입법적 결함이 있다.
□ 주택관리업의 등록에서의 검토
주택관리사가 주택관리업을 영위하기 위해 법인을 설립할 수 있다는 규정은 논의의 여지가 없는 것으로 판단된다. 다만, 동조 제2항은 법인의 등록요건을 현행 「공동주택관리법」상 주택관리업의 등록요건으로 정하고 같은 법에 의해 등록한 주택관리법인을 공동주택관리업자로 하는 것은 부당하다.
「주택관리사법」은 주택관리사의 지위 보장을 위한 것이어야 하고, 「공동주택관리법」은 주택관리업의 등록과 업무범위를 정하기 위한 것이어야 한다.

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