개별적 조문의 검토

제1장 총 칙

▷ 「공동주택관리법」이 정하고 있는 용어의 정의에 대해 「주택관리사법」이 중복으로 정의하는 것은 부당하다. 따라서 제2호 “공동주택”과 제5호 “주택관리업”의 정의는 삭제가 요구된다.

「공동주택관리법」 제2조(정의)
1. “공동주택”이란 다음 각 목의 주택 및 시설을 말한다. 이 경우 일반인에게 분양되는 복리시설은 제외한다.
가. 「주택법」 제2조 제2호에 따른 공동주택
나. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축물
다. 「주택법」 제2조 제8호에 따른 부대시설 및 같은 조 제9호에 따른 복리시설
15. “주택관리업자”란 주택관리업을 하는 자로서 제52조 제1항에 따라 등록한 자를 말한다.

▷ 동조는 ‘주택관리사의 업무 등’이라 해 주택관리사의 업무를 규정하나 업무란 ‘맡은 직무’를 의미하는 것으로서 주택관리업자 또는 관리소장 등이 가지는 직무를 지칭한다. 따라서 주택관리사는 일정 자격을 의미하는 것으로서 자격자가 가지는 것은 ‘직무’이지 ‘업무’라고 하는 것은 부당하다.
또한, 「공동주택관리법」은 관리주체를 주택관리사무소장과 주택관리업자로 규정한다(제2조 제1항 제10호). 따라서 주택관리사의 업무에 관리주체의 업무를 규정함은 위탁관리의 경우 주택관리법인과 주택관리사의 업무에 충돌이 발생한다.

▷ 동조 제1항은 주택관리사의 처우개선과 복지증진을 위해 국가와 지방자치단체가 노력해야 한다고 규정하나, 특정 직무에 자격을 부여하는 것은 공익적 측면 보다는 사익적 측면이 강한 것이라 할 것이다. 그럼에도 주택관리사라는 자격의 소지자에 대해 그들의 처우와 복리증진을 위해 국가와 지방자치단체가 노력할 의무를 부과하는 것은 부당하다.(이와 같은 입법례는 없음)

▷ 동조 제3항 주택관리사는 타인으로부터 위법·부당한 간섭 등으로 독립된 지위가 침해될 경우 이를 시장·군수·구청장에게 이를 보고하고, 사실조사를 의뢰할 수 있는 것으로 규정한다. 여기서 ‘타인’이란 불특정다수인을 의미하는 것으로써 동법 작용의 범위를 벗어난 것이다. 따라서 동 조항은 주택관리사는 업무집행과 관련해 타인이라 하거나, 입주자대표회의 또는 입주자 등으로부터 위법·부당한 간섭 등으로 독립된 지위가 침해될 경우 이를 시장·군수·구청장에게 이를 보고하고, 사실조사를 의뢰할 수 있다는 것으로 개정이 요구된다.
또한, 동항 규정은 주택관리사의 독립적 지위를 보장받기 위한 것으로 보이나 동조 규정이 없어도 부당한 간섭을 받아서는 않되는 것은 당연한 것으로서 특별한 의미가 없음에도 동법이 주택관리사의 지위를 과도하게 보장하려는 의도로 보일 여지가 있다.

제2장 주택관리사 제4절 주택관리법인

▷ 주택관리사가 주택관리업을 영위하기 위해 법인을 설립할 수 있다는 규정은 논의의 여지가 없다. 다만, 동조 제2항은 제1항에 따른 등록을 하려는 주택관리법인은 1. 자본금이 2억원 이상으로서 대통령령으로 정하는 금액 이상일 것, 2. 대통령령으로 정하는 인력·시설 및 장비를 보유할 것, 3. 사원 및 이사 중 3분의 1 이상은 주택관리사일 것을 정해 현행 공동주택관리법상 등록요건을 정하고 있다. 그러면서도 동법은 「공동주택관리법」 제53조 등록규정을 삭제하고 「주택관리사법」상 법인의 설립요건으로 한 것은 결국 주택관리사만이 주택관리업 법인을 설립할 수 있다는 것으로 판단된다.
또한, 「주택관리사법」은 주택관리사 자격을 소지한 자만의 지배관계를 규정한 법이라 할 것인데, 동항 제3호는 사원 및 이사 중 3분의 1 이상은 주택관리사일 것을 요건으로 해 주택관리사 자격을 소지하지 않은 자를 주택관리법인의 구성원으로 해 「주택관리사법」의 적용을 받도록 한 것은 입법의 법리에 부합하지 못한다.

▷ 동조 주택관리사법인의 공동주택업무의 집행방법은 「공동주택관리법」상 주택관리업자의 업무집행 사항이므로 삭제해야 한다.

제4장 보칙

▷ 동조 제1항의 국토교통부장관, 지방자치단체의 장의 감독에 주택관리업자를 포함시켜 규정한 것은 부당하다. 주택관리업자에 대한 감독은 「공동주택관리법」에서 규정할 사항이다.
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