리모델링 제도가 도입된 후 현재까지 공동주택의 리모델링 사례는 20개 단지에 못 미친다. 최대 전용면적의 40%(85㎡ 이상은 30%) 수평증축, 최대 3개층 수직증축, 15% 세대수 증가를 통한 사업성의 확보가 가능해졌으나 세대간 내력벽 철거의 안전성에 대한 논의로 실제 사업은 2014년 이후 거의 진전되지 못했기 때문이다.
건설산업연구원 자료(건축물 리모델링 시장의 전망과 정책과제, 2020.9.)에 따르면 건축물 리모델링 시장은 2020년 17조원에서 2025년 23조원, 2030년에는 29조원 규모로 성장할 것으로 전망하고 있다. 이것은 비주거를 포함한 건축물을 종합적으로 파악한 자료로서 건축물의 리모델링 시장 확대 가능성을 말해주는 것이다.
현재까지 전체 리모델링 시장에서 아파트 리모델링 시장은 극히 미미하지만, 앞으로 급성장할 것은 틀림없는 사실이 될 것이다. 또 다른 자료(리모델링 시장, 향후 아파트 비중 급증할 듯, 2021. 5. 17. 건설동향 브리핑)에 따르면 “준공된 지 30년 이상 된 아파트 130만호와 향후 5년 안에 30년이 넘는 아파트를 포함하면 290만호”에 달해 재건축이 어려운 아파트는 리모델링이나 유지관리 시장으로 편입될 수 없는 상황이 될 것이다. 리모델링은 준공 후 15년이 경과하면 가능하기 때문에 대상 단지는 더욱 증가한다. 리모델링협회에 따르면 리모델링 추진 아파트 단지는 72개 단지(5월 조합설립 기준)에 이른다고 한다. 조합측면에서도 재건축에 비해 수익성은 떨어지더라도 15%까지 세대수 증가를 통한 일반분양으로 분담금을 줄이면서 주택가격 상승이 가능하다는 측면에 기인한다.
이러한 시장증가의 가능성으로 인해 최근 대형 건설업체에서는 리모델링팀을 재정비하고 리모델링 수주경쟁에 뛰어들고 있다는 신문보도들이 있다. 여기에는 재건축·재개발 등 정비사업 시장의 규제강화, 초과이익 환수, 추진기간 증가와 안전진단 통과가 어려워지면서 시장 축소의 영향으로 상대적으로 규제가 덜한 리모델링 시장으로 진입하고 있다는 점이 있다.
30년이 경과한 단지 가운데는 용적률이 일정수준(일반적으로 200%) 이상이면 현재의 재건축 기준으로는 사업성이 떨어지기 때문에 리모델링으로 전환하게 될 가능성은 커진다. 이 경우도 단지 내에 동 배치상의 여유공간 존재여부에 따라 세대수의 15% 범위 안에서 별동이나 별도의 라인으로 세대수 증가가 가능하다. 그렇지 않은 경우에는 수직증축을 통한 세대수 증가를 모색해야 한다. 이 경우는 아직 내력벽 철거와 파일기초로 된 단지의 경우 기초에 미치는 하중분담에 대한 안전문제가 아직 완전히 풀리지 않은 상태로 다양한 공법들을 모색하고 있는 실정이다. 세대수 증가가 불가한 단지들은 수평증축을 통한 세대 면적확장의 리모델링이 가능하고, 그것도 어려운 경우는 설비교체와 내장, 외장의 교체를 통한 수선과 보수 수준의 유지관리(유지보전)가 가능하다. 리모델링에서는 단지차원에서 주차장의 확대와 커뮤니티 시설과 단지조경 등의 개선도 동시에 이뤄지는 형대로 진행되는 것은 물론이다.
리모델링은 재건축과 달리 기존 구조체의 대부분을 유지한 상태에서 수평증축하거나 여유 있는 단지에서는 별동증축이 이뤄지고, 여유 공간이 없는 경우는 수직증측이 이뤄지는 형태로 이뤄진다. 증축할 경우는 기존 구조체의 일부를 철거하고 연결철물, 철근 등을 이용해 슬래브를 연결하고 신축부분을 증설한다. 구조체의 보수보강(내진보강 포함), 내구성을 회복하기 위한 중성화 방지 및 회복을 위한 시공을 해 안전성과 내구성을 강화한다.
여기에 외벽은 새로 증축되기 때문에 신축의 성능과 별반 다를 바 없는 성능을 지니며, 경량충격음도 신축에 못지않은 성능을 가질 수 있지만, 단 하나 해결할 수 없는 것이 층고와 슬래브는 기존 구조체를 사용하기 때문에 신축과 다른 한계로 나타난다. 당시의 슬래브 두께는 120~150㎜ 정도의 범위로서 중량충격음에는 신축과 같은 성능발현에는 한계가 있고, 층고가 2600㎜(16층 이상 층은 2700㎜)로 우물천장을 적용하는 정도에 머물고 있다.
세대면적 증축을 위해서는 내력벽 철거의 한계로 베이 증가는 어려운 상태로 코너세대나 측세대를 제외한 중간세대들은 전후면 증축의 경우가 일반적이다. 드문 해법으로 소규모세대에서 상하 3개 세대를 2세대로 수직적으로 해결하는 경우도 있기는 하다. 증축하면서 평면을 재구성하지만 가변성을 얻기는 쉽지 않다. 특히 현재 대상이 되는 사례들은 대부분 벽식구조이며, 전면폭은 85㎡ 이하는 2베이가 많고 깊이가 깊은 형태인데 여기에 전후면 면적을 증축해 더 깊은 형태로 변화한다. 새로 추가되는 구조체도 내력벽을 사용하기 때문에 향후 공간의 재구성을 위한 가변성은 얻기 어렵다.
마지막으로 기존 구조체 부분에는 설비배관과 배선들이 구조체에 매설되지 않지만, 신축하는 부분에는 설비가 매설되는 경우가 많고, 습식시공이 여전히 우세하다. 일반 신축 아파트에서와 마찬가지로 바닥은 온돌설비를 비롯한 많은 설비들이 습식시공으로 이뤄진다. 기존의 아파트 재료에 비하면 설비의 내구성이 향상되었지만, 향후 유지관리가 쉽도록 시공할 필요성이 가장 중요한 부분인데 여전히 기존 방식의 답습이 대세인 것이다.
현재 시점에서 향후 20~30년 후를 생각해 보자.
첫째 인구구조와 가족구조의 변화다. 우리나라 인구구조 추계를 보면 2028년에 인구가 최고조에 달하고 그 이후로는 감소하는 것으로 나타난다. 인구가 감소하는 것과 더불어 일정 시차를 두고 가족분화도 멈추게 된다. 또한 가구도 1~2인 가족이 대세를 차지하는 상황으로 변화하게 된다. 서울 인구도 1990년 이후 감소하고, 2030년 중반부터는 가구감소도 전망(서울연구원)된다. 행전안전부의 올 4월 보도자료를 보면 작년부터 주민등록인구의 감소세가 지속되며, 세대수는 지속 증가와 고령인구비중은 증가하며, 세종과 경기를 제외하고는 자치단체의 인구감소의 변화를 보도했다. 인구감소와 초고령화, 가구분화 감소 등으로 주택 수요환경의 변화는 곧 주택수요의 변화와 연계된다.
둘째, 앞에서도 지적한 바와 같이 노후주택의 증가와 함께 주택보급률도 증가해 신축중심의 사회에서 재고중심의 사회로 변화한다. 신주택보급률도 2019년 기준 104.8%이며, 현재의 공급중심의 기조로 볼 때 증가할 것이다. 물론 교체수요가 지속적으로 존재할 것이지만, 인구와 가구수가 줄어들면 주택수요가 지금과 같지 않을 것이다,
셋째, 현재의 리모델링됐거나 계획 중인 단지들의 용적률 증가를 보면 초기 사례들은 100% 미만으로 증가하지만 최근 사례들은 150%를 넘어서는 단지들도 눈에 띈다. 지구단위 계획과 관련해 상한선에 이르렀다는 의미다. 현재 용적률의 증가는 향후 2차 리모델링이나 재건축이 더 이상 용이하지 않다는 것을 의미한다. 물론 용적률의 상향이 이뤄지면 추후의 개발가능성은 있지만 반드시 그렇게 되리라는 보장도 없다. 수요가 보장되지 않기 때문이다.
넷째, 한 단지에서 증축부분과 신축부분의 공존에 대해 향후 그 수명기준을 어떻게 설정할지에 대해서도 연구해야 할 과제가 존재한다.
이러한 상황에서 현재의 리모델링은 20~30년 후 혹은 그 이상 근미래의 여건변화에서도 대응할 수 있는 유연성을 지녀야 한다. 리모델링 자체가 성능향상을 위한 개선행위지만, 현재 시점에서 성능개선 중심이며, 설비 기술변화는 더 빨라질 것이다. 즉 현재 시점에서 충분한 성능을 만족하더라도 시간이 경과하면 자연히 기능적으로 노후화 하거나 성능이 저하하기 때문이다. 주택재고시대에는 유지관리가 잘 이뤄져 더 이상 가치가 떨어지지 않는 양호한 품질의 주택재고로서 존재할 필요가 있다는 의미다. 그러기 위해서는 리모델링도 근미래 변화를 고려해 장수명화 할 수 있는 유연성을 가지면서 특히 설비의 수리가 용이하도록 설계하고 그에 맞는 공법을 적용하고 시공해야 한다. 리모델링에 대한 활성화가 시작된 시점에서 양호한 성능의 주택재고를 유도할 수 있도록 관리정책과 제도가 만들어져야 한다. 리모델링의 성능을 평가하고 지원해줄 수 있는 방안 모색도 필요하다.
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