정부는 관계기관 합동으로 ‘공공주도 3080+’ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안을 발표했다. 정부의 이러한 발표 배경에는 다음과 같은 필요성이 있는 것으로 요약하면 다음과 같다. 첫째, 주택시장의 실수요자 중심으로 재편되고 있는 상황에서 지속적인 주택공급에도 주택수요 증가와 도심 내 공급부족 우려로 주택시장이 불안 심리가 확산되고 가구분화의 가속화에 따른 총량적인 수급 불균형이 우려된다.

둘째, 산업구조변화와 소득수준 향상 및 주거 트렌드 변화로 도시공간구조의 개편이 필요한 상황으로 준공업지역의 주거산업 융합거점화, 역세권의 주거상업 복합거점 전환, 생활패턴 변화를 반영해 도심 내 저층 주거지를 양질의 주거공간으로 조성할 필요성이 있다.

셋째, 주택시장 조기 안정과 도시 공간구조변화와 연계한 도심 내 공급확대를 위해 실수요자 보호·투기수요 근절 등 정책기조를 유지하면서 시장의 기대를 뛰어 넘는 속도·물량·품질의 주택을 신속히 공급하기 위한 것을 배경으로 하고 있다.

지금까지는 정비사업을 통한 도심 내 대규모 공급이 이해관계조정에 장시간이 소요됐으며, 비정비구역의 의견조정의 어려움과 부지확보의 애로사항이 있었던 점에서 공공이 새로운 개발수단으로 도시공간구조의 개편과 양질의 부담 가능한 주택을 신속하게 공급해 개발이익 사유화 방지와 시장안정을 동시에 추진하겠다는 의지를 표명했다.

2025년까지 전국 대도시에 약 83만호 주택 공급부지를 확보해 수도권에 약 61만호와 5대광역시 등에 약 22만호를 공급하되 공공분양(70~80%)과 공공자가·임대(20~30%)를 혼합공급하고, 주거뉴딜 추진을 통해 다기능 임대주택을 전국에 공급하겠다는 목표를 발표했다. 공공주도의 신속한 공급, 역세권 등 가용용지와 공공택지를 통한 충분한 공급, 생활 인프라, 혁신공간, 일자리와 연계된 품질 높은 주택 공급, 수요자가 선호하는 주택공급, 개발이익 배분 및 선제적 투기수요 차단을 기본방향으로 하고 있다. 추진전략으로 신개발모델 도입과 정비·재생사업 활성화를 통한 도시구조 개편과 주택공급확대를 동시에 추진하는 방식이다. 신규가용지의 새로운 개발방식뿐만 아니라 공기업이 직접 시행하는 재개발·재건축, 도시재생, 공공택지 지정, 비주택 리모델링 등을 통한 단기 주택확충, 소규모 정비 등 여러 가지 수단을 총동원하고 있다. 이를 바탕으로 한 다양한 세부추진방안을 제시하고 있다. 이를 달성하기 위한 세부 추진일정은 올해 상반기에 필요한 기반을 이루는 사항 정리가 이뤄지도록 돼 있다.

이 내용들은 지금까지의 부분적인 대책과는 달리 보다 종합적인 접근을 하고 있다는 점에서는 목표달성의 성공여부를 떠나 긍정적이라는 측면으로 받아들여지며, 계획대로 달성되기를 바라는 마음이다. 이 공급계획의 달성여부는 정해진 기간 내에 민간부문과 수요자, 토지소유자 등 다양한 이해관계자의 참여여부와 추진조건의 적합성에 달려있을 것으로 보인다. 이 계획의 달성여부와 관계없이 여기에서 아쉽게 느껴지는 점에 대해서 생각해 보자.

이것은 5년을 시한으로 하는 대책으로, 달성여부를 떠나 근 미래의 주택시장 및 방향과 관련한 중장기대책과의 관계설정이 있었으면 하는 바람이다. 국토종합계획, 장기 주택계획, 인구 가족통계 등등 근 미래의 변화와 연계성을 염두에 두고 연계성을 가질 수 있으면 보다 더 강력한 실행근거를 가질 수 있을 것이다.

또한 서울을 제외하고 총량적인 주택보급률은 2019년 기준 104.8%를 넘어섰다. 주택보급률이 질을 나타내는 지표가 아니므로 주택정책상에 차지하는 중요성이 떨어진다 해도 수요와 공급의 문제로서는 여전히 지표로서 의미가 있다. 따라서 주택보급률이 총량적으로 100%를 넘어섰다는 점은 정책의 전환이 필요하다는 것으로도 볼 수 있을 것이다.

서울은 여전히 주택부족문제를 안고 있어 부족한 부분에 대한 공급이 필요한 것은 물론이지만, 선진국의 사례들을 보면 주택보급률이 100%를 넘은 대도시라도 노후주택의 교체수요가 있기 때문에 여전히 신규공급이 필요한 것은 틀림없는 사실이다. 그런데 대개 선진국에서는 100%를 전후해 정책이 질적인 방향으로 전환한 것을 보면 우리나라도 비슷한 경향을 따를 것으로 추측할 수 있어 방향전환이 필요할 것으로 본다.

계획의 방향이나 내용을 보면 품질 높은 주택공급이라는 언급은 있으나, ‘주택공급의 획기적인 확대방안’이라서 그런지 아니면 현재 공급하는 주택의 품질이 높다는 전제가 있어서 그런지는 모르겠으나 품질에 대한 방향은 찾아보기 어렵다. 성능향상이나 품질에 대한 사항도 관심을 가져야 할 것으로 보인다. 특히 최근에 코로나19를 통해 나타난 소위 ‘집콕 생활’은 주택의 품질(특히 층간소음 차단성능, 다양한 생활이 가능한 공간의 재구성 등)의 중요성을 다시 생각하게 한다.

또한 공급과 사업성에 방점을 둬 종상향, 용적률 상향, 층수제한 완화 등을 통한 고밀화·초고층화는 공급측면에서 유효한 수단임에 틀림없을지 모르나, 장기간의 시간변화에 따른 사회변화와 도시공간구조변화라는 측면에서는 많은 배려를 하지 않으면 조기 노후화·유지관리 측면에서 미래세대에게 부담을 줄 수도 있다는 점을 유의해야 한다.

고내구성을 갖는 구조로 하되 현재와 같은 내력벽식구조는 지양해야 하고, 충분한 공공공간으로서 또는 커뮤니티 시설로서의 기능을 지속적으로 할 수 있어야 한다.

라멘구조방식과 더불어 충분한 하중과 층고 등을 확보해 주택의 기능뿐만 아니라 비주택용도로도 전환가능하게 해 도시구조변화에 충분히 대응할 수 있도록 해야 한다.

동시에 유지관리가 쉽고 계획적인 유지관리가 가능하게 해 생애비용을 줄일 수 있는 설계와 시공이 이뤄져야 한다. 도시구조 재편의 필요성에서 출발하는 측면에 있는 만큼 현재 시점에서 필요한 주택의 기능만으로는 부족하다는 점이 고밀, 고층개발에서는 기본적인 사고로서 자리 잡아야 한다.

최근 리모델링과 재건축의 필요성이 증가하고 있으나, 정해진 지역의 용적률을 최대로 활용하고 있거나 이미 넘어선 단지들에서는 단지 재생을 위한 새로운 방법이 크지 않고 비용이 많이 들어 선택의 폭이 극히 좁다는 현실을 보면 용적률 상향과 층수제한 완화는 미래의 변화에 대응할 수 있는 방안을 세심하게 검토해야 할 필요성이 있다는 점을 깨닫게 한다.                

또한 중장기적으로 보면 인구의 감소와 함께 머지않은 기간에 가족구조 변화와 함께 가구분화가 한계에 다다르면, 현재와 같은 공급보다는 주택의 관리가 더 중요한 시대가 곧 도래할 것에 대한 대비 또한 필요하므로 공급은 더욱 신중하게 생각할 필요성이 있을 것이다.

임대주택의 경우도 거주의 안정성이라는 측면에서 많이 공급하는 것도 중요하지만, 임대주택의 경우도 분양주택과 같은 공간재구성의 자유도를 가질 수 있는 공급방식도 고민해 볼 필요성이 있을 것이다. 단순한 거주에서 벗어나 거주자에게 필요한 공간의 제공이 임대주택에도 중요한 시대가 됐다고 생각하기 때문이다. 수요자가 바라는 품질, 수요자가 바라는 주택, 시대변화에 유연한 주택이 되지 않으면 공급은 의미를 잃기 때문이다.  

이제 막 시작한 공공주도 3080+가 주택부족을 신속하게 해결하기 위한 주택만으로서가 아니라 진정 실수요자들이 필요로 하는 속도·물량·품질의 주택으로 공급되기를 기대해 본다.    

외부 필진의 글은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.