아파트 등 공동주택이나 집합건물에 하자가 발생했을 때 하자 발생에 대한 배상을 받기 위한 방법은 크게 두 가지다.

하나는 분양자를 상대로 하자담보추급권, 즉 하자보수에 갈음한 손해배상을 청구하는 방법이 있고 둘째는 보증사를 상대로 하자보수보증금을 청구하는 방법이 있다.

분양자를 상대로 하자보수에 갈음한 손해배상을 구하는 경우와 보증사를 상대로 하자보수보증금을 청구하는 경우에 있어 양자의 근거법률은 명백히 다른데 이번 호 칼럼에서는 하자보수보증금 청구 관련해 몇 가지 법률관계에 대해 살펴보고자 한다.  

공동주택관리법령에 의하면 사업주체는 하자보수를 보장하기 위해 반드시 각 연차별 하자담보책임기간에 해당하는 하자보수보증서를 발급받아야 한다. 다만 국가나 한국토지주택공사같은 경우에는 하자보수보증서를 발급받을 필요가 없다.

하자보수보증서를 발급해 주는 기관은 크게 주택도시기금법상의 주택도시보증공사(과거 대한주택보증주식회사가 주택도시보증공사로 변경됐다)와 건설산업기본법에 따른 건설공제조합이 있고 그 외 보험업법에 따라 보증보험업을 영위하는 회사도 있다.

우선, 하자 소송에 있어 분양자에 대한 하자보수에 갈음한 손해배상청구를 하는 것과 동시에 보증사를 상대로 하자보수보증금 청구도 함께 청구하게 된다. 분양자에 대한 하자보수에 갈음한 손해배상청구의 경우 아파트 입주자대표회의가 각 구분소유자의 권리를 채권양도 받아 행사하는 것이지만 구 주택법 시행령과 마찬가지로 현행 공동주택관리법시행령에서 그 근거 규정을 두고 있는 하자보수보증금 청구의 경우에는 입주자대표회의가 직접 본인의 명의로 권리행사를 하는 것이다. 이 점이 분양자에 대한 하자담보추급권 행사와 보증사에 대한 하자보수보증금 청구 양자 간의 가장 큰 차이점이다.

다음으로, 분양자에 대해 하자보수에 갈음한 손해배상을 청구하는 경우와 보증사에 대해 보증금 청구를 하는 경우가 있다.

대법원은 집합건물법에 의한 구분소유자들의 손해배상청구권과 구 주택법령에 의한 입주자대표회의의 하자보수이행청구권 및 보증금지급청구권은 인정 근거와 권리 관계의 당사자 및 책임내용 등이 서로 다른 별개의 책임 관계이고 또 입주자대표회의에 대한 건설공제조합의 보증금지급채무는 사업주체의 하자보수이행의무에 대한 보증채무일 뿐이고 입주자대표회의에 대한 사업주체의 손해배상채무가 주채무인 것은 아니므로, 입주자대표회의가 사업주체에 대해 주장하는 손해배상청구권과 건설공제조합에 대해 주장하는 보증금지급청구권 사이에 법률상의 직접적인 연계관계는 없다고 판시했다. 판례에서 보는 바와 같이 제척기간이나 소멸시효 기간이 양자 간에 서로 달라 하자보수에 갈음한 손해배상청구가 인정되지 않는 연차별 하자에 대해 하자보수보증금 지급은 인정될 여지도 있어 양자의 권리는 병존하는 별개의 권리다.

또 하자보수보증금 청구에 있어 보증서 약관에 따라 사용검사 전 하자인 오시공이나 미시공, 변경시공 등에 대해서는 원칙적으로 보증금 지급이 인정되지 않고 사용검사 후인 2, 3, 5, 10년차 하자에 대해서만 보증금 지급이 인정되는 것이 원칙이나 다만 사용검사 전 하자 시공 부분이라 하더라도 그 하자 발생의 결과가 사용검사 후에 발생했다면 사용검사후 하자로 인정될 가능성도 있다.

또한 분양자인 건설사에 대한 보증서 발급 업무를 많이 하는 주택도시보증공사와 건설공제조합 중 건설공제조합에 대한 보증금 청구를 함에 있어서는 각별히 유의할 점이 있다. 건설산업기본법에 따라 설립된 건설공제조합에 대한 각 연차별 보증금 청구에 있어 과거의 경우에는 그 시효가 5년이었으나 2011년경 개정 건설산업기본법에 따라 그 시효가 단기간인 2년으로 줄었고 따라서 보증금 청구권을 상실할 위험성이 매우 크므로 주의를 요한다.

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