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[주규환 칼럼] 혼합주택단지의 관리 관련한 법률관계
승인 2021.05.07 15:07|(1339호)
법무법인 우리로 주규환 변호사

아파트 등의 경우 분양 동으로만 구성되거나 또는 임대 동으로만 구성된 단지도 있을 수 있으나 재건축 등의 이유로 임대 세대들과 분양 세대들이 혼합된 공동주택관리법상의 혼합주택단지도 상당수 존재한다. 이번호 칼럼에서는 혼합주택단지에서 제일 문제가 되는 관리방법 결정이나 주택관리업자의 선정 등 혼합주택단지의 관리와 관련한 법률관계에 대해 살펴보고자 한다.

공동주택관리법에는 의무관리대상 공동주택 등 공동주택단지는 물론 분양 동과 임대 동이 혼합된 혼합주택단지에 대해서도 규정하고 있다. 혼합주택단지의 경우 분양 동의 자치관리기구인 입주자대표회의와 임대 동의 소유자인 임대사업자 사이에 관리와 관련한 갈등에 기해 분쟁이 종종 발생한다.

공동주택관리법에서는 이러한 점을 고려해 입주자대표회의와 임대사업자는 혼합주택단지의 관리에 관한 사항 등 일정한 사항을 공동으로 결정해야 하고 이때 임차인대표회의가 구성된 혼합주택단지의 경우 임대사업자는 민간임대주택 관리규약의 제정 및 개정이나 관리비, 임대료 증감 등의 사항에 대해 임차인대표회의와 사전에 협의해야 한다는 규정을 두고 있다.

동 시행령에서는 혼합주택단지의 입주자대표회의와 임대사업자가 혼합주택단지의 관리에 관해 관리방법의 결정 및 변경이나 주택관리업자의 선정, 장기수선계획의 조정, 장기수선충당금을 사용하는 주요시설의 교체 및 보수에 관한 사항, 관리비 등을 사용해 시행하는 각종 공사 및 용역에 관한 사항에 대해서 공동으로 결정해야 할 사항으로 규정하고 있다. 나아가 통상의 혼합주택단지의 분양 동 관리규약과 임대 동 관리규약에는 시행령에서 정하지 않은 공동결정에 관한 사항이나 방법 및 절차 등에 대해서는 입주자대표회의, 임차인대표회의, 임대사업자가 별도의 협약서로 정한다는 규정을 두고 있다.

시행령에서 규정하고 있는 사항들에 대해 혼합주택단지의 입주자대표회의와 임대사업자 간에 공동 결정이 수월하게 이뤄지면 문제가 없겠으나 항상 이해관계가 일치할 수는 없는 것이기에 서로 간에 분쟁이 생길 수 있다.

이러한 분쟁에 대비해 공동주택관리법 시행령에서는 분양을 목적으로 한 공동주택과 임대주택이 별개의 동으로 배치되는 등의 사유로 구분해 관리 가능하고 입주자대표회의와 임대사업자가 공동으로 결정하지 않고 각자 결정하기로 합의했을 경우에는 장기수선충당금을 사용하는 주요시설의 교체 및 보수에 관한 사항 및 관리비 등을 사용해 시행하는 각종 공사 및 용역에 관한 사항에 대해서 입주자대표회의와 임대사업자가 각자 결정할 수 있다고 규정한다.

한발 나아가 공동 결정 사항들에 대해 공동으로 결정하기 위한 입주자대표회의와 임대사업자 간에 합의가 이뤄지지 않는 경우 관리방법의 결정이나 변경 및 주택관리업자의 선정에 대해 해당 혼합주택단지 공급면적의 2분의 1을 초과하는 면적을 관리하는 입주자대표회의 또는 임대사업자가 결정하도록 하고 있고, 장기수선계획 조정 등에 대해서는 원칙적으로 해당 혼합주택단지 공급면적의 3분의 2 이상을 관리하는 입주자대표회의 또는 임대사업자가 결정하도록 하는 규정을 뒀다.

하급심 판례의 경우에도 혼합주택 피트니스센터 위탁관리사업자는 입주자대표회의와 임대사업자가 공동으로 결정해야 하는 사항이라고 판시했고, 혼합주택단지에서의 주택관리업자 선정은 공동 결정사항으로 입주자대표회의와 임대사업자 간에 합의가 이뤄지지 않을 경우 공급면적의 2분의 1을 초과하는 면적을 관리하는 임대사업자 또는 입주자대표회의가 결정권을 갖기에 여기에 해당하지 않는 입주자대표회의가 임대사업자와 합의 없이 기존 주택관리업자와 재계약을 체결한 것은 부당하다고 판시했다.

이처럼 혼합주택단지의 경우 관리 관련한 중요 사항들은 입주자대표회의와 임대사업자가 공동으로 결정해야 하고 양자 간에 협의가 되지 않는 등 분쟁이 있을 경우 공급면적 2분의 1 초과 면적 관리자가 결정권을 갖는 것은 합리적이라 할 것이고 다만 보충적인 사항들에 대해 입주자대표회의, 임대사업자, 임차인대표회의가 서로 간에 미리 협약서를 체결하는 것이 혼합주택단지 관리에 있어 분쟁을 미연에 방지할 수 있는 좋은 방법이라 할 것이다.

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