장기수선계획 의무화 전 공급된 공동주택 414만호에 달해
계획수립 유예기간 필요·설계도서 제출 요구권한 부여해야
장기수선계획 컨설팅·실무 가이드라인 제작 등 지원

[아파트관리신문=이인영 기자] 장기수선계획의 수립·작성이 의무화 되기 전 건설·공급된 공동주택은 414만세대로 장기수선계획 미수립 단지에 대한 계획 수립 지원 및 컨설팅이 필요하다는 의견이 제기됐다.

중앙공동주택관리지원센터는 지난달 25일 경기 성남시 분당구 LH 오리사옥에서 ‘제5회 공동주택관리 열린강좌’를 개최, 공동주택 장기수선제도의 문제점 및 개선방안에 대한 주제의 강연에서 이 같은 의견이 나왔다.

이날 교육에는 공동주택 입주민, 입주자대표회의 구성원, 관리소장 등 약 600여명이 참석해 장기수선제도에 대한 높은 관심을 보여줬다.

LH 박상우 사장은 “LH는 법에서 정하고 있는 국민의 당연한 권리인 쾌적한 주거생활 보장을 위해 최선을 다하고 있다”며 “주택관리의 투명성·효율성 제고를 위한 다양한 지원서비스를 제공해 국민과 공감하고 소통하는 주거복지 종합서비스기관으로서의 공사 본연의 역할을 충실히 이행하겠다”고 말했다.

장기수선계획 필요한 이유

장기수선계획은 공동주택을 오랫동안 안전하고 효율적으로 사용하기 위해 필요한 주요 시설의 교체·보수 등에 관해 공동주택관리법 제29조에 따라 수립하는 장기계획을 말하며, 관리실무상으로는 관리주체가 장기적인 유지관리 계획을 세워 관리해야 하는 시설물의 리스트를 정리한 것으로 주요 시설물의 수선공사를 실시할 때 준거가 되는 지침, 사업계획으로 정의하고 있다.

대한주택관리사협회 이태봉 교육위원은 장기수선계획의 필요성에 대해 “시설물 관리기법 등의 변화를 신속하게 반영하고, 공동주택의 장수명화, 입주민의 주거만족도 향상, 시설물 관리의 효용 증대를 위해 필요하다”고 말했다.

하지만 공동주택 장기수선제도 시행의 불안정 및 규정미비에 따른 혼란이 이어지고 있어 개선이 요구되고 있다.

이태봉 교육위원은 장기수선계획제도 시행초기 제도의 불안정으로 계획의 수립주체가 관리주체인 기간과 사업주체인 기간으로 구분되고, 장기수선계획 수립의무가 없었던 시기에 건설·공급된 공동주택은 414만세대에 이른다고 지적했다. 

1994년 8월 사업주체에 의한 장기수선계획 작성의무 조항이 규정되기 전까지 관리주체에 의해 임의 작성한 공동주택 수는 약 296만6110호로 추산하고 있으며, 1994년 8월~1999년 10월 사업주체에 의한 장기수선계획 작성의무 부과 이후 공급된 공동주택수는 191만4669호, 1999년 10월 사업주체에 의한 장기수선계획 작성의무조항 폐지 후 주택법 제정으로 해당 조항 부활 이전 공급된 공동주택수는 117만3992호, 2003년 5월 주택법 개정으로 사업주체 장기수선계획 수립 의무화 이후 공급된 공동주택 수는 245만2247호로 추정하고 있다.

이에 따라 이태봉 교육위원은 “장기수선계획 미수립단지(부실 수립단지 포함)에 대한 장기수선계획 수립 지원 및 컨설팅이 필요하고, 장기수선계획의 적정한 수립을 위해 유예기간을 부여해야 한다”며 “장기수선계획 수립지원기관에 사용검사권자 및 사업주체에 대해 장기수선계획 수립에 필요한 설계도서 등 자료제출 요구권한을 부여할 필요가 있다”고 제시했다.

장충금 적립 제도 미비

장기수선충당금 적립을 관리규약에 따르도록 돼 있어 아파트 단지에서 적정한 금액을 장기수선충당금으로 징수·적립하고 있지 않다는 지적이다.

국토교통부와 LH가 지난해 1285개 단지를 조사한 결과에서도 장기수선충당금 단위면적 평균 적립액은 99원으로 적정수준 적립액 628.5원에 크게 밑돌고 있다. 공동주택관리법령에서 장기수선충당금 최소기준을 고시할 수 있도록 하고 있으나 현재 기준고시가 이뤄지지 않고 있다.

이에 제도 정비를 통해 장기수선충당금의 적정한 적립을 위한 최소기준을 제시하고 장기수선충당금 적립의무를 부여해야 하며, 장기수선충당금 관리 운영기관을 설립(또는 업무 위탁)해 공사비용 필요단지에 저리 대출하는 방안(대출금 해당 공종의 수선주기동안 분할 상환)을 강구할 필요가 있다고 말한다.

또한 이태봉 교육위원은 관련법령이 구체적이지 못해 혼란이 발생하고 있다고 지적했다. 특히 장기수선계획 조정 및 검토기간의 해석오류가 이어짐에 따라 검토시기는 최소 3년이 경과된 시점에서 개시하고 검토기간은 단지규모에 따라 최소 3개월 이상 부여 등으로 적정하게 명시해야 하며, 공종별 수선시기와 수선범위(대상) 판단기준에 대한 가이드라인을 정해 충분한 교육과 홍보를 시행해야 한다고 주장했다.

또 수선시기 상이, 항목의 신설, 공사금액과 계획금액 상이 등 장기수선계획 조정사유가 많이 발생함에 따라 입주자 과반수 이상이 거주하는 공동주택의 경우 입주자대표회의 구성원 과반수가 조정(안)을 입주자에게 제한하고 입주자 10분의 1 이상의 서면 이의신청이 없는 경우 입주자대표회의 3분의 2 이상의 찬성으로 장기수선계획을 조정할 수 있도록 장기수선계획 조정절차를 개선할 필요가 있다고 역설했다.

아울러 장기수선계획 수립 및 조정을 위한 전문 교육기관을 설립하고, 장기수선계획이 부실하게 작성될 경우 반려할 수 있도록 사용검사권자가 전문가(기관)에 의뢰해 장기수선계획을 검토하도록 제도를 개선해야 한다고 제안했다.

장기수선계획 컨설팅

건물의 장수명화 유도 등에 따라 장기수선 관련 법령 등이 강화되는 추세다. 입주자대표회의를 비롯한 입주민의 경우 장기수선제도는 인지하고 있으나, 관리비 상승에 대한 부담으로 관심도가 낮고 관리주체의 경우 현안 업무로 인해 장기수선계획 분야에 다소 소홀한 상황이다.

이에 따라 중앙공동주택관리지원센터는 공동주택을 대상으로 장기수선계획 컨설팅을 실시하고 있다.

중앙공동주택관리지원센터 박현준 과장은 “장기수선계획의 중요성에 대한 인식을 공유하고 관심도를 향상시키고 현재 수립조정된 계획 검토와 장충금 적립 및 사용실태 진단을 통해 방향을 제시함으로써 주요 시설물의 교체 및 보수를 적기에 시행토록 유도하는데 장기수선계획 컨설팅의 목적이 있다”고 설명했다.

중앙공동주택관리지원센터가 관리진단 컨설팅을 실시한 단지(2016년 27개, 2017년 40개)를 대상으로 장기수선계획 현황을 조사한 결과 장기수선계획 평균 수립기간은 2016년 46.9년, 2017년 44.3년으로, 세대당 월평균 장기수선충당금은 2016년 9744.9원, 2017년 1만2451.9원으로 나타났다.

특히 월간 ㎡당 평균 장기수선충당금의 경우 장기수선계획상에는 2016년 320.8원, 2017년 324.4원, 관리규약에는 2016년 308.7원, 2017년 450.1원으로 돼 있으나, 실제 적립액은 2016년 96.4원, 2017년 124.7원에 그치는 것으로 조사됐다.

박현준 과장은 “컨설팅 주요 사례 중 장기수선충당금 적립 단계에서 입주자대표회의가 임의로 적립금액을 결정하거나 장기수선계획기간과 관리규약의 적립기간 상이, 장기수선계획기간과 관리규약의 적립기간 상이, 관리규약의 장기수선충당금 적립요율 과소, 관리규약의 장기수선충당금 적립요율 과소, 장기수선계획의 수선비 총액 산정 부적정, 계획기간 적용오류 및 불합리한 개념 도입에 의한 장기수선충당금 산정 부적정 사례가 다수 발생하고 있다”고 말했다.

공동주택관리법 제30조에 따라 장기수선충당금을 적립하지 않은 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과토록 하고 있다. 이에 장기수선충당금 적립 단계에서는 장기수선충당금의 적립금액을 장기수선계획 외의 자료를 근거로 정할 수 없음에 유의해야 하며 장기수선계획 프로그램 별 특징 및 세부내용을 파악할 필요가 있다. 또 용역업체를 통한 수립조정업무 대행 시에도 법적 기준을 준수했는지 재확인하는 것이 중요하다.

박현준 과장은 “장기수선계획 컨설팅은 감사가 아닌 컨설팅이므로 권고 방식을 통해 수용성을 제고하고 과거의 잘못된 사항 적출이 아닌 현재 상태 진단을 통한 개선방안을 제시하는 것이므로 아파트 관리주체의 적극적인 관심참여를 통해 적정한 장기수선계획 수립 및 장충금 적립이 필요하다”고 권장했다.

장기수선계획 컨설팅은 중앙공동주택관리지원센터가 연 2회 실시하는 관리업무 컨설팅의 일환으로 실시되며, 입주자대표회의 회장 또는 직무대행자(대표회의 의결 필요), 입주민(전체 입주자 등의 1/10 이상의 동의), 해당 공동주택 단지의 관리감독 권한을 가진 시장·군수·구청장에게 신청자격이 있으며, 신청은 중앙공동주택관지원센터 홈페이지(myapt.molit.go.kr)에서 회원가입 후 온라인으로 신청 가능하다.

장기수선계획 실무 가이드라인 제작

중앙공동주택관리지원센터는 장기수선 항목의 정의·범위, 장기수선계획의 수립·검토·조정, 충당금 산정방법 등에 대한 가이드라인을 수립해 적정 수선비용 적립을 유도하고자 실무에 즉시 적용 가능토록 빈도수가 높은 항목을 중심으로 장기수선계획 실무 가이드라인을 제작·지원한다.

중앙공동주택관리지원센터 김경렬 부장은 “관리주체, 입주자대표회의, 입주민 등의 장기수선제도에 대한 인식부족, 전문성 부족과 장기수선충당금 과소적립에 따른 적정 적립유도 등 정보제공 및 공적지원을 위해 추진하게 됐다”며 “9~10월 장기수선 실무 가이드라인 확정 및  전문가 감수를 거쳐 오는 11월 중 제작 및 홈페이지에 공개할 예정”이라고 전했다.

가이드라인은 장기수선충당금 집행 시 장기수선 대상 여부 판단을 위해 항목별 세부기준을 마련하고 공동주택 공용부위 주요 항목별 수선교체주기 조정 등 장기수선계획의 검토·조정을 위한 세부기준을 마련하는 것으로 이뤄질 예정이다.

이는 공동주택관리법 시행규칙 별표1 장기수선계획 수립기준에서 당초 주택법 시행규칙 기준의 147개 수선항목을 73개 항목으로 대폭 축소하고 부분수선 해당여부를 삭제하면서, ‘전면수선 인정범위’에 대한 혼란이 발생한데 따름이다.

중앙공동주택관리지원센터 김경렬 부장은 “전면수선만 있고 부분수선이 없는 항목을 포함해 장기수선계획 수립 대상항목에 대해 ‘전면수선 인정기준’에 대한 명확한 정의가 필요하다”며 “전면수선으로 판정하는 기준을 제시, 각 항목에 대해 전면수선의 최소단위를 정의하고 그 최소단위 이하는 부분수선에 해당하는 것으로 처리해야 한다”고 말했다.

장기수선계획상 전면수선 범위는 공간이 명확히 구획되는 경우(주로 건축공사), 독립적 기능을 하는 여러 제품이 결합해 하나의 기능을 하는 경우(설비·전기·통신·승강기·급수펌프), 공간적으로 구분되거나 독립적으로 기능하는 제품이 아닌 경우(단지 내 도로, 단지 울타리 공사)다.

변전·소방설비 고장, 승강기 고장, 급수·배수설비 고장 등과 같이 수선주기가 도래하지 않았으나 공용부위 주요시설·설비의 갑작스런 사고, 불가피한 공사에 대해 긴급공사를 적용, 입주자대표회의 의결로 장기수선충당금을 사용할 수 있다. 공사 후에는 반드시 차후 장기수선계획에 반영해 조정해야 한다. 또 장기수선계획 수선항목 중에서 설치개수가 많고 단가가 소액인 항목을 일부 수리(교체)할 경우 장기수선계획 관리대장에 기록 후 소액지출을 통해 선 처리할 수 있다. 이 때에도 입주자대표회의 의결 후 장기수선충당금을 사용해야 하며 차기 장기수선계획 조정 시 반영해야 한다.