- 일본 -

한국과 일본 양국은 단기간에 부족한 주택을 건설하기 위한 방법으로 공동주택의 형식을 도입했다. 지난 1970년대 후반~1980년대에 걸쳐 주택공급의 촉진을 이룬 결과 현재 우리나라 국민의 약 3분의 2는 공동주택에 거주하고 있다.
일본의 경우 분양공동주택을 ‘맨션’이라 부르고 있는데 절대적인 숫자는 단독주택에 비해서 매우 적지만(전체 주택의 9.9%) 관리책임이 있는 구분소유자의 집합체, 즉 관리조합의 관리행위를 지원하기 위한 각종 제도와 지원이 정부와 지방자치단체를 통해 이뤄진다. 그중 한 가지가 주무관청 국토교통성에서 실시하는 맨션종합조사다.
‘맨션종합조사’는 지난 1980년 처음 시행됐는데 그 계기는 분양맨션의 거래, 시공 및 하자 등에 대한 문제가 만연해 지난 1978년 총무청 행정감찰국에서 ‘분양맨션의 현황과 문제점’이라는 타이틀의 행정감찰을 실시했고, 이에 대한 현황파악을 위해 정부차원의 조사를 실시한 것이다. 맨션종합조사는 일회성으로 그치지 않고 5년마다 실시해 맨션관리의 현황을 살펴보고 필요한 정책을 마련하는 계기로 삼고 있다.
본 기사에서는 최근에 실시한 맨션종합조사의 주요 내용을 통해 일본의 공동주택 관리 현황을 살펴보고자 한다.

국토교통성 맨션종합조사의 개요
·조사목적
맨션관리에 관해 정부에서 강구한 정책의 효과를 검증하고 필요한 정책을 제시하기 위해 기초적인 자료를 얻는 것을 목적으로 해 맨션관리현황, 맨션거주자의 관리에 대한 의식 등을 조사한다.

·조사개요
- 조사지역: 일본 전국
- 조사시점: 지난 2013년 12월
- 조사대상
① 관리조합 대상 조사 3643조합(회수 2324, 회수율 63.8%)
② 구분소유자 대상 조사 7484명(회수 4896, 회수율 65.4%)
- 조사방법
① 관리조합 대상 조사
맨션관리업협회 회원 각사를 통해 배포
맨션관리센터 등록 관리조합 명부에서 무작위 추출(자치관리 약 10%)
② 구분소유자 대상 조사
관리조합 조사에 응한 맨션의 조합이사장, 1~2명의 구분소유자를 대상

·주요조사항목
- 관리조합 대상: 맨션의 개요, 관리조합의 운영, 관리규약의 작성 및 개정, 관리조합의 회계, 장기수선계획, 수선, 재건축, 관리사무, 분쟁 등
- 구분소유자 대상: 거주현황, 관리조합 활동참가, 맨션관리에 대한 인식

일본의 이른바 ‘맨션’은 전체 주택에 차지하는 비율이 낮고 인구의 10%정도 밖에 거주하고 있지 않다.
그럼에도 불구하고 맨션의 관리를 최적화하고 관리에 대한 궁금증해소, 분쟁 방지를 위한 국가적 노력은 매우 적극적이다.
맨션은 사유재산이지만 공동으로 소유하고 사용하는 공용부분이 존재하고, 공용부분의 관리를 위해서는 불특정다수의 의견조정이 필수불가결하다는 점이 가장 큰 이유다.
덧붙이면 적극적이라는 의미는 관리문제에 대해 국가가 정해준다는 의미가 아니라 맨션의 주인인 구분소유자와 관리조합이 효율적인 관리활동을 통해 자신들의 자산을 최대한 유지하도록 하기 위해 필요한 것이 무엇인지 귀 기울이고 방향을 제시하는 것이다. 결국 공동주택의 관리수준을 결정하는 것은 거주자의 의지에 달려있기 때문이다.

우리나라의 공동주택 관리현장에서는 주택법(내년 8월부터는 공동주택관리법)에 명시된 법조항을 준수하는 것을 원칙으로 한다. 법에 필요한 사항이 모두 명시되었음에도 불구하고 최근 우리사회에는 공동주택 관리와 관련한 불신이 만연하다.

우리나라의 공동주택 관리현장에 어떠한 일들이 일어나고 있는지, 거주자들이 어떠한 생각을 가지고 있는지 관심을 가져보는 것이 필요한 시기에 일본의 맨션종합조사는 작게나마 시사점을 던져줄 것으로 기대한다.

우리관리(주) 주거문화연구소 김정인