입주자대표회의에서 위탁관리방식을 채택했을 경우, 주택관리업자를 선정하게 되며 이들 사이에는 위·수탁 관리계약서를 작성하게 된다. 위·수탁 관리계약을 체결하면 주택관리업자는 위탁계약을 체결한 공동주택의 현장의 관리주체가 돼 관리운영이 가능한 인력을 배치하고 지도·감독한다(하성규 외 13인, 2014:93).

이상과 같이 정의되는 위탁관리는 법률적으로는 도급관리를 의미한다. 도급은 일정한 기일 안에 특정일을 완성해주고 상대방이 그 일의 결과에 대해 보수를 지급할 것을 약정하는 용역계약이다(민법 제664조).

여기서 ‘일’이란 노무에 의해 생성되는 결과물로 예를 들어 건물의 건축은 가장 일반적인 형태의 노무의 제공으로 유형적인 것뿐만 아니라 무형적인 개념을 포함한다.

따라서 아파트의 도급관리는 공동주택의 관리업무에 대해 일정한 기일 내 관리업무를 완성할 것을 약정하고 관리회사가 공동주택의 관리업무 결과에 대해 보수를 지급할 것을 약정함으로써 효력이 발생하는 관리방법으로 정의할 수 있다.

도급관리에서의 도급인은 완성된 결과에 대해만 보수를 지급한다. 따라서 일을 완성하지 못하면 채무를 이행하지 못한 것이 되고 보수는 그 일부에 관해도 청구할 수 없는 것을 원칙으로 한다.

그런데 아파트 관리 실무자들 사이에서는 관행적으로 위탁관리와 도급관리를 구분해서 사용하고 있다.

즉, 도급관리는 아파트 전문관리업체에게 실질적으로 관리에 대해서 위탁을 주는 진정한 의미의 도급관리를 의미하고, 위탁관리는 아파트 주민대표와 아파트 관리 전문업체 사이에 형식적으로는 도급계약을 맺지만 실질적으로는 주민대표가 여전히 아파트 관리에 대해서 시시콜콜하게 간섭하고 사실상 직접 관리하는 위장 도급관리를 의미하는 용어로 사용하는 경향이 있는 것이다.

실무자들의 이런 관행에도 불구하고 위탁관리과 도급관리를 구분해서 사용하게 되면 , 학술적 의미에서 엄밀성이 떨어지기 때문에 여기에서는 진성도급관리는 도급관리로, 위장도급관리는 위장위탁관리로 부르고자 한다.

서울과학기술대학교 주택대학원
주택경영학과 고일남