3) 공동주택 관리방식의 분류
공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 직접 관리해야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주했을 때는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 자치관리 또는 위탁관리의 방식으로 관리할 것을 요구해야 한다.
주택법에서는 공동주택의 관리방식을 사업주체 관리, 자치관리, 위탁관리로 나누고 있다. 물론 주택법을 제외한 임대주택법 및 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 의할 경우에는 조금 달라질 수 있는 여지가 있으나, 본고에서는 주택법령상 구분하고 있는 3가지 방식을 기준으로 하되, 앞서 논한 바와 같이 입주자의 과반수가 입주하기 전까지 의무적으로 관리해야 하는 사업주체 관리는 제외하고 설명하고자 한다.

⑴ 자치관리
입주자가 공동주택을 자치관리 하고자 하는 경우에는 자치관리기구를 구성해야 하는데, 이러한 자치관리 기구는 자격요건을 갖춘 관리소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고 필요한 장비와 인력을 갖춰야 한다(하성규 외 13인, 2014:92). 주택법시행령 제 53조 제1항은 법 제43조 제4항 본문의 규정에 의해 구성하는 자치관리기구가 갖춰야 하는 기술인력 및 장비는 별도로 규정하고 있다.
자치관리의 장점은 입주자가 스스로 자치관리 기구를 구성해 관리하게 되므로 입주자의 관리참여가 보다 적극적이고 입주자간의 화합이 기대된다.
또한 스스로 관리주체를 운영하기 때문에 불필요한 비용의 지출을 최소화할 수 있으므로 운영비용을 절감할 수 있으며 필요에 따라 단지의 상황에 맞게 관리기법을 구상해 적용할 수 있다(하성규외 13인, 2014:92).
그러나 자치관리의 경우 필요한 전문 인력을 단지에서 직접 구성해 관리운영을 실시하기 때문에 비상상황이 발생했을 경우 자체적으로 대응해야 한다. 특히 물 넘침이나 누전 등과 같은 경우는 입주민이 전기나 수도를 사용하지 못해 생활에 직접적인 불편을 주고 심할 경우 안전사고로 이어질 수 있기 때문에 신속하게 대응해야 한다(하성규외 13인, 2014:92).
아울러 입주자대표회의의 집행기관에 대한 깊은 관여와 전문적인 관리의 어려움으로 관리서비스와 관리기술의 낙후, 관리비 사용의 비효율성, 상호 이해관계의 대립가능성, 소요인력 확충의 어려운 점 등이 문제로 지적되고 있다(윤일진, 2012:24).

⑵ 위탁관리
위탁관리는 아파트 관리의 전부 또는 일부를 전문주택관리업체에게 위탁을 줘서 관리하는 것을 말한다.
공동주택에서 위탁관리는 소유자인 입주자들의 대표회의에서 주택관리방식을 위탁관리로 정하고 주택관리업체를 선정한 후 위탁계약을 체결해 관리를 맡기는 방식으로 이뤄진다(윤일진, 2012:24).

서울과학기술대학교 주택대학원
주택경영학과 고일남