제2장 공동주택 관리 현황
제1절 공동주택관리 개요
1. 공동주택 관리의 의의 및 종류
1) 공동주택의 개념
공동주택이란 주택법 제2조에서 ‘건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다’고 규정하고 있다.
즉 단독주택은 소유의 한계가 뚜렷하게 분리된 것이지만 공동주택의 특성은 하나의 시설물을 둘 이상의 소유 또는 점유자가 함께 사용하면서 공동생활을 해야 한다는데 있으며, 그 종류와 범위는 법률과 주택법 등으로 정하고 있다(김순길, 2005:17).
이러한 공동주택의 종류는 아파트, 연립주택, 다세대주택 등으로 구분하고, 관리범위는 집합건물, 임의관리대상 공동주택, 의무관리대상 공동주택으로 나눠 법적규제를 달리하고 있다.
여기서 공동주택이란 주택법령상의 법적관리규제를 받고 있는 의무적 관리대상에 해당되는 공동주택으로서 300세대 이상의 공동주택, 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택, 150세대 이상으로서 중앙집중난방방식 혹은 지역난방방식의 공동주택이 의무관리대상에 포함된다(김순길, 2005:17).
따라서, 공동주택은 단지 내부에서 생활하는 입주자(소유자, 임차인)들이 전적으로 사용할 수 있는 전유부분 외에 일부를 공동으로 사용해야 하는 부분이 필수적 으로 존재하는 것으로 이해할 수 있다.
특히, 법적인 측면에서 꼭 관리가 필요한 의무관리 대상 공동주택을 주택법령상에서 규정하고 있는 바, 이러한 의무관리대상 공동주택을 중심으로 해 분석을 실시하게 될 것이다.

2) 공동주택 관리의 개념
공동주택의 관리란 공동주택과 그 주택에 부수되는 공유시설 및 복리시설을 효율적으로 관리해 주택의 기능을 최대한으로 장기간 유지하게 함으로써 주택의 재고량을 유지·보전하는 모든 업무를 말한다(이명수, 2013:13).
또한 준공된 이후의 공동주택은 노후화의 과정을 거치므로 설계시공 당시부터 건축물의 내구성과 사용성을 감안해 완공된 건축물의 사용가치(V)를 최상화하기 위해 준공당시의 기능(F)을 가장 최적의 비용(C)으로 보전·유지해야 하는 것을 공동주택 관리활동으로 정의하기도 한다(차용섭, 2013:7).
그리고 공동주택 관리를 공동주택과 그 부대시설 등 각종 시설물들을 효과적으로 보전·유지하기 위한 위한 주택관리를 통해 주거환경의 내구연한을 극대화시키고 주택의 재고량을 보전·유지함으로써 입주민을 위한 편리하고 쾌적한 주거환경을 조성하는 모든 업무로 정의하기도 한다(인택환, 2005:10~11).
이렇듯이 공동주택의 관리가 무엇인지 그리고 이를 구성하는 요소들과 이해관계자들의 역할에 대한 이론은 매우 다양하며, 다양한 이유의 주요원인으로는 공동주택 관리의 개념이 학문적으로 정립된 것이 아니라 실무를 통해 정립된 개념이기 때문이다(이남율, 2007:8).
따라서 본고에서는 공동주택 관리의 개념을 주택법령상에서 규정한 의무관리대상 공동주택을 법령에서 규정한 관리주체)가 행하는 주택법령상의 규정된 모든 행위로 정의하고자 한다.
이와 관련해 주택법 제43조에서는 관리주체가 공동주택을 관리하는 방법에 대해 규정하고 있고, 주택법 시행령 제55조 및 시행규칙 제25조는 그 관리주체의 공동주택 관리업무를 구체적으로 규정하고 있다.
즉 관리주체의 관리활동은 건물의 가치증진, 장수명화 등 물리적인 목적뿐만 아니라 행정 및 재정(회계)적으로 이뤄지는 모든 활동을 공동주택 관리로 규정할 수 있다.

서울과학기술대학교 주택대학원
주택경영학과 고일남