[질문]

공공임대 5년 후 분양전환 된 아파트의 구분소유자는 사용검사일로부터 이미 5년이 지난 시점에서 공용부분 하자담보청구권을 행사할 수 있는 것일까.

[답변]

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제9조의2에 따르면, 하자담보책임에 관한 구분소유자의 권리는 공용부분의 경우 사용검사일로부터, 전유부분의 경우 구분소유자에게 인도한 날부터 하자의 공종별로 각 2년, 3년, 5년, 10년의 기간 내에 행사해야 한다. 이는 제척기간으로서 재판상 또는 재판 외 권리행사기간으로 그 기간 안에 행사하지 않으면 권리는 소멸된다. 특히 전체 보수금 중 높은 비율을 차지하는 공용부분 사용검사 전 하자의 경우 구분소유자가 사용검사일로부터 5년 내에 권리를 행사하지 않으면 그 권리는 소멸된다.

그런데 사용검사를 받아 공공임대주택으로 임대하다가 5년 후 분양전환돼 구분소유자에게 인도된 아파트의 경우 위 법리에 따른다면 공용부분 사용검사 전 하자에 대한 권리는 구분소유자에게 인도된 때 이미 사용검사일로부터 5년의 제척기간이 도과돼 소멸된 것으로 해석된다.

예를 들어 사용검사일이 2009년 11월 11일경이고, 그때부터 임차인을 입주시켜 공공임대사업을 하다가 5년 즈음이 지난 후인 2015년 1월 2일경부터 분양전환된 아파트의 경우를 보자. 전유부분에 대해서는 분양계약을 체결해 인도된 때인 2015년 1월경부터 권리를 모두 행사할 수 있다. 하지만 공용부분에 대해서는 사용검사일인 2009년 11월 11일경부터 이미 2년, 3년, 5년이 지나 그 부분에 대한 권리가 모두 소멸했고, 10년차 하자에 대한 권리만 행사할 수 있다.

최근 헌법재판소는 위 문제에 대해 집합건물법에 대한 기존 법리와 하급심법원의 판례의 취지를 재차 확인하는 결정을 했다.

결정에 따르면 ‘비록 미분양 집합건물, 분양전환된 임대주택 등은 사용검사일 등과 구분소유자에 대한 인도일이 근접하지 않을 수 있으나 이 경우는 일반적인 선분양과 달리 건물 완성 후 분양계약을 체결하므로 하자를 확인하고 하자의 보수비용이나 그로 인한 손해를 반영해 분양가격을 결정할 수 있다. 또한 이 사건 아파트와 같이 분양전환된 임대주택의 경우 임차인이 임대인에게 공용부분의 수선 및 보수를 요청할 수 있는 제도적 장치도 마련돼 있다. 따라서 사용검사일 등을 공용부분하자에 관한 제척기간의 기산점으로 정한 것이 불합리하다고 할 수 없으므로, 재산권을 침해하지 않는다’고 했다.

대부분 공공임대 아파트가 5년 이상의 기간 임대기간을 두고 분양전환을 하고 있는 사정을 고려했을 때, 분양전환 받은 구분소유자들은 원시적으로 공용부분의 사용검사 전 하자에 대한 담보추급권을 행사하지 못한다는 결론에 이른다. 현행 집합건물법이 정하고 있는 문언을 달리 해석할 방도가 없어 위와 같은 결정에 이르게 된 것이 그리 놀라운 일은 아닐지라도, 추후 공공임대아파트 또는 사용검사일 이후 상당기간 동안 미분양상태에 있다가 5년이 지나서야 비로소 분양된 아파트(집합건물)에 있어 하자담보추급권을 행사할 수 있는 기회를 보호할 수 있는 제도 또한 고민해볼 필요가 있어 보인다.

<법무법인 산하 변호사>