[질문]

관리단이 정당한 권원 없이 집합건물의 공용부분을 사용해 이익을 얻는 구분소유자에게 부당이득반환을 청구하기 위해서는 어떤 절차를 거쳐야 하는지.

[답변]

상가 출입구 또는 통로에 영업을 위한 고정시설인 벤치, 냉장고, 서랍장, 테이블 등이 설치된 것을 찾아보기는 어렵지 않다. 최근 이와 관련해 철거 및 부당이득반환을 청구하는 사건이 다수 발생하고 있는데, 특별한 사정이 없는 한 법원은 ‘정당한 권원 없이 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 점유, 사용함으로써 이익을 얻고 그로 인해 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용할 수 없게 됐다면 그 사용자는 이를 사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다’는 취지로 판결하고 있다.

이때 부당이득반환청구를 각 개인이 진행할 수 있는지, 관리단이 진행하기 위해서는 어떠한 절차를 거쳐야 하는지 등이 문제되는 경우가 많다.

우선 정당한 권원 없는 사람이 집합건물의 공용부분이나 대지를 점유 또는 사용함으로써 이익을 얻고 구분소유자들이 해당 부분을 사용할 수 없게 돼 부당이득반환을 구하는 법률관계는 구분소유자의 공유지분권에 기초한 것이어서 그에 대한 소송은 1차로 구분소유자가 각각 또는 전원의 이름으로 할 수 있다.

한편 관리단은 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 에 따라 관리인을 대표자로 해 관리단집회의 결의 또는 규약에서 정하는 바에 따라 공용부분의 관리에 관한 사항에 관련된 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 수 있으므로 관리단이 부당이득반환을 청구하기 위해서는 관리단집회의 결의를 거치거나 규약에서 달리 정하는 바가 있어야 할 것이다.

더 나아가 최근 판례는 ‘공용부분 변경에 관한 사항 등을 제외한 공용부분 관리에 관한 사항은 통상의 집회결의로써 결정하므로 관리단은 통상의 집회결의로써 타인에게 공용부분 관리에 관한 사항을 위임할 수 있다’고 하면서 ‘관리단집회에서 의장이 구분소유자들에게 대표위원의 역할이 공용부분 관리임을 언급했으며 구분소유자들이 대표위원회에 공용부분 관리 권한이 위임된다는 것을 인식하면서 대표위원회 구성을 결의했다면 그 대표위원회는 관리단인 원고로부터 공용부분 관리행위에 해당하는 부당이득반환청구권 행사에 대해 의결할 권한을 위임받았다고 볼 수 있다’는 취지로 판시했다.

즉 정당한 권원 없이 공용부분을 사용하고 있는 사람에게 부당이득반환을 청구하기 위해서는 구분소유자 각각 또는 전원의 이름으로 소를 제기하거나, 관리단이 관리단집회 결의를 거쳐 소를 제기하거나, 관리단으로부터 적법하게 위임을 받은 대표위원회의 의결을 거쳐 관리단이 소를 제기해야 할 것인바 소를 제기하기 전에 원고적격이 있는 자인지를 면밀히 살펴야 할 것이다.

<법무법인 산하 변호사>