2000년 이후 공동주택의 유지관리, 리모델링, 재건축 분야에서 많은 변화가 있었다.

공동주택 유지관리 분야는 지난해 주택법에서 분리돼 타법개정형태로 공동주택관리법이 만들어져 시행에 들어갔다. 공동주택의 관리에 관한 사항을 정함으로써 공동주택을 투명하고 안전하며 효율적으로 관리할 수 있게 해 국민의 주거수준 향상에 이바지함을 목적으로 하고 있다. 국민의 약 70%가 공동주택에 거주하고 공동주택 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등 공동주택의 관리와 관련된 비용만도 연간 11조6000억원에 이르는 등 공동주택 관리의 중요성이 커졌지만, 입주자대표회의의 구성·운영이나 관리비 분쟁과 민원, 단지의 체계적인 관리 미흡해 안전하게 사용할 수 있는 기반 미흡해 체계적·효율적·전문적인 관리를 위해 주택법에서 공동주택 관리와 관련된 내용을 분리하고 일부 운용상의 미비점을 보완하는 내용을 담고 있다.

리모델링 부분은 리모델링의 활성화를 위해 리모델링 주택조합제도 도입, 행위허가 기준 마련, 리모델링 동의율 완화(100% → 80% → 75%), 조합설립요건 완화(4/5 → 2/3, 동별 2/3 → 1/2), 부가가치세 면제(85㎡ 이하), 증축허용연한 완화(20년 → 15년), 증축면적 완화(85㎡ 이하 40% 증축), 일반분양 세대수 신설 및 완화(기존 세대수의 10% → 15%), 수직증축허용(최대 3개층)과 안전성 검토 의무화 및 강화, 세대분할 가능 등 많은 제도 정비가 있었다. 지난해 안정성 평가의 강화와 세대간 내력벽 일부 철거 허용이 유보됨에 따라 리모델링 시장은 정체상태에 있다.

재건축부분은 준공 후 20년 이상 범위에서 지방자치단체 조례로 가능연한을 조례로 규정하도록 하고 있지만, 재건축 연한 상한 단축(40년 → 30년), 재건축 연면적 기준 폐지(수도권 과밀억제권역에서 85㎡ 이하 주택을 세대수 기준 60% 이상, 전체 연면적 대비 50% 이상 건설토록 규제 → 연면적 제한 폐지, 85㎡ 이하 세대수 60%는 유지), 재건축 안전진단의 평가 이원화(구조안전성 중심 → 구조적 결함 이 있는 경우는 구조안전성만 평가하고, 재건축 연한도래 시는 주거환경중심의 안전진단 기준 적용) 등의 완화가 있었다.

신축부분에서는 장수명화와 관련해 장수명 주택의 확대를 위한 장수명 주택 인증등급의 우수 및 최우수등급을 취득할 경우 용적률과 건폐율 완화(110/100 → 115/100)하고, 공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준의 일부를 개정해 하자를 분명하게 했다. 아울러 공동주택의 성능향상을 위해 에너지절약, 소음방지, 냄새차단 등 생활밀착 분야에서 많은 진전이 있었다.

이처럼 공동주택의 생애주기 측면에서 신축, 유지관리, 리모델링, 재건축의 단계별 내용은 공동주택 성능의 향상·효율화, 규제완화 또는 합리화, 주택시장 활력회복과 서민주거안정 강화 등을 위한 부분에서 많은 발전이 있었다. 특히 공동주택 관리단계를 신축단계와 분리해 구체화 했다는 점에서 진일보한 것은 틀림없다.

이러한 발전에도 불구하고 공동주택의 장수명화라는 관점에서는 향후 검토가 필요한 부분이 남아있다. 첫째는 개별적인 생애주기 단계 내에서 검토해야 할 부분이며, 둘째는 전체 생애주기 관점에서의 검토해야 할 부분이다.

먼저 개별 생애주기 단계 내에서 검토다. 신축분야에서는 장수명화를 위한 의무대상 세대수의 확대와 인센티브를 통한 장수명화 촉진 방안이 필요하다. 1000세대 이상의 대규모 단지가 축소되고 신도시 개발이 어느 정도 종료된 시점에서 중소규모 단지까지 확대가 필요하다. 세대수에 관계없이 재건축 단지는 장수명 주택 설계를 전제로 하는 것도 필요하다. 전체적인 인구 및 가족구조의 변화와 2030년을 정점으로 하는 인구감소에 대비한 양호한 도시의 재고주택으로서 그리고 초고층화·고밀화를 기반으로 하는 현재의 공동주택으로서는 장수명화가 필수적이기 때문이다. 더불어 유지관리가 용이하고 유지관리비가 적게 들도록 건설해야 한다. 유지관리단계에서 유지관리가 쉽게 이뤄지고, 구분소유가 분명해 유지관리와 비용의 부담이 명쾌하게 돼야 하며, 유지관리 비용의 합리화가 이뤄지도록 설계하고 이를 바탕으로 합리적인 유지관리가 이뤄져야 한다. 공용부분의 장기수선충당금의 적절한 부담과 집행의 투명화가 이뤄질 수 있도록 해야 한다. 설비나 내장의 수명이 다하면 쉽게 점검·보수·교체 등의 설비나 내장 등의 인필 교체형의 리모델링이 중심이 되도록 할 필요가 있다. 공용부분과 전유부분의 설계분리, 주차장 수요가 충분한 상황에서 가족수 감소가 예측되는 시점에서 현재 화두가 되고 있는 세대간 내력벽 철거, 수평 증축 및 수직증축이 불필요해 질 것으로 보이기 때문이다. 개수형 리모델링과 유지관리 단계를 반복하든가 유지관리 단계를 늘리고, 구조체의 수명이 다하면 재건축하도록 하는 방향으로 확대할 필요가 있다.

기존 주택에 대해서는 현재 상태에서 유지관리를 잘 할 수 있도록 하는 방안이 필요하다. 유지관리를 잘 함으로써 관리비 절감, 장수명화 하는 단지에 대한 세금감면, 포상, 단지지원 등 다양한 인센티브를 모색할 필요성과 기존 공동주택의 장수명화와 유지관리 정도에 대한 정보제공을 목적으로 하는 기존주택 성능인증제도를 도입해 부동산 거래 시 참고자료로 활용할 수 있는 방향이 필요하다. 리모델링은 현재의 제도 흐름 속에서 단지의 특성에 맞는 맞춤형 리모델링을 하고, 공용부분과 전유부분의 명확한 분리 속에서 리모델링하되, 리모델링 인증제도를 도입·추진할 필요성이 있다. 재건축은 구조체의 수명이 다하는 것을 근거로 재건축하는 방안으로 추진이 바람직하다. 설비나 주거환경의 점수로 인해 재건축하는 것은 유지관리를 방조하는 것이나 다름없다.

둘째, 전체 생애주기관점에서 신축의 관점은 ‘신축-유지관리-리모델링-유지관리-재건축’, 기존 주택은 ‘유지관리-리모델링-재건축’으로 2원화해 전체 틀을 재구축할 필요성이 있다. 현재 법적으로 준공 후 10년 경과 후 설비개수형 리모델링, 15년 경과 후는 증축형 및 세대증가형 리모델링, 재건축은 30년 경과를 하한으로 규정하고 있다. 건축물 시공 기술력의 향상과 자재·부재·부품 등의 구성재 발달과 성능향상 등으로 현재 하한으로 설정된 기간은 너무 짧다. 신축주택이 100년을 지향하는 정책과 더불어 기존 주택도 2000년대 이전의 건설된 경우라 하더라도 철근콘크리트의 내구성은 설계와 시방서대로 시공됐다면 50~100년 정도는 문제가 없는 수준이다. 유지관리를 철저하게 하면 사용에 대해서는 문제가 없다. 현재의 재건축은 안전문제가 아니라 유지관리의 결여에서 오는 결과가 대부분이다. 재건축가능연한은 구조의 안전성을 최우선으로 결정돼야 한다. 현재 법규의 기간 규정이나 주거환경중심의 재건축은 큰 틀에서 재검토가 필요하다. 전체 생애주기관점에서 단계간의 연계뿐만 아니라 단계별 내용도 재검토가 필요하다. 앞으로는 단기간의 정치적인 결정이 아니라 미래를 지향한 지속적인 정책적인 차원에서 결정되기를 기대한다.