공동주택관리법에서는 ‘주택관리업’이란 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하기 위해 입주자 등으로부터 의무관리대상 공동주택의 관리를 위탁받아 관리하는 업(業)을 말한다고 규정하고 있다.
이러한 주택관리업은 1977년 12월 주택건설촉진법 개정을 통해 공식적으로 처음 역사의 무대에 등장했다.
1970년대 도시의 주택난을 해결하고자 공동주택이 본격적으로 공급되기 시작했고, 그 와중에 와우아파트 붕괴 사고와 같은 대형 안전사고를 통해서 공동주택 유지관리의 필요성이 대두되면서 주택관리를 전문적으로 담당할 수 있도록 주택관리업을 도입했다는 것이다.
지난 40년 동안 대한민국은 공동주택 건설 위주의 주택정책을 펼쳐왔으며, 그 덕분에 아파트 공화국이라 불릴 정도로 공동주택의 세대수가 크게 증가했고, 현재 대부분의 공동주택에서는 자치관리가 아닌 위탁관리 방식을 선택하고 있다.
그러나 위탁관리 방식이 보편적인 관리방식으로 채택되고 있음에도 불구하고 역설적으로 공동주택 관리 분야에서는 지속적으로 위탁관리 제도의 무용론이 대두되고 있으며, 실제 주택관리업계를 둘러싼 안팎의 여건은 날이 갈수록 어려워지고 있다는 것이 중론이다.
주택관리업계에서는 이러한 위기의 가장 근본적인 원인으로 주택관리업에 관한 법적·제도적 지원이 미비한 점을 꼽고 있다.
법적·제도적 장치 마련도 시급한 문제지만 내부적으로 개선해야 할 점이 없는지도 함께 살펴보는 것이 중요할 것이다.
입주자대표회의가 자치관리보다 위탁관리를 선택하는 가장 중요한 이유는 공동주택에서 발생하는 사건·사고의 처리주체를 명확하게 하기 위함이다.
공동주택관리법에서 민법 중 ‘위임’에 관한 규정을 준용하도록 정하고 있고, 대법원도 입주자대표회의와 아파트 관리회사 사이의 법률관계는 민법상 위임관계와 같다고 보고 있으며, 이로 인해 관리회사는 선량한 관리자의 주의로써 관리업무를 수행해야 할 의무를 부담한다.
또한 모든 관리직원들은 관리회사의 소속으로 등록돼 있고, 관리회사로서는 이러한 관리직원들에 대한 사용자로서의 책임까지 부담해야 한다.
하지만 이러한 주택관리업자의 책임에도 불구하고 주택관리업자는 자신들의 소속인 관리직원들의 선발이나 급여 등을 결정할 수 있는 권한은 갖지 못하고 있고, 위탁에 따른 보수도 책임에 합당한 수준에 많이 부족한 실정이다.
이러한 문제는 풍선효과처럼 다른 문제를 야기하게 된다.
주택관리업자가 선량한 관리자로서의 주의의무 위반이나 사용자 책임에 따라 손해배상 책임을 부담하게 될 경우 이러한 책임이 그대로 소속 직원들에게 전가되고 있다.
회사는 관련 직원들에 대한 구상권 청구 소송을 남발하고 있고, 직원들도 자신의 회사에 대한 소속감을 갖지 못하고 근무하고 있다. 언제든지 소속이 바뀔 수밖에 없기 때문이다.
과거 수령 요건이 달성되지 않은 퇴직충당금이나 연차수당을 업체의 수익으로 삼는 경우도 있었으나 최근 대법원에서 민법 제687조에 의해 특별한 약정이 없는 한 위임인에게 반환해야 한다는 취지의 판결을 선고했고, 이후 되려 반환청구소송까지 이어지고 있는 형편이다.
글자 그대로 총체적 난국이라 할 것인데, 이것이 끝이 아니다.
2018년부터 전용면적 85㎡ 초과 아파트의 일반관리, 청소·경비용역에 대한 부가가치세 과세를 예고하고 있다는 점이다.
500세대 공동주택을 기준으로 했을 때 1년의 일반관리, 청소·경비 용역비 총액을 약 6억원으로 잡는다면 연간 6000만원의 추가 부담이 발생하게 된다고 하니, 이러한 추가 부담을 피하기 위해 자치관리를 선택할 수밖에 없을 것이라는 예상이 지배적이다.
이러한 내외적인 위기에 직면한 주택관리업계에서도 위기 극복을 위해 최선의 노력을 다하고 있는 것으로 알고 있다.
필자는 주택관리업계가 1977년 주택관리업이 탄생하게 됐던 이유를 다시 살펴봐야 한다고 생각한다.
그러기 위해서는 먼저 현재와 같이 인력을 파견하고 위탁수수료만을 받는 방식에 안주하지 말고, 그보다 한 단계 발전된 관리서비스 제공을 도모해야 할 것이다.
예를 들면 1인 가구·노인 가구·맞벌이 가구 등 입주자들의 다양한 니즈에 대한 맞춤 관리 서비스 제공을 한다거나, 하자 처리나 층간소음·흡연 갈등 등 입주민들이 중요하게 생각하는 민원에 대해서 심층적이고 체계적인 대안을 마련함으로써 입주민들로부터 선택을 받는 주택관리업계가 될 수 있기를 기대해 본다.
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