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부동산산업화와 공동주택관리업의 개선 (1)‘부동산산업의 날 기념’ 특별기고: 한국주택관리산업연구원 박세창 객원연구원
승인 2021.11.25 08:15|(1366호)

■ 부동산업의 산업화

제조업의 산업화로 부동산업도 산업화가 일어난다. 1차산업의 토지 이용이 감소하고, 2차산업, 3차산업의 토지 이용의 증가는 농촌과 도시를 하나의 생활권으로 묶어지면서 도심의 공간이 밀집해 고층화되고, 공간의 활용이 기능별 공간으로 분화되면서 공간에 대한 관리가 요구되고 기업화한다.

그리하여, 오늘날 부동산업은 그 대상과 규모가 급격히 증가해 의무관리 대상 공동주택(아파트)이 전국 1만7403개 단지, 12만4781개 동, 1050만2058호에 이르고, 등록 주택관리업자 585개업에 종사하는 관리인력 20만여명에 달할 뿐만 아니라, 관리비 규모 또한 연간 관리비총액 1조9114억5780만9560원에 이름으로써 주택관리업의 산업화를 초래한다.

이와 관련해 공동주택관리법은 주택관리업의 등록요건과 말소 및 등록의 취소 규정을 두고 있을 뿐, 주택관리업의 내용과 관리업자의 지위에 관해 아무런 규정을 두고 있지 않을 뿐만 아니라, 관리방법에 관해도 관리사무소장을 파견해 관리토록 하고, 주택관리업자는 단지 관리수수료를 받는 관리체계를 취하고 있다.

이와 같은 현행 공동주택관리법령하에서의 주택관리업은 불명확한 관리업자의 지위, 불투명한 위탁관리형태와 용역비, 단기의 위탁관리기간으로 인한 빈번한 관리업자의 교체 및 과도한 행정적 규제 등으로 인한 전문관리업으로서의 본질은 물론이고, 관리업의 유지와 발전에 한계를 주고 있다.

아래에서는 주택관리업의 현실과 급변하는 주택관리산업 환경에 대한 주택관리업의 개선점을 검토한다.

■ 주택관리업의 실태

우리나라 주택관리업은 공동주택의 역사와 같이한다. 밀집된 공간으로부터 입주민의 쾌적한 생활환경의 보호와 공동시설물의 효율적 관리란 필요에서 관리의 전문화를 위한 1994년 주택관리업등록제도를 채택한 데서 비롯하며, 2021년 현재 등록 주택관리업자는 총 672개사에 달한다.

또한, 이들 주택관리업자의 시·도별 등록현황은 서울특별시 243, 부산광역시 44, 대구광역시 26, 인천광역시 27, 광주광역시 26, 대전광역시 15, 울산광역시 6, 경기도 97, 강원도 13, 충청북도 5, 충청남도 13, 전라북도 8, 전라남도 10, 경상북도 17, 경상남도 30, 제주특별자치도 3, 세종특별자치시 2개업로서 전국적으로 분포한다.

우리나라 공동주택 중 아파트는 1420만5075세대이며, 그 중 의무관리대상 공동주택(아파트) 1만7198개 단지, 1033만5627세대 중 자치관리는 2773개 단지 124만8207세대이며, 위탁관리는 1만4425개 단지 908만7420세대다.

따라서 전체 의무관리대상 단지 중 자치관리 단지는 16.1%(세대별 12.1%)인데 반해, 위탁관리 단지는 83.9%(세대별 87.9%)로서 우리나라 공동주택 관리는 주택관리업자에 의한 위탁관리에 치중하고 있다.

■ 주택관리업의 산업화 환경요인

관리업의 산업화
일반적으로 산업(industry)이란, 사람이 살아가기 위해서 필요한 것을 만드는 모든 활동, 즉 물적 재화의 생산업은 물론이고 모든 서비스 생산업을 포함한다.

여기서, 산업화(industrialization)란 재화를 생산하는 제조업의 비중이 확대되는 생산양식과 생산관계의 변화현상, 즉 재화를 생산하는 제조업의 비중이 확대되는 생산양식과 생산관계의 변화현상을 말한다. 따라서 산업의 산업화는 곧 생산양식의 변모와 확대를 의미하고 관리대상 공동주택의 증가와 관리인력 및 부가가치의 증가는 주택관리업 선업화의 환경요인이 된다,

주택관리 산업화의 환경요인

1. 공동주택의 보급과 관리대상의 공동주택
우리나라 주택은 2020년말 기준 아파트 1129만7000호(62.3%), 단독주택 392만호(21.6%), 연립다세대 270만호(14.9%), 기타 21만호(1.2%)로서 총 1813만호이며, 그 중 공동주택은 주택의 약 77%를 차지하고 있다.

우리나라 전체 공동주택은 30만757개 단지,  1420만5075세대다. 그 중 의무관리 공동주택은 1만7451개 단지, 12만4781개 동, 1050만2058호로서 주거전용면적 7억9478만4842㎡다.

공동주택의 지역별 분포로서 서울특별시 2491개 단지 1만7775개 동 154만4787호 주거전용면적 1억1907만3842㎡, 부산광역시 1163개 단지 7178개 동 71만2539호 주거전용면적 5659만5403㎡, 대구광역시 906개 단지 5779개 동 54만6984호 주거전용면적 4277만3542㎡, 인천광역시 859개 단지 6798개 동 59만2422호 주거전용면적 4567만2347㎡, 광주광역시 799개 단지 4574개 동 40만5092호 주거전용면적 3008만4689㎡, 대전광역시 470개 단지 3794개 동 33만4672호 주거전용면적 2563만2825㎡, 울산광역시 456개 단지 2620개 동 24만271호 주거전용면적 1846만7778㎡, 세종특별자치시 178개 단지 1729개 동 11만7658호 주거전용면적 897만6040㎡, 경기도 4606개 단지 3만8546개 동 303만2332호 주거전용면적 2억3479만2094㎡, 강원도 654개 단지 3847개 동 30만7214호 주거전용면적 2156만7528㎡, 충청북도 635개 단지 3963개 동 34만5221호 주거전용면적 2386만7834㎡, 충청남도 778개 단지 5348개 동 44만3401호 주거전용면적 3131만2938㎡, 전라북도 731개 단지 4198개 동 37만4945호 주거전용면적 2668만3620㎡, 전라남도 614개 단지 4010개 동 32만6309호 주거전용면적 2267만1183㎡, 경상북도 831개 단지 5128개 동 44만8358호 주거전용면적 3279만4420㎡, 경상남도 1170개 단지 8447개 동 68만4333호 주거전용면적 5076만6731㎡, 제주특별자치도 110개 단지 1047개 동 4만5520호 주거전용면적 305만2266㎡다.

2. 고용 관리인력
관리대상의 공동주택의 증가는 관리인력의 고용증가를 의미한다.

공동주택관리 인력에 대해, 공동주택관리법은 주택관리를 위한 전문인력으로 주택관리사(보)를 두고, 2020년 현재 주택관리사(보)는 5만9509명이며, 그 중 약 1만6739명(36.6%)이 관리사무소장으로 배치되고 있다.

또한, 주택관리업 등록 기술인력으로 전기분야기술자, 연료사용기기취급관련기술자, 고압가스 관련기술자, 위험물취급관련기술자를 규정하고, 등록 주택관리업자 585개업 고용인력은 2688명이며, 기타 인력으로 경비원과 관리(미화)원 등 약 10만 명 및 기타 간접 고용인력 약 20만명에 달한다.

3. 관리용역의 부가가치
공동주택 전국 1만7441개 단지, 12만4781개 동, 1050만2058호, 주거전용면적 7억9478만4952㎡, 주택관리업자 집행의 연간 관리비 총액은 1조9114억5780만9560원이다.

주택관리업자 집행의 연간 관리비 중 공용관리비는 8973억1221만808원, 일반관리비 3616억2715만3160원이며, 그 밖에 청소비 1629억3091만5160원, 경비비 2757억9037만8344원, 소독비 55억6349만4664원, 승강기유지비 262억2790만3416원, 입주자대표회의운영비 111억2698만9328원, 선거관리위원회운영비 15억8956만9904원, 위탁관리수수료 55억6349만4664원, 네트워크설비유지비 15억8956만9904원, 수선유지비 572억2451만6544원, 수선비 357억6532만2840원, 시설유지비 206억6440만8752원, 정화조오물수수료 15억8956만9904원, 생활폐기물수수료 87억4263만4472원, 안전점검비 7억9478만4952원, 재해예방비 7억9478만4952원, 건물보험료 135억1134만4184원이다.

또한, 공동주택관리 장기수선충당금은 1585억1741만7360원이고, 잡수익은 1014억5114만7110원에 달한다.

<다음호에 계속>

박세창 한국주택관리산업연구원 객원연구원
<법학박사, 중부대학교 겸임교수>

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