<지난호에 이어>

■ 주택관리 산업화와 주택관리업의 개선점

용역구조 등의 개선
주택관리업자의 용역제공방식에 관해, 법령상 이를 직접 제한하는 규정은 없다. 그러나 공동주택관리법 제2조 제10호는 ‘관리주체’란 “공동주택을 관리하는 …(중략) 주택관리업자를 말한다”라고 하고, 같은 법 제52조 제6항은 “이 법에 규정이 있는 것 외에는 민법 중 위임에 관한 규정을 준용한다”라고 규정해 주택관리업자의 용역제공 방식을 사실상 ‘위임’으로 제한한다.

또한, 관리업무 집행방식에 관해, 공동주택관리법 제64조 제1항은 “의무관리대상 공동주택을 관리하는 입주자대표회의(자치관리의 경우), 관리업무를 인계하기 전의 사업주체, 주택관리업자는 주택관리사를 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치하여야 한다”라고 하고, 같은 법 제65조 제1항은 “입주자대표회의(구성원을 포함한다)는 제64조 제2항에 따른 관리사무소장의 업무에 부당하게 간섭하여서는 아니 된다”라고 해 공동주택관리 용역구조에 관해 자치관리와 위탁관리를 불문하고 관리사무소장을 중심으로 관리토록 하고, 관리사무소장과 관리인력을 입주자대표회의의 감독하에 두고 관리용역비를 인건비 단위로 지급한다.

이와 같은 공동주택관리법상 ‘용역제공방식’의 제한은 같은 법이 주택관리업자를 관리주체로 한 것은 물론이고, 주택관리업자가 영리 목적인 상사법인이란 점과 부합하지 못한다. 또한 ‘관리업무집행방식’에 관해도 관리인력의 사용을 형식적 사용자와 실질적 사용자로 이원화함으로써 주택관리업자로서의 전문성 역할은 물론이고, 관리책임에 분쟁을 초래한다.

따라서 위탁관리에서의 용역제공방식은 공동주택단지의 규모와 특성에 따라 위탁받은 관리업무의 범위에서 관리업자의 독립적 지위에서 관리할 수 있는 방식으로 전환해야 하고, 관리업무의 집행에 관해도 주택관리업자의 기술인력과 장비로서 직접 관리하고, 그 관리에 대한 책임을 부담하는 방식으로 전환해 관리업의 산업화를 도모토록 해야 한다.

공동주택의 위탁관리 용역의 대가로서 용역비 지급에 관해, 현행 법령상 수수료 지급을 언급한 규정은 없다. 그러나 공동주택관리법은 관리업자 선정을 전자입찰방식에 의해 선정토록 하고(같은 법 제7조 제1항), 그 입찰을 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’에 따르도록 해(같은 법 시행령 제5조 제1항) 사실상 위탁관리 수수료제도를 따르도록 하고 있다. 따라서 현행 주택관리업 위탁관리 용역구조는 사실상 수수료제도를 채택하고 있다. 그러나 공동주택 위탁관리 용역의 대가로서 수수료제도는 그 의미와 근거가 불명확하고, 그 용역비 비율은 매우 미미할 뿐만 아니라, 그 미미한 수수료의 과다경쟁으로 관리업의 유지는 물론이고, 고용의 불안으로 인한 사회적 불안을 야기하여 관리업의 산업화를 저해한다.

그러므로, 위탁관리에서의 용역비 수수료제도는 관리업(기업)의 본래적인 모습으로 전환해야 한다. 다만, 공동주택 단지의 특성을 고려해 위탁관리 수수료제도를 유지하는 경우에도 주택관리업이 영리목적의 기업임을 고려해 일반관리비로서의 비율에 기업이윤을 포함한 이율을 반영토록 해 기업을 유지하고 산업화를 도모토록 해야 한다.

관리업자 선정 및 관리기간의 개선
공동주택 위탁관리업자 선정에 관해, 공동주택관리법 제7조 제1항은 의무관리대상 공동주택의 입주자 등이 공동주택을 위탁 관리할 것을 정한 경우 입주자대표회의는 ‘전자문서 및 전자거래기본법’상 정보처리시스템을 통한 전자입찰방식에 의해 선정토록 하고, 같은 법 시행령 제5조 제1항은 전자입찰방식의 세부기준, 절차 및 방법 등은 국토교통부장관이 정해 고시토록 한다. 그리하여, ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’은 입찰절차, 입찰참가자격, 입찰의 효력, 그 밖에 주택관리업자의 적정한 선정을 위해 필요한 사항을 고시해 제한한다.

또한, 기존관리업자의 ‘재계약’ 및 ‘입찰’에 관해, 공동주택관리법령은 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 않을 것을 요건으로 하고, ‘입찰’은 전체 입주자등의 과반수 이상 서면동의가 없음을 요건으로 한다.

이와 같은 현행 법령상 위탁관리업자 선정 및 기존관리업자의 재계약·입찰에 대한 참가 제한은 계약자유의 원칙과 입주민의 여론을 반영한다는 점에서 긍정적인 것으로 평가된다. 그러나 다른 한편 위와 같은 제한은 그 위헌성 여부를 별론으로 하고 주택관리의 다양성과 효율성을 훼손함으로써 건전한 주택관리업의 성장을 저해하는 요소로 지적되고, 또한 위탁관리기간의 현실은 통상 1, 2년을 넘지 못해 관리업의 부실은 물론이고, 관리인력의 고용불안으로 새로운 사회적 문제를 야기한다. 그러므로 주택관리업자 선정 및 위탁관리기간은 입주민의 자율성이 보장되는 범위에서 정하도록 해 주택관리업자의 관리의 계속성과 고용의 안정성을 가지도록 해 주택관리업의 산업화를 담보토록 해야 한다.

보전관리에서 운영관리로의 개선
공동주택의 관리업무에 관해, 공동주택관리법은 관리주체의 업무로서  공동주택의 공용부분의 유지·보수 및 안전관리, 공동주택단지 안의 경비·청소·소독 및 쓰레기 수거, 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행 등을 규정하고, 관리사무소장의 업무로서 공동주택의 운영·관리·유지·보수·교체·개량 및 그 업무를 집행하기 위한 관리비·장기수선충당금이나 그 밖의 경비의 청구·수령·지출 및 그 금원을 관리하는 업무 등을 규정한다. 따라서 공동주택관리법상 공동주택의 ‘관리’란 공동주택의 현상을 유지·보존하는 보존관리를 의미하고, 보존관리는 비용의 지출을 의미하는 것으로서 주택관리업의 산업화와는 무관하다. 그러나 공동주택의 통상 ‘관리’란 건물의 현상을 유지·보존에 국한하지 않고, 건물의 효용을 증진케 하는 행위, 다시 말해 공동주택의 운용관리를 포함한다.

공용부분의 관리행위에 관해 집합건물법 제25조 제1항은 관리인의 권리·의무를 공용부분의 보존·관리 및 변경을 위한 행위, 관리단 사무의 집행을 위한 분담금액 및 비용을 각 구분소유자에게 청구·수령하는 행위(이하 생략)를 규정해 공용부분의 이용행위는 물론이고, 변경행위를 규정한다.

또한, 공동주택 관리의 현실은 공용부분 및 공용시설의 운영으로서 중계기임대, 재활용품수익, 광고수익, 승강기사용료, 독서실사용료, 알뜰장, 연체료수입, 어린이집임대, 검침수당, 주차료 등 그 수입은 단지의 환경에 따라 다양하고, 그 규모 또한 연간 1014억5114만7110원에 달한다.

그럼에도 공동주택관리법은 이를 ‘잡수익’이라 명칭해 회계토록 하고 있으나 이와 같은 수익은 공동주택 공용부분의 수익 또는 관리자의 관리활동으로 발생하는 수익으로서 관리수익이 분명하다. 따라서 공동주택의 운영관리를 위한 공용부분의 관리소유제도의 도입은 물론이고, 주택의 환경개선을 위해 늘어나는 공용부문의 공유면적, 주차장, 기타 공용시설 등의 운용, 예컨대, 주차장 및 공용시설의 대여, 주차장 공간을 활용한 카셰어링(car sharing) 또는 카클럽(car club) 등 공유경제시스템을 통한 관리수익을 창출토록 해 관리비에 차감토록 해 늘어나는 관리비에 대한 입주민들의 불만을 해소하는 동시에 주택관리업이 진정한 산업으로 육성될 수 있도록 해야 한다.

관리업 공동체와 단체활동의 보장
우리나라 주택관리업은 공동주택의 역사와 같이한다. 그러나 주택관리업의 등록제도는 밀집된 공간으로부터 입주민의 쾌적한 생활환경의 보호와 공동시설물의 효율적 관리란 목적에서 1994년 개정 주택법이 채택해 2021년 현재 총 672개 업자(사)에 달하고, 이들이 관리하는 공동주택은 의무관리 대상 공동주택 1만7198개 단지, 1033만5627세대 중 1만4425개 단지 908만7420세대를 관리해 공동주택의 70%를 관리한다.

그리하여공동주택관리법은 공동주택의 전문관리로서 주택관리업을 규정한다. 그러면서도 같은 법은 주택관리업의 등록·말소 및 취소 등을 규정하고 있을 뿐이고, 주택관리업자의 지위에 관하여는 아무런 규정을 두고 있지 아니할 뿐만 아니라, 주택관리업자의 용역제공의 성질을 위임을 전제로 한 수수료제도를 취함으로써 기업 본래의 기능을 다하지 못하고 있다.

이에 한국주택관리협회는 주택관리업자의 육성과 관리산업의 육성을 목표로 1987년 서울시 ‘공동주택관리인협의회’로 시작해, 1989. 5. 23. 건설교통부장관의 사단법인 설립허가를 받아 등록하고 공동주택관리의 전문성과 책임성을 다하는 공익적 단체로서 역할을 수행해 온지 30주년을 맞고 있으나, 단체를 공익법인으로 법정화하지 못하고 있다. 이와 같은 주택관업자 단체의 현실은 주택관리산업의 육성에 한계를 주고 주택관리업의 산업화에 걸림돌이 되고 있다.

본래, 기업공동체의 결성은 기업인 상호간의 친목과 협력을 통한 공정한 기업이념의 실현을 위한 결사(활동)이며, 그 구체적인 사업으로 기업 전문인의 양성과 교육, 기업기술의 개발 및 기업의 활동으로 발생하는 책임을 보전하는데 있다. 따라서 공동주택의 관리업자 단체를 공익단체로서 법정화해 주택관리기술의 개발과 관리 인력의 양성 및 교육, 관리 관련 단체와의 교류를 통한 관리산업의 활성화를 꾀하고, 특히 관리의 부실 또는 관리 비리로 인한 입주민의 피해보상을 담보토록 함으로써 건전한 주택관리산업의 육성에 일조토록 할 필요가 있다.

■ 주택관리업 산업화 지원 필요성

이상에서와 같이 부동산의 산업화로 주택관리업의 대상은 급격히 증가해 의무관리대상 공동주택(아파트) 1만7198개 단지, 1033만5627세대에 이르고, 등록 주택관리업자 672개업에 종사하는 기술인력 2688명과 기타 인력으로 20만여명에 달함으로써 주택관리업의 산업화 환경이 형성된다.

그럼에도 공동주택관리법은 주택관리업에 대해서는 등록요건(제52조)과 말소 및 등록의 취소 규정만을 두고 있을 뿐 주택관리업자의 지위에 관해서는 아무런 규정을 두고 있지 않다. 또한, 관리방법에 관해도 자치관리의 경우에는 관리사무소장을 주체로 해 관리하고 위탁관리의 경우에도 관리사무소장을 파견해 관리업무를 집행토록 하고 주택관리업자는 단지 관리수수료를 받고 관리에 대한 책임을 부담하는 변칙적 관리체계를 취하고 있다. 이와 같은 현행 공동주택관리법령하에서의 위탁관리제도는 불안전한 관리업자의 지위와 불투명한 위탁관리형태와 용역비, 빈번한 관리업자의 교체 및 과도한 행정적 규제로 인한 전문관리업으로서의 본질은 물론이고, 주택관리업의 유지와 발전에 한계를 주고 있다.

그러므로, 현행 공동주택의 관리체계를 과감히 개선해, 특히 위탁관리의 경우에는 전문인력과 장비를 갖춘 주택관리업자가 주도하는 관리체계를 구축함과 동시에 주택관리업자단체를 법정화해 주택관리능력개발과 구성원의 양성과 교육, 관리 관련단체와의 교류를 통한 관리의 활성화를 도모하고, 특히 관리업자의 책임으로 발생하는 입주민의 피해를 담보토록 해 관리의 전문성과 책임성을 다할 수 있는 진정한 부동산관리업의 산업화를 지원토록 할 필요가 있다.

박세창 한국주택관리산업연구원 객원연구원
<법학박사, 중부대학교 겸임교수>

외부 필진의 글은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.