[질문]
입주자대표회의가 아파트 내 상가 구분소유자 또는 임차인, 상가 방문자의 아파트 주차장 사용을 제한할 수 있는지 여부

[답변]
아파트 주차장은 통상 그 부지가 넉넉하지 않은 경우가 많으므로, 아파트 내부에 상가가 있는 경우 아파트 거주자들과 상가 구분소유자, 임차인, 또는 방문객들 사이에서 주차장 이용 문제가 대두되곤 한다.

관련해, 입주자대표회의가 상가 방문 차량의 주차장 이용을 제지하면서 상가 활성화 차원에서 5면을 상가전용구역으로 지정해 상가관계자들의 이용에 제공하되, 장기주차는 금하고 야간에는 아파트 입주민도 이용할 수 있게 한다는 취지의 결의를 한 사건이 있었다.

해당 사건에서 법원은 “1동 건물의 구분소유자들이 그 건물의 대지를 공유하고 있는 경우 각 구분소유자는 별도의 규약이 존재하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 대지에 대해 가지는 공유지분의 비율에 관계없이 그 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가지고, 이러한 법리는 1필의 토지 위에 축조된 수동의 건물의 구분소유자들이 그 토지를 공유하고 있는 경우에도 마찬가지로 적용된다(대법원 1995. 3. 14. 선고 93다60144 판결 참조)”라는 전제 사실을 설시했다. 그리고 위 전제에 비춰, “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제10조, 제11조에 따라 이 사건 주차장은 이 사건 상가 및 아파트 구분소유자 전원의 공유에 속하고, 따라서 상가의 구분소유자인 원고는 이 사건 주차장을 그 용도에 따라 사용할 권리가 있으며, 이러한 권리에 터 잡아 원고와 사이에 임대차계약을 체결한 상가 임차인들 및 상가방문객들 역시 이 사건 주차장을 용도에 따라 사용할 수 있다. 따라서 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고 및 임차인이 그 소유 내지 임차한 상가에 출·퇴근 또는 방문하기 위해 사용하거나 위 각 상가에 방문하는 사람이 사용하는 승용자동차, 화물자동차, 이륜차의 주차를 방해하는 일체의 행위를 해서는 안 될 의무가 있다”고 판단했다.

다만, 합리적인 범위에서 공용부분의 사용방법을 정하고 이에 반하는 사용을 제한하는 것은 공유자의 사용권을 ‘용도에 따른’ 범위로 제한하는 집합건물법 제11조의 취지에 비춰 가능하다고 봐야 한다.

같은 법 제16조 제1, 3항에 따라 공용부분의 사용방법에 관해서는 규약에 별도의 정함이 없는 한 관리단집회의 통상의 결의로써 정할 수 있는데, 이 경우에도 객관적·합리적으로 봐 해당 공용부분의 사용 목적에 어긋나게 정하는 것은 무효에 해당한다.

따라서 이 사건처럼 전체 상가 호실에 5개의 주차면만을 제공하는 내용은 상가 구분소유자들의 공용부분 이용 권한을 현저히 침해하는 것으로서 합리적인 범위 내에 있다고 볼 수 없으므로 설령 관리단집회의 결의가 있거나 그러한 관리규약이 제정되더라도 효력이 없다는 점을 유념해야 할 것이다.

<법무법인 산하 변호사>