경비원 업무 범위, 상생 위해
다양한 의견 적극 수렴할 것

장기수선제도 개선 지속 추진
K-apt·하자관리정보
시스템 편의성도 제고

공동주택 관리 역량 강화 및
상생문화 제고 위해 노력

[아파트관리신문=서지영 기자] 공동주택관리법 시행 5주년을 맞아 국토교통부 주택건설공급과 김경헌 과장과 서면 인터뷰를 진행했다. 국토교통부 주택건설공급과는 공동주택관리법을 관리하는 주무부서다.

김경헌 과장은 그간의 의미 있는 개정 사항 등을 되짚으며 공동주택 관리 업무의 전문성 및 투명성 강화와 입주민 권익 증진 등을 위해 외부회계감사제도, 장기수선제도 등의 지속적인 개선 계획을 밝혔다. 관리제도의 원활한 작동을 위해 관련 시스템의 편의성 제고와 업무 가이드 마련 등에도 노력하겠다고 전했다.

김경헌 과장은 인터뷰 답변에 앞서 “공동주택관리법이 제정·시행된 지 5주년을 맞아 공동주택 관리에 관한 다채롭고 깊이 있는 보도로 살기 좋은 주거공간 조성에 기여하고 있는 아파트관리신문에 감사드린다”며 “또한 입주민의 안전과 행복을 위해 수고하고 있는 입주자대표회의 구성원, 관리사무소장 및 근로자, 입주민들께도 감사의 인사를 전한다”고 밝혔다. 다음은 김경헌 과장과의 일문일답.

▶공동주택관리법 제정에 따른 성과는 무엇이 있었는지.
공동주택 관리 제도는 1978년 주택건설촉진법(2003년 주택법으로 개편) 및 1979년 공동주택관리령으로 처음 규정됐으나, 주택의 건설·공급·자금·시장질서·주거복지 등 관련 사항과 함께 규정돼 독립적인 정책 분야로서 발전시켜 나가는데 일정한 한계가 있었다.

이에 2015년 8월 11일 공동주택 관리 제도만을 전문적으로 규율하는 단행법으로서 공동주택관리법이 제정된 것으로, 국민의 70% 이상이 거주하는 공동주택을 보다 체계적이고 효율적으로 관리하고, 입주민, 관리주체 및 근로자의 상생 및 공동체 문화를 조성하며, 관련 산업을 육성할 수 있는 제도적 기반을 마련했다고 본다.

법 제정으로 세부적으로도 여러 가지 개선이 이뤄졌다. 대표적으로는 종래 시·군·구 단위로 설치됐던 공동주택관리 분쟁조정위원회 외에 국토교통부에 중앙공동주택관리 분쟁조정위원회를 신설해 분쟁조정의 전문성을 제고했고, 공동주택 관리 관련 다양한 민원과 정책 지원, 교육 및 자문 수요에 능동적으로 대응하기 위해 공동주택관리 지원기구를 설치했다.

또한 공동주택 회계처리기준을 제정·고시하고 외부 회계감사를 의무화해 관리비 등 회계관리의 투명성을 제고했으며, 장기수선계획의 수선항목을 현실에 맞도록 정비한 것을 들 수 있다(147개에서 73개로 조정).

그 외에도 하위법령에 있던 입주자대표회의 구성·운영, 관리규약 관련 절차, 장기수선계획 조정 등의 규정을 법률에 상향하는 등 법 체계를 대폭적으로 정비했다.

▶5년간 개정사항 중 의미가 큰 내용은 어떤 것들이 있는지.
공동주택관리법이 제정·시행된 이래 14차례 법률 개정, 13차례 시행령 개정 등을 통해 법 적용대상 확대, 하자 심사 강화, 행위허가 개선, 근로자 상생 등 다양한 제도개선이 이뤄졌다.

먼저 150세대 미만 공동주택도 입주자등의 3분의 2가 동의하면 의무관리대상 공동주택으로 전환할 수 있도록 해 중소규모 공동주택도 효율적이고 전문적인 관리가 가능하게 됐으며, 100세대 이상 공동주택에도 관리비를 공동주택관리정보시스템(K-apt) 및 게시판 등에 공개하도록 하는 등 회계관리의 투명성이 강화되고 있다.(2019. 4. 23.)

공동주택 하자 분야에서도 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회에 준사법적 제도인 재정(裁定) 절차가 신설돼 올 연말부터 시행될 예정으로, 하자 분쟁의 신속한 권리구제에 기여할 것으로 기대된다.(2020. 12. 8.) 재정절차는 심문, 심리 등 엄격한 절차에 따라 재정결정을 하게 되고, 재정결정 후 일방이 60일 내에 소를 제기하지 않으면 재판상 화해의 효력을 갖게 되므로, 당사자 일방이 분쟁 해결에 소극적인 경우에도 실효성 있고 신속한 해결이 가능할 전망이다.

또한 공동주택의 경비원 등 근로자의 처우개선 및 고용안정을 위해 경비업법에도 불구하고 대통령령으로 정하는 관리 업무를 수행할 수 있도록 했고, 입주자 등의 위법·부당한 지시·명령을 금지하고 이를 위반한 경우에는 지방자치단체장이 사실조사 및 시정명령을 할 수 있도록 한데 이어(2020. 10. 20.), 최근에는 공동주택 관리사무소장에 대해서도 입주자의 부당간섭·업무방해 금지를 구체화하고, 관리사무소장이 부당간섭 등의 중단을 요청하거나 거부할 수 있도록 했다.(2021. 8. 10.)

이와 함께 공동주택 입주 후 입주민들의 수요 변화에 따라 시설의 용도변경이나 공사가 원활하게 추진될 수 있도록 행위허가 제도를 지속적으로 개선 중으로, 최근에는 세대구분형 공동주택 설치, 필수시설 및 근로자 휴게시설로 용도변경 시 주민 동의 요건이 완화됐다.

▶앞으로 남은 과제 및 개선이 필요한 부분은.
국토교통부는 공동주택 관리 업무의 전문성, 투명성, 책임성을 강화하고, 입주민의 권익 증진과 구성원의 소통·화합, 공동주택의 장수명화, 관리·하자 분쟁의 신속·공정한 해결 등의 목표를 가지고 제도 개선을 지속 추진할 예정이다.

또한 앞서 언급한 개정 공동주택관리법에 따라 공동주택 경비원의 관리 업무 허용 범위를 설정하기 위한 시행령 개정안이 입법예고 중에 있다. 입주자, 관리주체 및 근로자들의 다양한 의견을 널리 수렴해 모두가 상생할 수 있는 방안을 마련하겠다.

아울러 공동주택 회계 관리를 강화하기 위해 회계관리에 다소 취약했던 중소규모 단지에도 외부회계감사를 확대 실시하고, 외부회계감사인 선정의 투명성을 제고하는 방안을 적극 검토할 예정이다.

공동주택의 노후화에 따라 장기수선제도의 중요성도 강조되고 있다. 시설별 수선주기·방법 등을 현장에 맞게 정비하고 장기수선계획 수립·조정 절차 개선을 지속 추진하고자 한다.

▶바람직한 공동주택 관리문화 정착을 위해 관련 협회, 입주민 등에게 전하고 싶은 말은.
공동주택은 벽과 바닥을 이웃과 함께 나누는 집으로서 다양한 직업과 생활패턴을 가진 사람들이 모여 하나의 공동체로 살아가는 공간이다. 따라서, 공동주택의 구성원들의 상호 배려와 소통은 물론 공동체의 질서를 유지하려는 노력이 필요할 것으로 생각한다.

그리고 공동주택이 효율적이고 투명하며 안전하게 관리될 수 있도록 입주민 여러분은 건설적인 주인의식하에 공동주택에 관심과 애정을 가져주시고, 관리주체는 전문성과 책임감을 갖고 업무에 임해주실 것을 부탁드린다.

국토교통부도 공동주택 관리의 역량 강화 및 상생문화 제고를 위해 노력하겠다. 이를 위해 쾌적하고 살기좋은 주거생활을 할 수 있도록 공동주택관리법의 개선을 추진하는 한편, 복잡한 관리 제도가 현장에서 올바르게 작동할 수 있도록 K-apt와 하자관리정보시스템의 편의성을 높이고, 공동주택의 관리, 안전관리 및 선거관리 등에 관한 업무매뉴얼을 제작·배포하는 등 다각적인 노력을 기울이도록 하겠다.