“관리제도 필요”...건설 공급과 관리 분리요구 결실
 입법과정서 일부 ‘특혜’ 논란도

[아파트관리신문=고경희 기자] 올해 8월 12일 공동주택관리법이 시행된 지 5주년을 맞이했다. 공동주택의 건설, 공급 중심에서 벗어나 공동주택의 체계적인 관리를 위한 법이 마련돼야 한다는 목소리는 아파트의 역사와 함께 오래전부터 있었고 이에 2015년 8월 11일 공동주택관리법이 제정됐다. 하지만 공동주택관리법 제정 과정에서 국민의 관심이 여전히 건설, 공급 중심에서 벗어나지 못했고 관리소장 권익, 입주자들의 관리 전문성 강화  요구 등 관리 이해당사자 간에 최우선으로 요구하는 규정이 달라 의견 수렴 과정에서 팽팽한 대립을 이어갔다.

공동주택 관련 제도는 1963년 11월 공영주택 건립 및 임대·분양을 위해 ‘공영주택법’이 제정된 것이 시초다. 그러다 1972년 12월 30일 주택건설촉진법 제정으로 공영주택법이 폐지됐고 1977년 12월 31일 주택건설촉진법 전문 개정으로 주택관리기준, 자치관리와 위탁관리, 주택관리인면허에 대한 규정이 법에 담기게 됐다.

1979년 11월 21일 주택건설촉진법 시행령 규정이 보완돼 별도의 공동주택관리령이 제정됐고 1982년 2월 22일 공동주택관리규칙 제정으로 공동주택 관리 사항들이 구체적으로 정리되기 시작했다.

1970년대부터 1990년대까지 공동주택 관리제도를 담던 주택건설촉진법은 2003년 5월 29일 공급촉진에만 초점이 맞춰져 있던 법적 한계를 극복하기 위해 주택법이 제정됨에 따라 폐기됐다.

주택에 대한 광범위한 규정을 담은 주택법은 쾌적한 주거생활에 필요한 주택의 건설·공급·관리, 이를 위한 자금의 조달·운용 등에 관한 사항을 정했다.

하지만 국민 60% 이상이 공동주택에 거주하는 현실에도 불구하고 그동안 공동주택 관리 제도는 주택의 건설, 공급, 관리 등 규정을 포괄한 주택법의 일부로 포함돼 공동주택 관리를 체계적, 효율적으로 지원하기에는 한계가 있다는 지적이 있었다.

이에 관리현장에서 공동주택 관리를 다룬 별도의 법을 제정해야 한다는 주장이 수면 위로 올라왔고 국토교통부는 2014년 4월 ‘2014년 주택종합계획’을 발표하고 공동주택의 체계적인 관리와 입주민 분쟁 최소화 및 공공역할 강화를 위해 주택법에서 공동주택 관리부분을 이관, 정비한 ‘공동주택관리법’ 제정을 추진하기로 했다.

그러자 “쾌적한 주거문화 조성을 위해 올바른 공동주택 정책 및 제도의 마련이 필요하다”며 2014년 5월 당시 새누리당 이명수 의원이 ‘공동주택 등의 관리에 관한 법률 제정안’을 대표발의 한 데 이어 그해 7월 김성태 의원은 ‘공동주택관리법 제정안’을 대표발의 했다.

제정안에는 ▲국토부에 중앙 공동주택 관리 분쟁조정위원회 신설 ▲공동주택 관리실태 조사·연구 등의 업무를 수행할 기관 또는 단체를 공동주택 관리 지원기구로 지정 ▲관리소장 업무에 대한 부당간섭 시 지자체의 사실조사 및 시정명령 도입 ▲주택관리사단체 및 주택임대관리업자 단체 설립 등의 내용이 담겼다.

제안이유에서 김성태 의원은 “공동주택 관리를 보다 전문적이고 체계적으로 지원할 필요성이 제기되고 있으나 기존 주택법은 주택에 관한 건설·공급, 관리, 자금 조달의 내용을 모두 포함하고 있어 공동주택 관리를 체계적, 효율적으로 지원하기에 한계가 있어 법안을 제출했다”고 밝힌 바 있다.

그러나 이 제정안을 두고 공동주택 관리 관련 단체들 간 법안 한계와 특혜입법 등의 논란이 불거졌다. 공동주택관리법안이 종전 주택법상의 관리부분을 떼어와 부분적으로 보완한 것이라 그동안 나타난 문제점을 보완하고 새로운 관리문화를 도출하기에는 한계가 있다는 것이다.

대한주택관리사협회는 동대표 등의 부당한 업무간섭, 법령 위반 행위 요구에 대해 관리소장이 업무를 소신 있게 집행할 수 있도록 관리소장의 신분을 보장할 확고한 규정이 필요하다고 주장했다.

입주자단체와 관리업단체는 이 법안이 주택관리사협회에게 특혜를 주고 있다고 입을 모았다. 국토부, 주택관리사단체, 국회의원간에 밀월관계가 있어 이러한 법안이 나온 것이라는 의혹을 제기하기도 했다.

법안이 대표발의 된 당시 전국아파트입주자대표회의연합회는 “공동주택 관련 단체 중 유일하게 주관협만을 법정단체화하고 공제사업권을 부여하는 등 특혜를 주고 있다”면서 “법안 발의 과정에서 실질적인 이해 당사자인 입주민들의 의견은 전혀 반영되지 않았다”고 반발했다.

또 한국주택관리협회는 주택법상 사업자인 주택관리업자는 단체를 설립할 수 있는 근거조항이 없어 합리적인 근거가 없는 차별이라고 목소리를 높였다.

이에 대해 국토부는 해명에 나섰으나 특혜 논란을 불식시키지는 못했다.

각종 논란을 안았던 공동주택관리법안은 2015년 3월 김성태 의원이 발의한 법안을 대다수 반영해 국회 국토교통위원회를 통과했고 2015년 8월 국회 본회의를 통과, 정부는 그해 8월 11일 ‘공동주택관리법’을 제정·공포했다.

제정법은 주택법 중 공동주택 관리내용을 반영하되 리모델링은 주택법에 존치토록 했다. 주택법에서 분리되면서 신설된 내용으로는 ▲관리 분쟁조정위원회 신설 및 관리지원기구 설치 ▲동대표 후보자 범죄경력 조회 ▲입주민 공동체 활동 권장 및 비용지원 ▲설계도서 등 보관 의무화 ▲시설 교체·보수 시 실적 유지관리 의무화 ▲공동주택 무단 증·개축 시 협조한 시공·감리자도 처벌 ▲하자심사분쟁조정위의 하자판정에 대한 이의절차 신설 ▲대표회의가 관리소장 업무 부당간섭 시 지자체 통한 사실확인 및 시정명령 등이다.

또 주택법 하위법령에 규정된 내용 중 ▲기존 주택관리업자 입찰배제 ▲공동·구분관리 ▲입주자대표회의 구성·운영 ▲동대표 자격요건, 선출방법, 결격사유 ▲관리규약 제·개정 및 신고 ▲장기수선계획 수시조정 ▲관리주체 업무 근거 등 상당수가 제정법에 담겼다.

공동주택관리법 제정에 대해 관리 관계자들은 주택법에서 관리부분 규정만을 독립한 것을 환영하면서도 여전히 법정단체 등 형평성에 어긋난다는 불만을 내비쳤으며, 몇몇 관리 관계 단체들은 지금까지도 이러한 입장을 고수하고 있다.