우리나라에서 주택관리업이 시작된 지도 40년이 지났다. 40년 전 개발도상국 시절을 되돌아보면 현재의 대한민국 위상은 감개무량할 정도다. 지금은 명실공히 선진국 대열에 들어섰다. 코로나19가 전세계를 휩쓰는 와중에도 방역모범국으로 우리나라를 칭찬하는 외신을 접하다 보면 선진국으로 공인받는 듯해 더 뿌듯해진다.

그동안 국내 각 분야의 산업 성장은 눈부시다. 반도체, 조선 등은 세계 최강국으로 우뚝 섰다. 다른 여러 분야도 빠르게 성장했다. 그런데 같은 기간 산업적으로 공동주택 관리업계의 발전은 더디기만 했다.

공동주택 관리업계는 왜 이리 정체됐을까. 관리업계의 성장을 더디게 하는 원인으로 전문가들은 저가 위탁수수료와 관리업체의 차별화 부족을 꼽는다.

사실 공동주택 관리는 관리회사들에 의해 시작됐다. 공동주택 관리의 역사는 40여 년 관리회사들의 발전과 궤를 같이한다.

공동주택 관리방식은 크게 전문 주택관리업자에 관리를 맡기는 위탁관리와 입주자대표회의가 관리를 책임지는 자치관리로 구분된다. 위탁관리, 자치관리 모두 나름의 장점들을 갖고 있다. 어느 것이 낫다고 단정적으로 말하기는 힘들다. 저마다의 장점이 있기 때문이다. 어느 관리방법을 택하든 중요한 것은 입주민의 관심과 이해다. 그에 따라 두 방식 모두 장점을 훌륭히 발휘할 수 있다. 그렇지만 공동주택 관리의 대세가 위탁관리임은 분명하다. 의무관리 대상 공동주택의 경우 80% 이상이 위탁관리 방식이다.

갈수록 전문적이고 세분화, 복잡화, 분업화되는 상황 속에 많은 아파트가 위탁관리를 택하고 있다. 관리를 전문회사에 위탁하는 이유는 개별 단지의 특성에 맞게 운영하며 기술적 지원, 서비스를 제공받기 위함이다.

그런데 관리업계는 위탁관리가 차지하는 비중만큼 특장을 잘 살리고 있지 못하다. 가장 큰 이유가 업체의 영세성으로 인한 전문기술 부족과 차별성 부족이다. 업계의 매출이익률과 영업이익률이 다른 업종과 비교해 볼 때 너무나 낮은 열악한 현실도 한 원인이다. 위탁관리수수료는 터무니없을 정도다. 40년 전보다도 수수료가 크게 줄었다. 그 이유로 이전에 관리분야에서 과도한 이익을 누렸고, 이 부분이 자연스레 줄었다고 보는 전문가들도 없다.

주택관리업자 및 사업자 선정지침은 위탁관리수수료가 낮은 수준에 머물게 된 주요 원인으로 지적된다. 10년 전인 2010년 7월 사업자 선정지침을 통해 최저낙찰제가 도입되면서 위탁관리수수료가 전용면적 ㎡당 0.1원까지 제시되는 등 덤핑의 부작용이 컸다. 이후 적격심사제로 바뀌고 일부 개선됐지만 실질적으로는 최저낙찰제와 별반 다르지 않게 운용돼 오다 지금에 이르렀다. 관리업체를 선정할 때 서비스의 질보다는 비용을 주요하게 보다 보니 많은 업체들이 입찰에 참여하며 저가 수수료를 제시할 수밖에 없다. 그렇게 악순환이 반복되고 10년째 무분별한 저가 경쟁 속에 업계가 산업적으로 성장하지 못하고 있다.

현재는 영세성을 벗어나지 못한 관리회사 중에 관리주체로서 명의만 대여하고 수수료만 챙기는 곳도 꽤 있다. 그 와중에 서로 도를 넘는 출혈경쟁으로 제살깎기 하는 일도 자주 보이니 답답하기 그지없다.

선정지침 본래의 취지였던 공정성과 합리성 주창이 무색해졌다. 그와 함께 효율적인 운영과 관리의 전문성에 대한 국민들의 바람도 함께 줄어들었다. 제도의 개선이 절실하다.