선정지침 일률적 기준으로
사적자치·관리 다양성 훼손
가이드라인 정도로만 둬야

한주협 법정단체화 및
표준관리수탁수수료제도·
표준위탁관리계약 마련 의견도

[아파트관리신문=서지영 기자] 지난호에서 주택관리업계의 성장을 더디게 하는 원인으로 저가 위탁수수료에 따른 관리업체 발전 및 차별화 부족 등을 지적했다.<본지 2020년 9월 21일자 제1310호 2면 게재>

이러한 문제를 해결할 방안에 대해 주택관리업자들의 단체인 한국주택관리협회(이하 ‘한주협’) 김철중 사무총장을 통해 업계의 의견을 들어봤다.

한주협이 주택관리업의 발전을 위해 가장 내세우고 있는 것은 협회의 법정단체화다. 이를 통해 회원사에 대한 교육 등을 추진해 주택관리업의 전문화와 선진화, 책임관리 등을 실현하겠다는 것이 한주협의 계획이다. 한주협은 법정단체화를 위한 목소리를 꾸준히 내며 법 개정 추진을 위해 노력해왔으나 정부의 관심 부족과 회원사들의 의지 부족 등으로 아직까지 목적을 이루지 못하고 있다.

이와 함께 국토교통부 고시인 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’에 대해서도 개선과 나아가 폐지를 요구하는 목소리가 높다. “단지 규모와 시설 등이 상이한 공동주택을 정부가 일률적인 기준으로 강제하면서 입주민의 자율권을 침해할 뿐만 아니라 관리의 다양성과 효율성을 훼손함으로써 건전한 주택관리업의 성장을 저해하는 요소”라는 것이다.

이에 한주협 김철중 사무총장은 “주택관리업계가 어느 정도 성숙한 만큼 주택관리업자 선정지침은 강행 규정이 아닌 가이드라인 정도로만 두고, 입주민들이 사업자 선정 시 다른 방법을 통해서도 자율적으로 선택할 수 있도록 할 필요가 있다”고 강조했다.

주택관리업자 선정지침은 위탁관리수수료가 낮은 수준에 머물게 된 주요 원인으로도 꼽힌다. 2010년 7월 선정지침을 통해 최저낙찰제가 도입되면서 위탁관리수수료로 전용면적 ㎡당 2년에 1원, 심지어 0.1원이 제시되는 등 부작용이 발생했으며, 이후 적격심사제가 도입되고도 입찰가격(위탁관리수수료) 배점이 30점으로 높은 수준인데 반해 다른 평가 항목은 배점이 낮거나 변별력이 떨어져 결국엔 최저낙찰제와 별반 다르지 않게 흘러갔다는 지적이다.

이에 한주협은 “수의계약의 대상금액 상향(300만원 이하에서 500만원 이하로)과 세대별 및 면적별 차등을 둘 필요가 있으며, 동일점수 동일가격인 경우에 선정업체 추첨 외 입주자대표회의가 의결을 하도록 하며, 선정지침 적용기준의 완화나 폐지를 할 필요성이 있다”고 제시했다.

또한 관리업의 유지 및 전문성 강화를 막는 위탁관리수수료의 개선을 위해 수수료 비용항목을 정의토록 해 위탁관리수수료를 일종의 매출이익으로서 일반 매출이익률 15%(일반관리비 5%, 기업이윤 10%)의 관행을 반영하는 표준관리수탁수수료제도를 마련할 것과 수수료 최저기준의 법정제 마련 등을 주문하고 있다. 이와 함께 관리사무소의 운영을 전적으로 주택관리업자에 일임하고 필요한 비용을 직접 관리업자에 지급하도록 해야 한다는 의견도 나온다. 

아울러 위탁관리계약방식을 위임 또는 도급으로 할 것인가를 당사자 간의 계약으로 정하도록 하고, 그 방식에 따른 표준위탁관리계약을 마련해야 한다는 의견도 있다.

도급계약에 대해서는 일괄도급방식보다 단지의 형태나 규모, 노후 정도 및 시설물의 내용 등을 고려해 노무급부에 의한 성과(인건비)로 단가를 산정하는 것이 바람직하다는 의견이다.

김 사무총장은 또 주택관리업 발전을 위해 “위탁관리기간을 최단 3년으로 하고, 주택관리업자의 관리 전문성과 책임성 담보를 위해 입주자 등의 계약해제요구권을 신설할 필요가 있다”고 밝혔다. 최단기간 3년 설정 시 관리업자의 관리 계속성, 고용의 안정 등을 통해 책임 있는 관리가 이뤄질 수 있다는 설명이다.

이 밖에 한주협은 기존 주택관리업자의 재계약(수의계약)과 관련해 해당 관리업자에 진술의 기회를 주고, 입주자 등의 의사를 수렴해 입주자대표회의 3분의 2 이상의 결의에 따라 재계약 여부를 정하도록 할 것과 사업주체의 위탁관리업자 선정 시에도 최단 존속기간 법제화 등이 필요하다고 목소리를 높이고 있다.