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주택관리업자 672개···상위 20개 업체 외에는 상당수 ‘영세’[기획: 공동주택 관리업계, 무엇이 문제인가]
승인 2020.09.22 10:57|(1310호)
서지영 기자 sjy27@aptn.co.kr

저가 위탁수수료로
적정 이윤 보장 안 돼
관리 질 향상 등 발전 어려워

입주민들 관리업체 선정 시
가격보다 질적요소 고려 필요

관리업체들 성장 위한 노력과
발전 저해 제도 개선도 필요

우리나라에 주택관리업이 도입된 지 40년이 지나고 국민의 과반수가 공동주택에 살게 된 지도 20년 가까이 돼 공동주택 관리의 중요성이 커지고 있지만 공동주택 관리업계의 발전은 여전히 더디게 진행되고 있다.

국토교통부가 발간한 2020년 주택업무편람에 따르면 주택관리업에 등록된 사업자는 총 672개이지만 상위 20개 업체 정도를 제외하면 나머지 업체들은 영세한 수준으로 운영에 많은 어려움을 겪고 있다. 무분별한 저가 경쟁 속에 많은 업체들이 브랜드화되지 못 한 채 공동주택 입주민들의 마음을 제대로 사로잡지 못하고 있다.

주택관리업체들은 공동주택과 위·수탁관리계약을 체결하면서 공동주택 관리에 필요한 인력과 장비 등을 제공하고 매월 위탁수수료만을 받게 된다. 관리직원들의 인건비는 아파트 관리비 통장에서 바로 지급된다. 공동주택에서 주택관리업체를 선정할 때 관리 서비스의 질보다는 비용을 주요하게 보다 보니 많은 업체들이 입찰에 참여하며 저가 수수료를 제시할 수밖에 없고, 때문에 벌어가는 기업이윤이 적어 회사를 발전시킬 여력도 없게 되는 악순환이 반복된다. 

공동주택관리정보시스템(K-apt)에 올라와 있는 지난해 전국 의무관리대상 공동주택 관리비 평균. 위탁관리수수료가 ㎡당 7원인 것을 확인할 수 있다.

한국감정원이 운영하는 공동주택관리정보시스템(K-apt)에 따르면 지난해 전국 의무관리대상 공동주택의 평균 위탁관리수수료는 전용면적 ㎡당 7원 수준이다. 79㎡(24평)인 세대로 계산하면 1세대당 매월 내는 위탁관리수수료는 553원이다. 만약 한 관리업체가 전용면적이 모두 79㎡인 1000세대 단지 관리를 맡게 된다고 가정하면 이 업체가 매월 받게 되는 돈은 55만3000원이다. 관리업체들은 본사 사무실 임대료 등 관리비, 본사 직원 월급 등이 매월 나가는데 이를 충당하기 위해서는 적어도 같은 규모의 단지 20개 이상은 수주해야 회사 운영이 가능할 것으로 분석된다.

그러나 현실은 경쟁이 너무 심해 많은 관리업체들이 10개 단지도 제대로 수주하지 못하고 있다.

우리나라에 지어진 공동주택 가운데 의무관리대상이 1만6721개 단지로 전체의 71.5%를 차지하고 이 가운데 위탁관리 단지가 1만3878개로 83%를 차지할 만큼 많은 공동주택이 관리업체에 단지 관리를 맡기고 있지만, 한국주택관리협회 자료에 따르면 전국 672개 관리업체 중 협회에 등록된 회원사 148개 중에서 50위권 이후의 업체들이 대부분 50개 단지를 채 수주하지 못하고 있으며 100위권만 넘어가도 관리단지 10개를 넘기지 못하는 업체가 대다수다.

이렇듯 위탁관리수수료가 적은 상황에서 관리계약을 많이 따내지 못하다 보니 직원 교육 강화와 서비스 품질 향상 등을 추진하지 못하는 경우가 많다. 공동주택에서 관리업체를 선택하는 기준이 관리 서비스 수준보다 비용 측면이 큰 부분도 관리업체들의 발전을 더디게 하는 원인이다.

이러한 상황이다 보니 공동주택 입주민들은 관리업체들의 차이를 못 느끼겠다는 의견이 많이 나온다. 또 관리소장들 사이에서도 관리업체가 관리현장에 지원해주는 것들이 미미하다는 말이 나온다. 때문에 공동주택에서 관리업체만 바꾸고 관리소장은 그대로 둬 소속회사를 바꾸는 경우도 적지 않다.

이러한 문제를 해결하기 위해서는 관리업체들이 관리 서비스 전문성을 높이며 선진화, 차별화해 입주민들의 인식을 바꿔줄 필요가 있고, 입주민들 또한 관리업체를 선정할 때 업체들의 가격요소보다 질적요소를 더 따지며 관리 품질 향상을 이끌 필요가 있다.

이에 관리업계 관계자들은 주택관리업체 선정이 저가경쟁으로 남지 않고, 업체들이 운영에 어려움을 겪지 않으며 발전할 수 있도록 위탁관리수수료를 현실화하는 방안이 필요하며, 국토교통부 고시인 주택관리업자 및 사업자 선정지침을 개선해 자율경쟁이 가능하도록 할 필요가 있다고 목소리를 높이고 있다.

이 밖에 주택관리업자 단체인 한국주택관리협회의 법정단체화, 위탁관리방식의 도급관리 규정 등 개선, 위탁관리 기간의 개선 필요성 등도 제시된다.

한국주택관리협회 조만현 회장은 지난해 본지와의 인터뷰에서 “주택관리업이 수준 높은 서비스로 선진국모델을 제시할 수 있도록 시장경제의 한 축으로서 인정돼야 한다”며 “주택관리업자 및 사업자 선정지침은 주거시장에서 현실과 동떨어진 갈등관계만 양산하는지, 규격화된 낮은 수준의 서비스로 방치되고 있는지 연구가 돼야 하고, 자율경쟁을 통해 특화된 전문성을 가진 업체가 발전할 수 있도록 궁극적으로 사업자 선정지침은 폐지돼야 한다”고 밝히기도 했다.

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