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[권명희 칼럼] 임대주택 관리문제, 능동적·사전 대응 문화 필요
승인 2018.11.13 15:01|(1219호)
울산대 생활과학연구소 권명희 연구원

임대주택 관리의 기준인 민간임대주택에 관한 특별법은 임대업무와 주택관리업무로 크게 두 부문으로 규정돼 있다. 임대업무는 임대사업자등록, 전대제한, 임대조건, 입주민 선정, 임대보증금 및 임대료, 임대조건, 수선금 및 요율, 표준임대차계약서 사용, 임대주택분쟁조정위원회, 분쟁조정신청과 조정의 효력이 명시돼 있을 뿐이다. 그 외의 관리는 주택법, 공동주택관리법, 주택임대차보호법 등을 준용하고 있기 때문에 임대주택특별법이 임차자의 다양성 및 임대주택 고유의 관리문제를 고려할 때 임대주택 특성에 맞게 관리를 하기에는 부족한 실정이다.

임대주택은 일반분양주택에 비해 상대적으로 소득이 낮은 거주자가 많고 임차자의 주인의식 부족과 관리에 대한 무관심 등으로 인해 소홀하게 취급되고 있기 때문에 관리양상은 다르게 나타나고 있다.

분쟁사례 유형을 분석해보면 임대주택에서는 주택임대차계약을 체결한 뒤 임대인과 임차인 사이에 수리비, 원상회복, 보증금반환 등의 분쟁이 발생하는 경우가 많은 것으로 나타났다.

현행 공공주택특별법 제49조의4에 따르면 공공임대주택의 임차인은 공공임대주택은 다른 사람에게 전대할 수 없고 이를 위반할 경우 2년 이하의 징역이나 2000만원 이하의 벌금에 처한다고 명시돼 있지만, 보도에 따르면 2013년부터 2018년 7월까지 5년 7개월간 한국토지공사 공공임대주택을 다시 세놓는 불법전대 건수는 626건으로 조사됐으며, 관리현장에서는 불법전대 적발자를 고발한 건수가 8건에 그치는 것으로 나타났다.

최근에 공급된 국민임대주택 입주자의 경우도 가구소득이 입주기준을 초과하는 가구가 20%가량 존재하고 있었다. 이는 1~2년 사이 가구소득의 증가 및 정확한 소득파악이 힘들다는 현실을 감안하더라도 부적격입주자가구가 상당수 존재한다는 것을 의미한다.

퇴거관리의 경우도 제도만 있을 뿐 사실상 유명무실한 실정이다. 현행 제도상 공공임대주택은 매 6개월마다 입주자의 자격여부를 확인해 자격을 상실한 가구는 퇴거 조치해야 한다. 그러나 영구임대주택을 제외한 기타 공공임대주택의 경우 퇴거기준이 불분명하고, 관리사무소에서도 인력부족 등으로 입주자 자격에 대한 정기적 조사도 매우 부진한 편이다.

임대주택 관리는 일반 분양주택과 달리 임차인 선정, 부정입주조사, 임대차계약, 입주 및 퇴거관리가 입주자 관리영역에 포함하게 되는데 공공임대주택의 공공성을 효과적으로 유지하기 위해서는 이들의 기준을 명확하게 규정하고 실거주자의 정보를 데이터베이스화 하는 등 기초적 대안을 마련할 필요가 있다고 본다.

이와 같이 임대주택 입주자관리를 위한 규정 및 대안들이 임대사업자가 운영관리업무 진행을 위한 집행 형태로 가기보다는 입주자의 특성을 고려함과 동시에 임차인대표회의의 활성화를 통해 단지 내 반사회적 행동을 경감시키거나 주민들의 다양한 민원에 효과적으로 대처하고 커뮤니티를 형성하도록 해 능동적인 해결 방향으로 이끌어 가는 것이 바람직하다고 생각한다. 임대차인대표회의를 통해 입주자들에게 규정이나 대안들을 홍보하고 충분한 정보가 자유롭게 흐르도록 계획해야 하며 입주자들에게 긍정적 프로그램으로 극복시킴으로써 파괴적 행동을 막고 건설적인 행동은 장려하고 강화하며 포상하도록 하는 등 사전에 대응하는 문화를 구축하도록 노력해야 할 것이다.

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