건축물 생애이력 정보체계의 구축
국가·지자체·건축물 관리자 책무 규정
건축물관리계획 수립·관리점검 실시

구분소유자 50인·연면적 5000㎡ 이상
관리비 공개·장충금 적립·회계감사 실시
지자체에 운영관리감독 부여

[아파트관리신문=이인영 기자] 건축물을 전 생애주기에 걸쳐 안전하게 유지관리하고 체계적으로 관리하기 위한 법 제정이 추진된다.

더불어민주당 안호영 의원은 지난달 30일 ‘건축물관리법 제정안’을 대표발의했다.

건축물관리법은 건축물의 안전을 위한 유지관리 부분과 체계적인 관리를 위한 운영관리로 나눠 마련됐다.

먼저, 기존 건축물의 전 생애이력에 따라 유지관리함으로써 안전성을 확보, 국가·지방자치단체에 행정·재정적 지원의무를, 건축주·관리자에 점검·진단 등의 책무를 부여했다.

안호영 의원은 제안이유를 통해 “건축물의 수명주기가 늘어남에 따라 지난해 말 기준 사용승인 후 30년 이상 경과한 노후 건축물의 비율이 전체 건축물의 36% 이상을 차지하고 있으며, 2020년에는 40%까지 증가할 것으로 예상돼 기존 건축물의 전 생애주기에 걸친 효과적이고 안전한 유지관리의 중요성이 증가하고 있다”고 밝혔다.

이에 따라 제정안은 국토교통부가 각 부처·기관별로 분산된 건축물 관리이력 및 점검결과 정보를 통합 관리하기 위한 건축물 생애이력 정보체계를 구축해 생애이력 정보를 공개할 수 있도록 했다. 건축주는 사용승인 신청 시 건축물관리계획을 수립·제출하고, 이 계획에 따라 건축물을 관리하도록 했다.

건축물의 관리자는 정기점검 또는 긴급점검을 실시하고, 공중의 안전을 확보하기 위해 필요한 경우 안전진단을 실시해야 하며, 지방자치단체의 장은 소규모 노후 건축물 등을 직접 점검하고 개선방안을 제시토록 했다.

또 지방자치단체의 장은 건축물관리점검기관을 지정해 건축물관리점검을 실시하고, 건축물관리점검기관은 점검결과를 지방자치단체의 장에게 보고토록 했다.

건축물관리점검 결과 긴급한 조치가 필요한 경우 건축물의 관리자는 사용제한·사용금지·해체 등의 조치를 해야 하고, 보수·보강 등의 조치를 완료한 경우 지방자치단체의 장에게 그 결과를 알리도록 했다.

특히 건축물을 해체하려는 경우에는 지자체장의 허가를 받도록 하고 지방자치단체의 장은 해체공사감리자를 지정해 해체작업이 안전하게 관리될 수 있도록 했다.

안 의원은 “노후 건축물이 증가함에 따라 해체공사도 증가하고 있으나, 해체공사에 대한 안전관리 미흡으로 붕괴사고가 지속적으로 발생하고 있어 해체공사의 안전을 확보할 수 있도록 제도 개선이 필요하다”고 설명했다.

아울러 건축물 관리자에 건축물 화재안전성능보강을 위한 노력을 하도록 규정, 국가 또는 지방자치단체는 화재안전성능보강에 소요되는 비용을 보조 또는 융자할 수 있도록 했다.

이와 함께 제정안은 건축물 운영관리대상범위를 규정, 관리비·사용료 등을 공개하고, 장기수선충당금을 적립, 필요 시 회계감사도 할 수 있도록 했다.

서민의 주요 일터·쉼터인 중·소규모 집합건축물(공동주택, 연립주택, 다세대주택, 오피스텔, 상업시설 등)은 행정감독의 부재로 관리인의 전횡, 관리비 사용의 불투명성 등의 문제가 지속 발생하는 등 제도적으로 사각지대에 방치돼 있다는 지적에 따른 것이다.

운영관리대상 건축물의 범위는 구분소유자가 50인 이상이고 연면적 5000㎡ 이상인 공동주택, 제1종·제2종 근린생활시설, 판매·운수·업무시설로 정했다.

운영관리대상 건축물의 관리자는 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등을 해당 건축물의 인터넷홈페이지(비슷한 기능의 웹사이트, 게시판)와 건축물 생애이력 정보체계에 공개해야 하고, 관리비 등을 집행하기 위해 사업자를 선정하려는 경우 전자입찰방식을 따라야 하며, 회계장부는 5년간 보관하도록 했다.

관리비 등을 집행하기 위해 사업자를 선정하려는 경우에는 전자입찰방식을 따라야 하며, 건축물의 주요 시설 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 건축물의 소유자로부터 징수해 적립하도록 하고, 소유자·임차인의 5분의 1 이상이 연서해 요구한 경우, 관리단에서 의결해 요구한 경우 회계감사를 받도록 했다.

특별자치시장·특별도지사, 시·도지사로 하여금 운영관리대상 건축물이 공정·투명하게 운영될 수 있도록 관리감독 기능을 부여, 건축물 내 분쟁의 조정이 필요하거나 안전관리, 관리규약을 위반한 경우 업무 보고, 자료 제출, 필요한 명령을 할 수 있도록 하고 소유자·임차인 등의 요구 시 감사할 수 있도록 했다.

아울러 국토교통부장관은 건축물관리 정책의 수립 지원과 기술의 연구·개발 보급을 위해 건축물관리지원센터를 지정할 수 있도록 했다.

또 지진·화재 등 재난으로부터 공공건축물의 안전을 확보하기 위해 해당 건축물의 관리자에게 성능개선을 요구할 수 있도록 했다.

제정안은 건축물의 정기점검안전진단 미실시 및 이로 인한 건축물 중대 파손 시 등 안전관리에 관한 규정 위반 시 10년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처하도록 했으며, 운영관리대상 건축물의 관리방법, 회계감사, 회계장부 장성 및 보관 위반 등에 대해서도 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금, 500만원 이하의 과태료를 적용토록 했다.

제정안은 공포 후 1년이 경과한 날부터 적용하도록 했다.

건축물 통합관리 긍정적
운영대상 포괄적 한계 지적

이번 건축물관리법 제정안에 대해 관련 전문가들은 방향이 바람직하지만 세부적인 논의가 더 필요하다는 의견이다.

충남대 법학전문대학원 김영두 교수는 그동안 사각지대에 방치됐던 집합건물을 통합해 관리한다는 측면에서 긍정적이라고 평가하면서도 “운영관리대상이 포괄적이어서 논의가 더 필요하다”며 “집합건물 유형에 대한 정확한 진단 없이 회계감사 등 실제 법이 모두 적용될 수 있을지 걱정된다”고 우려했다.

이어 “관리단 등록이 이뤄지지 않아 행정청에서 누구에게 행정조치를 해야 하는지가 명확하지 않다”고 말했다. 공동주택관리법에서 입주자대표회의 구성 시 지자체에 신고하는 것과 마찬가지로 관리단 역시 행정청에 등록·신고제도가 필요하다는 설명이다.

또한 “공동주택관리법과 집합건물법과의 상충문제도 앞으로 해결해나가야 할 과제”라고 덧붙였다.