평가항목·배점 지침 의무화
점수부여방식 규약으로 규정
입찰가격·신용평가등급 조정
관리실적 상한기준 폐지
입찰·계약보증금 증권으로 변경
연대보증 인정 안 돼

[아파트관리신문=이인영 기자] 공동주택 주택관리업자 및 사업자 선정의 공정성 및 변별력 강화를 위해 적격심사 평가항목과 배점, 제출서류는 표준평가표 사용이 의무화되며 평가항목별 점수부여방식은 단지 여건에 따라 관리규약으로 정하도록 변경될 전망이다.

국토교통부는 지난 16일 이 같은 내용의 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침 일부개정안’을 내달 14일까지 행정예고했다.

이번 개정안은 적격심사제 평가표 사용 의무화, 제한·지명경쟁 입찰시 제한요소 자문 의무화, 입주자대표회의 미구성시 입찰절차 신설, 주택관리업자 참가자격 제한 강화, 적격심사 평가위원 제외사유 신설, 입찰공고 방법 추가 등을 주요내용으로 하고 있다.

주택관리업자 및 사업자 선정지침은 2010년 공동주택 내 주택관리업자 및 각종 사업자의 선정기준을 최초 도입한 것으로 최저낙찰제 폐단으로 인해  2013년부터 적격심사제를 시행했으나, 평가항목과 배점은 관리규약으로 변경이 가능해 특정업체 선정에 유리한 수단으로 악용되는 사례가 많고 일부 평가항목의 변별력 부족으로 평가체계 개선이 필요하다는 지적이 제기돼왔다.

이에 국토교통부는 이번 개정안에서 주택관리업자 및 사업자 선정의 적격심사제의 공정성을 위해 적격심사 시 평가항목 및 배점, 제출서류는 사업자 선정지침에서 제시한 표준평가표를 의무적으로 적용하고, 점수부여방식(등급별 구간평가, 평가값 순위평가)은 해당 공동주택 입주자 등의 과반수 찬성을 얻어 관리규약으로 유형을 선택하도록 했다.

또한 적격심사 표준평가표의 기업 신용평가등급과 관리업무실적, 입찰가격 등 평가항목을 조정했다.<개정안 별표4 참고>

국토교통부는 규제영향분석서에서 표준화된 적격심사 평가표의 적용을 의무화해 입찰 참여업체에게 동등한 평가기준을 적용하고 평가항목의 변별력을 제고할 필요가 있다고 밝혔다.

2014년 나이스디앤비가 공동주택 종사업종 3780곳을 분석한 결과 기업신용평가등급이 BB˚~B^- 등급에 집중된 것으로 나타났으나, 적격심사 항목의 신용평가등급 8개 등급(AAA~CCC⁺) 중 BB˚ 이상의 5개 등급이 최고배점인 15점, 하위업체도 14.5~14점의 높은 배점을 받도록 돼 있어 변별력이 없다는 지적이 계속돼왔다.

또 그간 신규업체의 시장진입을 용이하게 하기 위해 관리업무실적의 만점기준을 10건 상한으로 운용했으나 대부분 위탁관리 업체가 10건 이상의 관리실적을 보유해 변별력이 없다는 지적도 있었다.

특히 현재 우리나라 공동주택 위탁관리방식은 관리소장, 직원 인건비는 관리비에서 지급하고 업체는 위탁수수료를 받는 방식이 대부분으로, 인건비 및 수수료를 포함한 총액을 도급받는 방식은 5% 미만에 불과함에도 주택관리업자 선정 시 위탁수수료를 입찰가액으로 제출할 경우 배점비율 30점을 적용받게 돼 있어 최저낙찰제와 다름없다는 비판이 관리업계에서 지속적으로 제기됐다.

이에 따라 국토부는 주택관리업자 선정을 위한 적격심사 시 평가항목에서 위탁수수료가 입찰가격으로 평가되는 경우에는 기업신뢰도(40점), 업무수행능력(35점), 사업제한(15점), 입찰가격(10점)으로 배점 적용하도록 했다.

기업신용평가등급은 입찰공고일 이전에 평가한 유효기간 내에 있는 평가서를 제출하고 미제출 시 ‘0점’으로 처리하되 신용정보회사에 확인서 발급을 신청했으나 신용평가등급이 확인되지 못한 경우 신청회사의 확인서 또는 사유서 제출로 최저배점을 적용토록 했다. 또 배점간격을 ▲AAA⁺ 15점(20점) ▲AA⁺, AA˚, AA^- 14.5점(19.3점) ▲A⁺, A˚, A^- 14점(18.6점) ▲BBB⁺, BBB˚, BBB^- 13.5점(17.9점) ▲BB⁺, BB˚ 13점(17.2점) ▲BB^- 12.5점(16.5점) ▲B⁺, B⁰, B^- 12점(15.8점) ▲CCC⁺ 이하 11.5점(15.1점)으로 조정했다.

주택관리업자 선정을 위한 적격심사 시 사업제안은 입찰가격 산출내역의 적정성과 관리비절감방안 항목을 평가하고, 위탁수수료가 입찰가격으로 평가되는 경우 고용 및 근로계약 적정성 항목을 추가로 평가하도록 했다.

‘산출내역의 적정성’은 입찰가격 산출 항목의 적정여부를 평가하며 단가(‘0원’ 입력금지) 및 요율의 적용을 중점적으로 검토해야 한다. ‘관리비절감방안’은 해당 업체가 공동주택 관리비를 절감할 수 있는 계획을 평가하며, 일반관리비(인건비 제외)절감, 에너지절감, 잡수익확대방안, 회계처리계획 등을 중점 검토한다(타 공동주택의 절감사례도 예시적으로 설명 가능함). ‘고용 및 근로계약 적정성’은 근로계약 내용, 4대 보험 및 각종 수당(퇴직, 연차 등)의 올바른 지급계획, 고용확대를 위한 정부지원금 지원여부 등을 중점적으로 검토해야 한다.

공사·용역업자 선정을 위한 적격심사 시 사업제안은 입찰가격 산출내역의 적정성과 고용 및 근로계약적정성 항목을 평가, 시설물 무상설치 및 각종 수수료의 할인 등 물품·금품·발전기금의 지급 등을 제안하는 내용이 제출된 경우 해당 평가항목은 ‘0’점 처리하도록 했다.

국토부는 평가표의 의무 적용으로 특정업체 선정비리가 감소되고 평가항목의 개선으로 보다 수준 높은 업체를 적격심사제로 선정할 수 있을 것으로 기대된다고 밝혔다.

이와 관련해 한국주택관리협회 김철중 사무총장은 “기업신뢰도 평가항목에서 신용평가 등급 종전 AAA~BB。까지 15점의 최고 배점을 두다가 5단계 등급별로 0.5점의 배점간격을 둬 변별력을 높이고자 한 것은 높게 평가하지만, 현행 BB죚 등급 14.5점, CCC죘 이하 11점과 개정안에서 같은 등급 BB죚 12.5점, CCC죘 이하 11.5점을 비교해 볼 때 큰 차이가 없다”고 지적했다. 또 “기업신뢰도 평가항목에서 현행 ‘행정처분건수/관리세대수’가 ‘행정처분건수/관리단지수’로 변경되도록 했는데, 이는 단지 규모의 크고 작음을 인정하지 않고 일률적인 기준을 적용한 것으로 오히려 관리단지가 많은 대규모 용역회사가 역차별을 받을 우려가 있다”고 강조했다.

아울러 “현행 지침에서 입찰보증금은 현금, 공제증권 또는 보증서로 납부하도록 하고 있는데, 개정안은 증권(공제증권 또는 보증회사 발행분)으로 변경, 연대보증이 인정 안돼 불리한 면이 있는 것은 물론, 보증회사 발행분으로 한정해 보증사들의 배만 부풀리는 것”이라고 덧붙였다.

※ 등급별 세부평가기준은 평가항목별로 [유형1]과 [유형2]를 다르게 적용할 수 있으며, 6개 이상 업체가 참가할 경우 입찰가격은 등급구간(5등급) 내 추가 순위편성이 가능함 (예시)2등급(*위, *위), 3등급(*위, *위), 4등급(*위, *위), 5등급(*위~)