말 많은 사업자 선정지침이 일부 바뀐다. 국토교통부는 지난 16일 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침 일부 개정안’을 행정예고 했다.

2010년 7월 6일 제정된 이후 여러 차례 개정된 사업자 선정지침은 전국 아파트단지의 주택관리업체와 용역, 공사업체 선정에 전반적으로 적용되기에 공동주택 관리문화나 이해관계에 큰 영향을 주고 있다. 2013년 ‘적격심사제’ 개정 이후 그동안 사업자 선정지침의 문제점으로 대표적으로 지적돼 온 것이 ‘평가표의 불합리·불공정성’이었다.

이번 개정안에서 이 부분을 손질했다. 정책 당국은 개정 추진 배경으로, 평가항목과 배점은 관리규약으로 변경이 가능해 특정 업체 선정에 유리한 수단으로 악용되는 사례가 많고, 일부 평가항목의 변별력 부족으로 인한 평가체계 개선이 필요하다고 설명하고 있다. 또한 공동주택 내 분쟁 등이 사회적 문제로 대두되고 있는 점을 감안, 비리근절 및 공정한 입찰제도 운영을 위해 정부가 객관적인 기준을 정할 필요가 있다고 밝혔다.

이번 개정안의 가장 큰 특징은 사업자 선정의 기준이 되는 표준평가표 사용의 의무화다. 공동주택 주택관리업자 및 사업자 선정의 공정성 및 변별력 강화를 위해 적격심사 평가항목과 배점은 표준평가표에 따라 결정된다. 평가항목별 점수부여방식은 단지별 관리규약으로 정하도록 변경될 것으로 보인다.

개정안의 주요 내용으로 제한·지명경쟁 입찰시 제한요소 자문 의무화, 입주자대표회의 미구성 시 입찰절차 신설, 주택관리업자 참가자격 제한 강화, 적격심사 평가위원 제외사유 신설, 입찰공고 방법 추가 등이 있다. 그 가운데 바뀐 표준평가표에서 눈길 가는 몇 곳이 있다.

먼저, 기업신뢰도 부분이다. 관리능력은 기업신뢰도, 업무수행능력, 사업제안으로 나눠 평가하고 있다. 세부항목의 하나인 기업신뢰도는 신용평가 등급과 행정처분건수를 기존처럼 각각 15점으로 배점하고 있다. 기존에는 신용평가 B⁺ 이상 변별력이 없었지만 이번엔 2점 정도 차이가 나도록 간격을 조정했다. 그렇지만 입찰가격을 제외한 다른 항목의 등급별 배점이 1~3점에서 5~15점까지 변별력을 두는데 반해 11.5점에서 15점까지 3.5점 밖에 차이가 나지 않아 변별력 문제는 여전히 풀리지 않았다.

‘행정처분건수/관리세대수’가 ‘행정처분건수/관리단지수’로 변경된 것은 단지 규모의 크고 작음을 인정하지 않고 일률적인 기준을 적용했다. 관리단지가 많은 회사가 역차별 받을 수 있다는 우려가 제기되고 있다.

또 하나의 문제가 보증금 문제다. 보증금 납부 시 ‘공제증권 또는 보증서로’에서 ‘증권(공제증권 또는 보증회사 발행분)’으로 변경했다. 바뀐 자세한 이유는 설명이 없었지만, 대표적인 ‘개악’의 조항이다. 공동주택 관리의 대가로 한 일에 비해 크게 낮은 위탁수수료를 받는 관리주체들에게 ‘보증보험료’는 큰 비용이며, 부담이다. 자칫 큰 문젯거리로 비화될 조짐도 있다. 입주자대표회의도 관리회사도 관리종사자 누구도 바라지 않는 부분을 왜 바꿨을까.

한편으로 쏟아지는 각계각층의 민원을 처리, 반응해야 하는 정책 당국의 입장도 이해 안 되는 바는 아니다. 그렇지만 그 수용 및 변경의 기준은 언제나 ‘합리성과 공정성’이어야 할 것이다. 입주자를 위한 제도의 변경과 정착이어야 할 것이다.

제도화는 무서운 것이다. 한번 굳어지면 그 자체의 논리로 굴러간다. 그래서 만들 때 잘 만들어야 한다. 한 번에 모든 것을 바꿀 수는 없다. 이번에 못 고친 것은 다음에 개선하면 된다. 그렇지만 ‘개악’은 안 된다.