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외부회계감사, 회계연도 종료 후 9개월 내[이슈분석: 공동주택관리법 시행령-시행규칙 공포-시행/ 공동주택 관리제도, 어떻게 바뀌나]
승인 2016.08.16 19:47|(1115호)
이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

[아파트관리신문=이인영 기자] 공동주택관리법 시행령이 9일 국무회의에서 의결돼 12일부터 시행에 들어갔다.
이에 지난 4월 입법예고안과 비교해 공동주택관리법령상 변경·신설된 제도 개선사항에 대해 알아본다.

◇ 동대표 선출기준 개선
종전에는 동대표 후보자가 2명 이상인 경우 후보자 중 다득표자를 동대표로 선출했으나, 동대표 후보자가 2명 이상인 경우에도 선거구 입주자 등의 과반수가 투표하고 후보자 중 최다득표자를 동대표로 선출해야 한다.

◇ 동대표 후보자 범죄경력 조회
선거관리위원장은 동대표 후보자에 대한 범죄경력의 확인을 후보자의 동의서를 첨부해 경찰관서의 장에게 요청해야 한다.

◇ 동대표 결격사유
합리적 제도 운영을 위해 동대표 선출기준도 개선됐다. 보궐로 선출된 동대표의 임기가 6개월 미만인 경우 중임제한 임기횟수에 포함되지 않으며 동대표 결격사유 중 종전 공동주택 관리와 관련해 벌금 100만원 이상 형을 선고받은 후 5년이 지나지 않은 사람은 ‘공동주택관리법 또는 주택법, 민간임대주택에 관한 특별법, 공공주택 특별법, 건축법, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률, 아동청소년의 성보호에 관한 법률을 위반한 범죄로 100만원 이상의 벌금형을 선고받은 후 2년이 지나지 않은 사람’으로 변경됐다.

◇ 입주자대표회의 감사 역할 강화
입주자대표회의 임원 중 감사와 이사 구성원 수가 감사 2명 이상, 이사 1명 이상으로 조정됐으며 관리주체 업무 인계·인수시 대표회장 이외에 감사도 참관할 수 있도록 했다.
아울러 500세대 미만 공동주택도 입주자대표회의 구성원 과반수 찬성으로 회장·감사를 선출하거나 500세대 이상 공동주택과 같이 회장·감사의 직접 선출을 허용토록 했다.

◇ 입주자대표회의 의결·교육
입주자대표회의는 입주자대표회의 구성원 과반수 찬성으로 의결하도록 했다. 입법예고 당시 입주자대표회의가 구성원 과반수에 미달해 의결할 수 없는 경우 전체 입주자 등의 과반수 찬성으로 결정할 수 있도록 한 부분은 삭제됐다.
입주자대표회의 운영·윤리교육은 집합교육의 방식으로 매년 4시간의 운영·윤리교육을 이수하되, 그 전부 또는 일부는 온라인교육으로 할 수 있도록 했다.

◇ 관리비 등 사업자 선정
의무관리대상 공동주택에서 관리비 등을 집행하기 위해 사업자를 선정하는 경우 전자입찰방식 외 입찰의 방법은 경쟁입찰 방식으로서, 입찰의 절차, 입찰 참가자격, 입찰효력 등은 국토교통부 장관이 정한 고시를 따라야 하고 입주자대표회의 감사가 입찰과정 참관을 원하는 경우에는 참관할 수 있도록 해야 한다.

또한 입주자 등은 기존 사업자(용역사업자만 해당)의 서비스가 만족스럽지 못한 경우에는 전체 입주자 등의 과반수 서면동의로 새로운 사업자의 선정을 위한 입찰에서 기존 사업자의 참가를 제한하도록 관리주체 또는 입주자대표회의에 요구할 수 있다.

◇ 외부회계감사
2017년부터 공동주택 관리주체는 매 회계연도 종료 후 9개월 이내에 재무상태표, 운영성과표, 이익잉여금처분계산서(결손금처리계산서), 주석에 대해 회계감사를 받아야 한다. 회계감사는 제정된 회계감사기준에 따라 실시돼야 하며 감사인은 회계감사를 받은 날부터 1개월 이내에 감사보고서를 발행해야 한다.

◇ 하자담보책임 및 하자보수
주택의 담보책임을 명확히 하기 위해 전유부분의 입주자에게 인도할 때는 주택인도증서를 작성해 관리주체에게 인계하고 관리주체는 30일 이내에 공동주택관리정보시스템에 전유부분의 인도일을 공개해야 한다.
종전 하자담보책임기간(1·2·3·4·5·10년)은 집합건물법상 하자담보책임기간(2·3·5·10년)과 일치하도록 했고 하자보수청구기간도 집합건물법과 같이 하자담보책임기간 이내에만 청구 가능하도록 했다. 아울러 사업주체와 입주자, 입주자대표회장은 하자보수가 끝난 후 공동으로 담보책임 종료확인서를 작성하도록 했고 입주자대표회장은 공용부분의 담보책임 종료확인서 작성시 전체 입주자의 5분의 1 이상이 서면으로 반대할 경우 의결할 수 없도록 했다.

◇ 관리업무 인계방법 명확화
새로운 관리주체 선정시 기존 관리 종료일까지 관리업무를 인계해야 하며 해당 기한까지 인계가 이뤄지지 않는 경우 1개월 이내에 인계하도록 했고 그에 소요되는 인건비 등은 관리비로 지급할 수 있도록 했다.

◇ 사업계획 및 예산안 수립
의무관리대상 공동주택의 경우 다음 회계연도에 대한 사업계획 및 예산안뿐만 아니라 관리업무를 인계받은 그 회계연도의 남은 기간에 대해서도 원칙적으로 사업계획과 예산안을 수립해 입주자대표회의 승인을 받아야 한다.

◇ 주민운동시설 위탁운영
주민운동시설의 이용료는 관리주체가 부과·징수하며, 관리주체는 입주자 등의 이용을 방해하지 않는 한도에서 위탁해 운영할 수 있도록 했고, 시설 운영을 위탁한 경우 이용료는 시설 위탁에 따른 수수료 및 주민운동시설 관리비용 등의 범위에서 부과·징수하도록 했다.

◇ 행위허가·신고 범위 확대
행위허가나 신고가 필요 없는 경미한 행위에 보도블록 등 시설물의 단순교체, 수목의 일부교체, 주민운동시설의 교체, 승강기 등의 일부부품 교체 등도 포함했다.

◇ 어린이집 임대계약
관리규약준칙에 포함될 사항으로 ‘입주자 등 중 어린이집 임대에 동의하는 비율’에 임대료 및 임대기간 등을 추가하도록 했다.

◇ 장기수선제도 개선
장기수선계획 수립기준상 수선항목은 종전 147개에서 73개 항목으로 완화되며 사용자가 소유자를 대신해 장기수선충당금을 납부한 경우 반환 및 납부확인서를 발급해야 한다.

◇ 과태료 부과기준
위반행위 횟수에 따른 부과기준은 최근 1년간 같은 위반행위로 과태료를 부과 받은 경우에 적용, 하나의 행위가 2 이상의 질서위반행위에 해당하거나 2 이상의 질서위반행위가 경합하는 경우 가장 중한 과태료를 부과하도록 했다.


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