관리인이 있는 경우의 소집절차

1. 구분소유자의 소집청구
구분소유자의 5분의 1 이상이 회의의 목적 사항을 구체적으로 밝혀 관리인에 청구해야 한다(‘집합건물법’ 제33조 제2항).

의결권을 가진 구분소유자의 5분의 1 이상이 청구해야
(1) ‘구분소유자 5분의 1 이상’이라고 함은 구분소유자 총수의 5분의 1이상 이어야 하는가. 구‘집합건물법’(2012.12.18. 개정 이전의 법률, 이하 같다)하의 하급심 판례는 “집합건물법은 관리단집회의 의결요건으로 구분소유자의 과반수뿐만 아니라 의결권의 과반수도 요구한 취지는 상대적으로 좁은 전유부분을 가진 다수의 구분소유자와 상대적으로 넓은 전유부분을 가진 소수의 구분소유자가 서로의 이익을 해하는 것을 방지하기 위한 것”이란 점을 들어 이 경우 구분소유자는 구분소유권과 구별된 구분소유권을 가지고 있는 각각의 자연인을 의미하는 것이라 하고, 나아가 동 판례는 “관리단집회의 의사정족수 및 의결정족수의 충족 여부를 판단함에 있어서는 구분소유자가 소유하고 있는 구분소유권의 개수를 고려하지 않고 자연적 의미에서의 구분소유자의 수를 기준으로 해야 하는 것”이라 했다(서울고판 2010나65841).

(2) 구‘집합건물법’은 자연인으로서의 구분소유자 외에도 의결권을 요건으로 했으나 개정법은 의결권을 삭제하고 구분소유자만을 요건으로 함으로써 소수 구분소유자의 청구권 남용의 여지가 있을 뿐만 아니라 ‘집합건물법’ 제37조 제2항은 “전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정한다”고 하고, 제3항은 “구분소유자의 승낙을 받아 동일한 전유부분을 점유하는 자가 여럿인 경우에는 제16조 제2항, 제24조 제4항 또는 제26조의3 제2항에 따라 해당 구분소유자의 의결권을 행사할 1인을 정해야 한다”라고 한 점을 고려하면 동조 구분소유자는 의결권을 가지는 구분소유자를 의미함은 명백하다. 따라서 전유부분을 가지는 구분소유자라고 해 모두 임시집회소집요구권을 가지는 것은 아니다.

회의의 목적 사항을 구체적으로 밝혀 ‘관리인’에 청구해야
회의의 목적 사항, 예컨대 위 사례에서와 같이 관리인 해임에 관한 건, ○○관리비 내역의 결정 또는 변경에 관한 건 등과 같이 구체적으로 명시해 밝힌 것이어야 한다.
또한, 관리인에 청구해야 한다. 따라서 회의의 목적 사항을 구체적으로 밝히지 아니한 구분소유자의 임시집회소집청구는 집회소집의무를 부담하지 않고, 또한 관리인에 청구하지 않은 임시집회소집 공지 또는 통지는 무효다.

2. 구분소유자의 집회소집
관리인이 청구가 있은 후 1주일 내에 청구일로부터 2주일 이내의 날을 관리단 집회일로 하는 소집통지절차를 밟지 아니한 경우 법원의 허가를 받아 소집을 청구한 구분소유자가 소집해야 한다(‘집합건물법’ 제33조 제3항).

관리인이 소정의 기간 내 소집통지절차를 밟지 않아야
구분소유자의 임시집회소집을 청구를 받은 관리인은 청구가 있은 후 1주일 내에 청구일로부터 2주일 이내의 날을 관리단 집회일로 하는 소집통지절차를 밟아야 한다(제33조 제3항 전단). 따라서 구분소유자가 임시집회를 소집할 수 있기 위해서는 먼저 관리인이 위 소정의 기간 내 소집통지절차를 밟지 않은 경우이어야 한다.
문제는 관리인이 위 집회일을 경과한 날을 관리단 집회일로 하는 소집통지절차를 밟은 경우 구분소유자는 관리인의 소집을 배척하고 집회허가를 신청할 수 있는가이다. 그러나 관리인이 일단 소집통지절차를 밟은 이상 이를 배척하고 새로운 관리단 집회를 허가할 것은 아니다.

“법원의 허가”를 받아 소집해야
(1) 집회의 소집에는 법원의 허가를 받아 그 소집을 청구한 구분소유자가 해야 한다(제33조 제3항 후단).
동 규정은 구‘집합건물법’이 관리인이 소집통지절차를 밟지 않은 경우 소집을 청구한 구분소유자는 관리단 집회를 소집할 수 있다”라고 한 것을 개정해 법원의 허가를 요건으로 한 것이며, 소수 구분소유자의 임시집회요구의 남용을 방지하고 소집절차를 명확히 해 집회결의에 신뢰를 주기 위한 것이다.

(2) ‘법원의 허가’라 함은 구분소유자의 임시집회소집허가를 의미할 것이지만 허가신청에는 어떤 사항을 명시해야 하는가에 대해 언급하고 있지 않다. 그러나 법원의 관리단 임시집회소집허가라는 점을 고려하면, 허가의 신청에는 적어도 임시집회를 소집할 필요성, 의결할 사항, 소집통지의 절차, 집회를 소집할 구분소유자를 지정해야 하고, 또한 관리인이 위 소정의 소집통지절차를 밟지 아니한 사실을 소명해야 한다.

관리인이 없는 경우의 임시집회소집
(1) 구분소유자의 5분의 1 이상은 관리단 집회를 소집할 수 있다(‘집합건물법’ 제33조 제4항).
‘집합건물법’ 제33조 제4항은 “관리인이 없는 경우에는 구분소유자의 5분의 1 이상은 관리단 집회를 소집할 수 있다”고 규정해 관리인이 없는 경우의 집회소집을 규정한다.
동 규정 역시 구‘집합건물법’ 제33조 제4항이 “관리인이 없는 때에는 구분소유자 및 의결권의 5분의 1 이상을 가진 자는 관리단집회를 소집할 수 있다”라고 한 것을 개정한 것이다. 따라서 관리단에 관리인이 없는 경우에도 구분소유권을 가지는 각각의 자연인을 의미하는 것이 아니라 집회의결권을 가지는 구분소유자 총수의 5분의 1 이상으로서 임시관리단 집회를 소집할 수 있게 된다.

(2) ‘관리인이 없는 경우’라고 함은 관리단에 처음부터 관리인을 두고 있지 아니한 경우는 물론이고, 선임된 관리인이 사망하거나 특별한 사정으로 직무를 수행할 수 없는 경우를 포함한다. 다만, 관리인이 사임하거나 임기가 만료됐으나 새로운 관리인을 선임하지 아니한 경우에도 관리인이 없는 경우로 되는지 문제된다. 그러나 관리단과 관리인의 관계는 위임인과 수임인의 관계에 있고, 이때 사임 또는 임기가 만료된 관리인과 관리단의 관계는 ‘민법’ 제691조 위임종료의 경우에 급박한 사정이 있는 때와 동일하다. 뿐만 아니라 판례는 법인의 이사와 관련해 임기가 만료되거나 사임한 구 이사로 해금 법인의 업무를 수행하게 함이 부적당한 경우, 구 이사가 다른 이사를 해임하거나 후임 이사를 선임한 이사회결의의 무효확인을 구할 법률상 이익이 없는 것이라고 한 점(대판 2005.3.25, 2004다65336, 2003.3.14, 2001다7599)을 고려하면, 사임 또는 임기가 만료된 관리인이라도 임무를 수행함이 부적당하다고 인정할 만한 특별한 사정이 없는 한 관리인이 없는 경우로 할 것은 아니다.