독립주거생활과 공동주택

(1)‘공동주택’을 어떻게 정의할 것인가. 건축법 제2조 제1항 제3호는 ‘건축물의 용도란 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용목적 및 형태별로 묶어 분류한 것을 말한다’라고 하고, 같은 조 제2항 제1호 2호는 건축물의 용도로서 단독주택과 공동주택을 든다.

한편, 건축법 시행령[별표 1]은 단독주택과 공동주택의 분류 기준에서 단독주택에는 다중주택, 다가구주택, 공관으로 하고, 공동주택에는 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사를 규정한다. 나아가 동령은 ‘단독주택’으로서 [다중주택]은 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 주거할 수 있는 구조로 되어 있는 것, 독립된 주거형태를 갖추지 아니한 것(욕실은 가능하나 취사시설을 설치하지 아니한 것), 연면적 330㎡ 이하이고 층수가 3층 이하인 주택을, [다가주주택]은 주택으로 쓰는 층수가 3층 이하이며, 공동주택을 제외한 19세대 이하인 주택을 규정하고,. 공동주택으로서 [아파트]는 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택을, [연립주택]은 주택으로 쓰는 1개동의 바닥면적 합계가 660㎡를 초과하고 층수가 4개 층 이하인 주택을, [다세대주택]은 주택으로 쓰는 1개동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고 층수가 4개 층 이하인 주택을, [기숙사]는 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위해 쓰는 것으로서 1개동의 공동취사시설 이용세대수가 전체의 50% 이상인 것을 각 규정한다.

또한, 주택법은 용어의 정의에서 ‘공동주택’이란 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하는 것이라 한다.1) 그러면서도 동법은 세대구분형 공동주택을 정의하고, 여기서 ‘세대구분형 공동주택’이란 공동주택의 주택 내부 공간의 일부를 세대별로 구분해 생활이 가능한 구조로 하되, 그 구분된 공간 일부에 대해 구분소유를 할 수 없는 주택으로서 대통령령으로 정하는 건설기준, 면적기준 등에 적합하게 건설된 주택을 말하는 것이라고 한다(주택법 제2조의 2).

이에 대해 건축학에서는 통상 ‘주택’이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물이라 하고, 주거 호수의 집합 정도에 따라 단독주택과 공동주택으로 나눈다. 주택의 구조, 이용형태에 따라 ‘공동주택’을 1동의 건물에 2호 이상의 주택이 있고 기둥, 벽, 복도, 계단 및 생활시설을 공유하는 주택을 말하는 것이라고, ‘단독주택’을 공동주택이 아닌 주택을 말하는 것이라 한다.

(2) 이상을 종합하면, 주택법과 학설은 다 같이 단독주택이든 공동주택이든 주택이기 위해서는 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 것을 전제로 해, 주택법은 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 공동사용을 요건으로 공동주택을 정하고, 학설은 1동의 건물에 2개 이상의 주택을 전제로 건물의 기둥, 벽, 복도, 계단 및 생활시설을 공유하는 주택을 요건으로 한다.

공동주택과 ‘주거의 공동’

(1) 그렇다면, 먼저 주택(住宅)이기 위해서는 반드시 각자 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 된 건축물이어야 하는가. 우리말 용어사전에 의하면, ‘주택’이란 ‘사람이 살 수 있도록 지은 집’이라고 정의하고 그것으로 충분하다. 사람이 사는 집에는 세대의 구성원이 각자 독립된 주거생활을 영위하는 경우도 있고, 공동의 주거생활을 영위하는 경우도 있을 것이다. 이와 같은 사정을 고려하면 주택이 반드시 독립된 주거생활은 전제로 해야 할 것은 아니다.

또한, 단독주택과 공동주택의 구별은 1동의 건물에 2호 이상의 주택을 가지는가에 따라 구별할 것인가. 1동의 건물에 2호 이상의 주택을 가지는 때는 물론이지만, 비록 단독주택인 경우에도 세대의 구성원이 주거의 주요부분의 일부에 대해 공동의 생활을 영위한다면 이를 두고 공동주택이 아니라고 할 것은 아니다.

(2) 문제는 주택법에서와 같이 1동의 건물에 2호 이상의 주택을 가지면서 각자 독립생활을 영위하지만 건물의 구조상 기둥, 벽, 복도, 계단 및 생활시설을 공유하는 것을 두고 공동주택이라 할 것인가다.

이와 관련해 집합건물법 제1조는 ‘1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다’라고 해 건물의 구분소유를 규정하고, 같은 법 제3조 제1항은 ‘여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다’라고 해 공용부분을 정한다.

이와 같이 1동의 건물에 2호 이상의 주택을 가지는 건물에 대해, 주택법은 ‘독립한 주거생활’을 중심으로 규정하고, 집합건물법은 ‘독립한 소유권’을 중심으로 규정해, 전자는 건물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 공동사용을, 후자는 이들의 공유를 각 규정한다.

(2) 양 법의 공통점은 하나의 건물에 수인의 주거생활 또는 소유권을 가지는 경우, 전자는 독립된 주거생활을, 후자는 독립된 소유권을 규정해 독립성을 강조한다. 그러면서도 주택법은 공용부분의 공동사용을 강조해 ‘공동주택’이라고 칭하고, 후자는 독립소유권을 강조해 ‘집합주택’이라 칭한다.

결국, 주택이 공동으로서의 의미를 갖기 위해서는 주된 주거의 형태가 각자 독립된 형태인가 공동의 형태인가, 즉 주거생활의 주된 부분, 예컨대 화장실이나 거실의 일부, 또는 취사시설을 공동으로 사용하는 관계에 있는가. 아니면 독립된 생활관계에 있는가에 따라 판단돼야 하고, 주택법에서와 같이 건물의 구조상 벽·복도·계단 등이 공동의 사용관계에 있다는 것을 두고 이를 공동주택이라고 할 것은 아니다. 그것은 공용부분이 건물의 구조상 공동사용의 관계에 있다는 것일 뿐만 아니라 직접적인 주거생활과도 무관한 것이기 때문이다.

굳이 공동주택을 정의한다면, 건축법 시행령이 정의한 [다중주택]2)과 주택법이 정의한 [세대구분형 공동주택]을 의미할 것이다(주택법 제2조의 2).3)

(3) 집합건물이 독립소유권을 가지는 건물이지만 건물의 구조상 벽·복도·계단 등이 공동의 사용 또는 소유되는 것인데 불과한 점에서 보면, ‘공동주택’이란 뜻 보다는 ‘집합주택’이란 용어가 더욱 법리에 부합하는 것으로 판단된다. 따라서 주택법이 칭하는 소위 공동주택은 굳이 공동주택이라 할 것이 아니라 그저 아파트, 연립주택, 다세대주택이라 칭하고, 이를 굳이 통칭한다면 ‘집합주택’이라 함이 옳을 것이다.

공동주택도 집합건물이지만 단지 그 건물의 용도가 주택이라는 것뿐이며, 무엇보다 우리나라 주거형태의 절반 이상이 집합건물인 아파트인 점을 고려하면, 공동주택이란 용어는 재검토할 시점이라 할 것이다.

각주)-----------------------------------------------------------------

1) 우리나라 ‘공동주택’이란 용어 정의의 역사는 주택건설촉진법(1972. 12. 30. 법률 제2409호로 제정)에서 연유한다. 1979년 주택건설촉진법(1979. 1. 5. 법률 제3137호) 제3조 제3호는 ‘공동주택이란 대통령령으로 정하는 일정 규모 이상의 연립주택과 아파트를 말한다’라고 하고, 동 법률 1988년 개정법(1988. 1. 1, 법률 제3998호) 제3조 제3호는 ‘공동주택이라 함은 대지 및 건물의 벽·복도·계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다’라고 한데서 비롯한다.

2) 건축법 시행령은 ‘단독주택’으로서 [다중주택]을 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 주거할 수 있는 구조로 되어 있는 것, 독립된 주거형태를 갖추지 아니한 것(욕실은 가능하나 취사시설을 설치하지 아니한 것), 연면적 330㎡ 이하이고 층수가 3층 이하인 주택을 요건으로 한다.

3) 주택법은 [세대구분형 공동주택]을 공동주택의 주택내부 공간의 일부를 세대별로 구분해 생활이 가능한 구조로 하되, 그 구분된 공간 일부에 대해 구분소유를 할 수 없는 주택을 전제로 한다(주택법 제2조의 2)
 

박종두 교수는?

중앙대학교 법과대학 및 동 대학원 졸업
법학박사(민법)
일본 아세아대학 아세아연구소 객원연구원
강남대학교 사회과대학 법학과 교수 및 대우교수(1990~2014)
열린사이버대학교 부동산금융자산학과 석좌교수(2015~현재)
한국집합건물법학회 회장(2008~2016)