우리관리(주)는 ‘2014·2015년 관리비 절감사례 경진대회’에서 수상한 우수 관리소장 4명과 본사 임직원 등 10명으로 연수단을 구성해 지난 9월 10일부터 같은 달 12일까지 2박 3일 일정으로 일본 오사카지역의 주택관리현황을 살펴보는 연수프로그램을 진행했다.
연수단은 연수 둘째날 일정으로 일본 오사카지역에 위치한 P맨션에 도착, 사단법인 집합주택 유지관리기구의 도움을 받아 P맨션의 대규모 수선유지공사 현장을 견학했다.

주기적 수선공사…건물 장수명화에 기여
P맨션은 지난 1978년도에 지어져 올해로 37년차에 접어든 지상 15층(1층 상가)의 주상복합건물이다. 연면적 30745.67㎡ 규모의 이 건물은 352세대(1세대당 전유면적 60~70㎡)가 거주하고 있으며 주차대수는 106대(세대수의 30%)로 월 주차료 10만원을 받고 있다.
현재 P맨션은 대규모 수선공사가 진행 중이다. P맨션은 이미 지난 1991년 제1회 대규모 수선공사(13년차), 1997년 발코니 방수 및 도장공사(19년차), 2003년 제2회 대규모 수선공사(25년차), 2007년 옥상방수 개선 및 수선공사(29년차) 등의 수선이력이 있다.
일본에서는 구분소유자의 50% 이상이 찬성하면 대수선공사를 실시할 수 있다. 우리나라가 자산가치를 증대시키기 위해 재건축, 재개발을 선호하는 것과 달리 일본은 재건축을 하더라도 용적률의 변화가 거의 없고 비용 부담만 커지므로 대수선공사를 선호하고 있는 실정이다. 이에 당초 건물 기획 단계부터 유지관리를 염두해 두고 설계·시공하고, 주기적으로 수선공사를 진행함으로써 건물의 장수명화에 기하고 있다.
P맨션은 관리조합(입주자대표회의)에서 관리규약에 의거 관리조합에서 공사업체를 선정하며 주택관리회사는 안내, 공지 등 중간 역할만 하고 있었다.
일본은 위탁관리업체 또는 (사)집합주택유지관리기구와 같은 전문가 단체를 신뢰해 장기수선공사를 맡긴다고 한다. 집합주택유지관리기구는 학자, 감리사, 건축사 등 대규모 수선공사를 위한 전문가를 다수 확보해 사전점검, 공사업체 선정 및 하자처리 과정까지 컨설팅과 감리를 수행한다.

전문가 컨설팅·감리로 전문성 높여
P맨션의 관리조합(입주자대표회의)은 (사)집합건물유지관리기구를 공사컨설팅 및 감리단체로 선정했다.
집합주택유지관리기구에서 이 건물을 진단한 결과 건축 당시 염분이 많은 모래사용으로 철근 노출 및 녹으로 인한 부식이 심각하며 콘크리트 일부가 부위 탈락됐고, 복도식 건물로서 복도 난간이 일체형인 이 건물은 중간지지대가 없어 전체적으로 흔들림 현장이 발생하고 있었다.
이에 이번 수선공사에서는 ▲발코니 난간교체 ▲발코니 격판 교체 ▲발코니 빨래건조대 교체 ▲복도난간 개수 ▲1~3층 계단난간 신설 ▲텐트 원단 교체 및 클리닝 ▲2층 주차장 어린이놀이터 바닥 세정 ▲복도 배기구 청소 ▲파손된 빗물받이 수선 ▲2층 공용화장실 변기 교체 ▲집회소, 관리사무소 리모델링 ▲자전거 보관소 캐노피 개선 ▲낙하물방지망과 알루미늄 차양 신설 등이 이뤄진다.
공사는 건물점검 및 진단기간 4개월, 설계 4개월, 업체 선정 3개월, 실제 공사기간 10개월 등 21개월에 걸쳐 진행된다. 총 40억9천5백만원(건물점검 및 진단비 3천만원, 설계금액 2천5백만원, 공사금액 40억원, 컨설팅 및 감리비 4천만원)이 소요되는 이번 수선공사에는 전액 장기수선충당금으로 충당했다. 특히 공사비는 일괄 산출하지 않고 공사 부분 단위별로 산출해 합리적인 비용으로 공사를 실시하고 있다.

이번 연수프로그램에 참여한 목련1단지선경아파트 최은미 관리소장은 “공사 현장을 살펴보니 발코니 바닥 철근을 걷어내고 카본으로 보강, 에폭시 모르타르로 보완하고 있었고 철재 난간의 경우 알루미늄 난간으로 변경, 콘크리트 상부 상태가 불량해 측벽 천공하고 있었다.”며 “공사내용별로 구체적으로 계약하고 있었던 점, 입주민들의 거주상태에서 공사가 이뤄지고 있었고 상가 또한 영업 중 표지를 부착해 영업을 그대로 하고 있었던 점, 이에 공사에 따른 먼지, 소음에 대한 민원이 발생하고 있으나 서로 불편을 감수하고 배려하고 있는 점은 본받을 만하다.”고 말했다.

배방와이시티아파트 여상호 관리소장은 “일본은 재건축시 용적률을 높여 주지 않는 원인도 있지만 근본적으로 정부에서 권장하고 있는 장기수선충당금 단가가 ㎡당 180엔(대한민국 원화 1685.83원 정도)인 점은 우리나라에도 시사점이 있다.”며 “준공 후 37년이 지난 이 건물도 비교적 관리상태가 양호한 가운데 공사현장이라고 생각되지 않을 만큼 깨끗하게 유지되고 있었고, 안전모 착용과 안전주의 표지 설치, 낙하물 방지망과 비계를 꼼꼼하게 설치해 안전하게 작업하고 있었던 점도 인상 깊었다.”고 전했다.