“전문 주거관리시스템으로 효율적 운영”

▲ 연수단이 우에혼마치 타원에서 기념사진을 찍고 있다.

우리관리(주)는 본사 임직원과 ‘2014·2015년 관리비 절감사례 경진대회’에서 수상한 관리소장 등 10여명 내외로 연수단을 구성해 지난 10일부터 12일까지 2박3일 동안 일본의 주택관리현황을 살펴보는 연수프로그램을 진행했다.
이에 본지는 이번 연수 일정을 동행 취재해 3회에 걸쳐 일본의 주택관리업계와 관리현장을 살펴보고자 한다.

관리규약으로 자율적 관리운영
우리관리(주) 노병용 대표이사를 비롯해 본사 임직원과 ‘2014, 2015년 관리비 절감사례 경진대회’에서 수상한 관리소장 등으로 구성된 연수단은 지난 11일 일본 오사카에 위치한 지상 14층의 단지형 연립주택 ‘오사카 포레스트 스퀘어’를 찾았다.
오사카 포레스트 스퀘어는 오사카시로부터 토지를 50년 임대해 건물과 토지 소유가 다른 부분 임대방식의 준공 10년차 단지로, 283세대가 거주하고 있다.
작은 규모의 단지임에도 커뮤니티시설, 어린이 놀이방(키즈스튜디오) 등을 갖추고 있는 오사카 포레스트 스퀘어는 자전거를 많이 이용하는 입주민들의 특성을 살려 자전거주차장 584대(임대자전거 51대)로 각 동별로 자전거를 보관하고 있었다.
현재 포레스트 스퀘어는 일본의 위탁관리업체인 긴데츠 주택관리회사에서 관리하고 있으며, 관리사무소 상주인원은 관리소장과 관리원(회계) 2명으로, 프론트라고 불리는 관리소장은 10개 단지를 순회하며 전반적인 관리감독 업무를 맡고 있다.
또한 관리원은 본사에서 직접 회계업무를 담당하고 있었으며, 라이프서비스 직원이 클리닝서비스(14:00~24:00), 택배 등을 접수하고, 청소원은 6명으로 오전 9시부터 오후 1시까지 시간제로 주 5일 근무, 경비원은 상주하지 않은 채 외부업체에 용역을 주고 있다.
우리나라와 마찬가지로 입주자대표회의 회의는 월 1회 열리고 있었으며, 동대표 임기는 통상적으로 2년이지만 관리규약상 3년으로 규정돼 있었다. 우리나라와 달리 일본은 입주자대표회의 구성·운영에 관해 단지에서 자체적으로 정하도록 하는 시스템이 일반화 돼 있었고 법적으로 강제하는 조항은 없다. 동대표 선출기준 역시 관리규약으로 정하도록 하며, 이 단지의 경우 순번제로 대표회장을 선출하고 있었다. 대표회의 회의시 매월 평균 10명 정도의 동대표들이 참석한다고 한다.
아파트 관리현황에 대해 설명한 긴데츠 주택관리 요시오카 케이지 과장은 “일본의 경우 관리회사 평균 계약기간은 1년으로, 관리회사 매출수익을 구분해보면 60%는 관리업무, 30%는 공사, 10% 판매로 나뉘며 공사·용역 등 사업자 선정은 관리회사에서 진행, 공사의 약 80%는 관리회사 자체적으로 실시한다.”며 “관리비는 세대당 8400엔 정도로 입주자들은 전기·가스사용료의 경우 직접 해당 회사에 납부하고 수도사용료는 관리회사에 사용량에 따라 납부하며 주차장 수입은 관리비에서 차감한다.”고 설명했다.

효율적 장기수선 관리
연수단은 같은 날 인근에 위치한 초고층 타워형 주택 ‘더 우에혼마치 타워’의 단지현황도 살폈다.
지난 2010년 지어진 5년차 37층의 초고층 타워형 주택 ‘더 우에혼마치 타워’는 267세대가 거주하고 있으며, 관리인은 3명으로 우리나라의 주택관리사와 같은 맨션관리자 자격을 보유한 관리소장이 이 단지를 비롯해 30개 단지를 관리하고 있다.
우에혼마치의 전기·기계설비는 옥상에 마련돼 있다. 옥상 출입문은 항상 개방돼 있으며 외부인 등 출입시 경보가 울리고 24시간 관리인이 근무하고 있다.
특히 지진 등 자연재난이 많이 발생하는 일본의 지형적 특성상 응급상황에 대비하기 위해 관리조합에서 비상발전기 관리에 주력하고 있으며, 위급상황 발생시 비상승강기를 이용토록 하고 있다. 또 옥상에는 헬리콥터 착륙장이 마련돼 있었으며, 건물 지하에는 면진장치가 설치돼 있다.
입주민을 위한 다양한 커뮤니티시설이 조성돼 있는 점도 장점이다. 게스트룸에는 씨어터 , DVD시스템 등이 갖춰져 있었으며(시간당 300엔) 방음시설로 설치해 악기연주가 가능한 것은 물론 침대, 화장실 등도 구비돼 있었다. 또한 집회소에는 필요시 꺼내 사용할 수 있도록 의자, 테이블 등이 구비돼 있었고 어린이방도 함께 조성, 어린이들에게 맞춘 화장실, 세면대 구성 등도 눈에 띄었다.
더불어 우에혼마치 건물 2층에는 입주민들이 자전거를 보관할 수 있도록 전 층을 자전거보관소로 마련, 등록번호 부착시스템을 갖춰 설치했다. 이 자전거 보관소는 방범상 이유로 건물 내부에 설치돼 자전거 전용승강기를 함께 운영하고 있다.
아울러 건물 뒤편에 마련된 쓰레기 분리수거장에는 압축시스템을 설치해 쓰레기 부피를 줄이도록 하고, 음식물쓰레기는 디스포자를 이용해 바로 처리할 수 있도록 했다.
요시오카 케이지 과장은 “더 우에혼마치 타워의 수선충당금은 동별 ㎡당 169엔(전체 ㎡당 55엔)으로 동별 수선충당금은 처음보다 6.2배 인상됐다.”며 “장기수선충당금은 장기수선계획에 의해 총회에서 결정하며 수선범위 등은 관리회사에서 정해 대표회의에 제안하고 있다.”고 말했다.
일본 정부에서 권장하고 있는 수선충당금은 ㎡당 180엔 정도로, 정부는 장기수선항목 등에 대해서만 권장하고 있다고 설명했다.
이날 견학을 함께한 경기 수원시 우남퍼스트빌아파트 김미경 관리소장은 “기술직직원이 상주하지 않고 최소인력으로 관리되고 있고, 민원발생에 대해서는 관리회사 콜센터에서 접수해 해당 맨션으로 관리직원들을 보내는 시스템으로 관리직원들이 상주하는 것보다는 민원 해결시간이 더 걸리겠지만, 입주민들은 많은 비용을 지불하지 않는 관리형태로 돼 있는 점이 우리와의 차이점”이라며 “관리규약 하나로 모든 의사결정이 이뤄진다는 점과 관리비, 보수공사, 장기수선충당금을 위탁관리회사에서 전문적으로 처리할 수 있다는 점은 눈에 띈다.”고 소감을 전했다.

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