지난 6월 국토교통부가 행정예고한 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침 전부개정안’은 ▲주택관리업자에 대한 입주자 만족도 평가 폐지 ▲사업주체 관리기간 중 사업주체가 사업자 선정 가능 ▲제한경쟁입찰 요건 중 자본금 삭제 ▲수의계약 금액(2백만원→5백만원) 상향 및 대상 확대 ▲적격심사제 평가위원 구성 및 운영방법 명시 ▲현장설명회 준비기간 화보 입찰가 상한공고 위한 자문 확대 ▲과징금 처분 후 1년 미경과자의 입찰참가제한 ▲입찰가격 배점(30점→40점) 상향 등 적격심사 표준평가표 조정 등을 주요 내용으로 하고 있다.

이 가운데 적격심사 표준평가표 평가항목 배점과 관련해 일선 아파트 관리 관계자들은 입찰가격 상향, 사업제안서 하향 조정 등의 경우 적격심사제 도입의 취지를 무색하게 하는 것으로 개선될 필요가 있다고 입을 모았다.

(사)한국주택관리협회 김철중 사무총장은 “현 적격심사제 방식도 표준평가표에 의거 관리능력과 입찰가격에 의해 평가하도록 돼 있으나, 실제 심사시 입찰가격에 좌우되는 경향이 있어 최저가 입찰방식과 대동소이(大同小異)하므로 입찰가격 배점을 최소화하고 관리능력 위주의 배점 보완이 필요하다.”며 “사업자 선정지침의 성격을 입찰절차 외에 입주민의 선택(의사결정)이 필요한 분야는 입주민의 업체 선정권을 보장해야 하고, 주택관리업자에 대한 입찰가격의 정의를 명확히 해 관리직원의 인건비(일반관리비)가 입찰가격이 되지 않도록 명시해야 한다.”고 지적했다.

서림주택관리(주) 박세환 과장은 “행정예고된 적격심사 표준평가표상 신용평가등급은 입찰업체의 경영상태를 평가하기 위한 객관적인 자료로 쓰일 수는 있으나 아파트 관리 특성상 인력관리능력, 행정력, 관리경험, 관리노하우, 관리상 고의·과실 발생시 책임능력이 더 중요한 항목”이라며 “적격심사제의 평가표에 자본금, 부채비율, 설립년도(관리경험) 등 아파트를 관리함에 있어 현실적으로 필요한 항목들이 포함돼야 한다.”고 제시했다.

적격심사제 표준평가표와 관리규약에서 정한 평가표 중 적합한 것을 선택적으로 적용토록 한 규정과 제한경쟁입찰 요건 중 자본금을 삭제토록 한 규정에 대해서는 의견이 분분했다.
법무법인 산하 최승관 변호사는 “개정 선정지침의 경우 표준평가표 이외에 관리규약상 별도의 평가표를 마련할 수 있도록 한 점, 평가의 주체를 별도로 정하도록 한 점 등 기존 선정지침의 모호한 부분을 명확하게 정리한 부분이 눈에 띈다.”고 의견을 밝혔다.

법무법인 우리로 주규환 변호사는 “제한경쟁입찰 요건중 기존 자본금 관련 부분을 삭제한 것은 적절해 보이지만, 자본금의 경우 실제 현금이 아닌 상법상의 추상적인 금액을 말하는 것이므로 현실에서의 예금 등을 포함한 현금 보유와는 맞지 않는 개념이기 때문에 이 규정을 예금 등을 포함한 현금을 얼마 이상 보유하는 것으로 개정할 필요가 있다.”고 제안했다.

반면 우리관리(주) 이상구 인력개발팀장은 “적격심사 표준평가표를 입주자대표회의 의결 또는 관리규약으로 정해 표준평가표와 달리 정하도록 한 것은 관리능력이 없어도 일단 낙찰되고 보자는 식의 저가수주로 이어져 관리업무의 혼란이 가중될 것으로 보인다.”며 “제한경쟁입찰에서 자본금 요건을 현행과 같이 유지하고 단지마다 업체 선택의 자율성을 확대하기 위해서는 ‘자본금, 기술능력, 사업실적 등’으로 개정해야 한다.”고 주장했다.

이와 함께 제한경쟁입찰의 참가자격과 관련해 서림주택관리(주) 박세환 과장은 “제한경쟁입찰에서 참가자격의 경우 사업실적을 목적물과 관련된 규모 또는 양의 3배 이내로 제한하는 것은 1~3개 단지만 관리해도 참여할 수 있는 사실상 일반경쟁입찰로 보여 제한경쟁입찰의 의미가 없고 제한경쟁의 목적을 달성할 수 없다.”고 비판했다.

아울러 (유)전북주택관리연구소 강현구 대표이사는 “주택관리업자 재계약시 수의계약 절차와 관련해 기존 선정지침은 물론 개정안에서도 ‘입주자 등의 10분의 1 이상이 서면으로 관리방법 또는 주택관리업자의 교체를 요구하지 않은 경우’라고 규정돼 있으나 서면요구라는 애매한 규정으로 인해 혼란 및 분쟁이 야기되고 있다.”며 “관리규약이나 입주자대표회의 의결을 통해 의견 청취 절차를 명확히 규정하고 선거관리위원회의 직인이 첨부된 지정된 양식으로 의견청취가 이뤄져야 한다.”고 언급했다.

이밖에 (사)아파트선진화운동본부 송주열 회장은 “관리주체가 선임하는 3인에 의한 적격심사 평가제도는 약점을 잡은 관리주체와 다른 입주민들과의 마찰이 예상되므로 삭제해야 한다.”며 “평가위원제도 대신 지자체의 자문기구(서울시의 경우 닥터아파트)를 이용하는 것이 바람직하다.”고 권장했다.

이처럼 사업자 선정지침 전부개정안에 대해 관계 전문가들은 입주자대표회의·관리주체 등의 의견수렴을 거쳐 보다 현실적인 대안을 검토, 합리적으로 개선해야 한다고 말한다.

숙명여대 정치행정학부 한상삼 교수는 “사업자 선정지침을 합리적으로 개선하는 노력은 필요하다.”며 “사업자 선정 제도는 아파트 단지 자체 능력만으로는 한계가 있으므로 중요한 공사 시행에 앞서 공적 전문기관의 사전 컨설팅과 업무전반에 걸친 사후 지도감사가 반드시 필요하다.”고 밝혔다.