국토교통부 장관 고시로 나와 있는 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’에서 주택관리업자 선정 시에 사용되는 입찰가격 기준이 시장에서는 사실상 ‘위탁관리수수료’로 굳어져 있는데, 여기에는 정부의 책임이 크다.

현재의 선정지침에는 단순히 ‘입찰가격’으로만 표기되어 있고, 그것이 ‘위탁관리수수료’인지 ‘도급용역비’ 총액인지 구분을 하지않아 위탁관리수수료를 기준으로 최저낙찰제를 하는 것을 선정지침의 잘못이라고 말하기는 어렵게 되어 있다. 하지만, 국토부 고시로 사업자 선정지침이 처음 나온 2010년 7월 6일부터, 낙찰방법을 현재와 같이 적격심사제와 최저낙찰제 가운데 선택을 할 수 있도록 하기 전인 2013년 7월 1일 이전까지는 최저낙찰제만 가능하였는데 그때 입찰가격 기준을 ‘월간 위탁관리수수료에 위수탁관리계약기간의 개월 수를 곱하여 산정한 금액’로 국토부가 못을 박은 것이 아주 큰 잘못이었다.

위탁관리수수료 최저낙찰제 시행 중에 그에 따른 잘못과 부작용에 대한 지적이 잇따르자 2012년 9월 11일에 가서야 적격심사제 도입 예고와 함께 입찰가격을 위탁관리수수료의 합으로 하던 초기 조항을 삭제하여 총액도급제 입찰도 가능하도록 하였고, 이 개정안은 이듬해인 2013년 7월 1일부터 시행에 들어갔으나 이미 3년간의 위탁관리수수료 최저낙찰제에 따른 폐해가 시장을 휘젓고 지나간 다음이었다.

사업자 선정지침이 시행되기 이전에도 시장에서는 위탁관리수수료만을 기준으로 아파트 관리업체를 선정하는 관행이 없지는 않았으나 그것은 아파트 관리에 대한 이해가 부족하거나 혹은 위탁관리수수료를 낮춘 것을 관리비를 낮춘 것처럼 호도하려는 일부 동대표들에 의해서 있어왔을 뿐인데 2010년 정부가 국토부고시를 통해 잘못된 관행을 제도화함으로써 고착화 시켜버린 것이다.

공동주택관리법 시행령 제23조(관리비 등)에서 그 이전까지는 ‘일반관리비’ 항목에 포함되어 있던 ‘위탁관리수수료’를 별도 항목으로 분리한 것도 바로 같은 시기로 사업자 선정지침에서 최저낙찰기준을 위탁관리수수료로 정한 것과 무관하지 않은데, 경비용역비가 ‘경비비’에 포함되어 있고, 청소용역비가 ‘청소비’에 포함된 것을 고려하면 위탁관리용역비가 포함되어 있는 일반관리비에서 1% 남짓한 위탁관리수수료만 분리한 것은 논리적으로도 맞지않다.

물론, 위탁관리인 경우라 하더라도 직원들의 인건비는 입주자대표회의가 직접 결정하고 직접지급하는 현실이 반영되었다고 할 수 있으나, 그것은 우리나라와 같이 엄격한 노동법체계에서 직원들의 고용에 대한 법적인 책임을 질 뿐만 아니라, 그 직원들을 통해 관리 서비스를 입주민들에게 제공하고 잘못된 결과에 대해서는 행정처벌과 함께 민‧형사적 책임까지 져야 하는 우리나라 위탁관리의 모순만 더 부각시킬 뿐이다.

주택업자 선정에 있어 입찰가격의 기준은 당연히 주택업자의 도급용역비 총액이 되어야 한다. 그렇게 해야 최저낙찰제를 통해서는 관리비 절감을 가져올 수 있고, 그것이 싫은 입주민들은 적격심사제를 통해 양질의 서비스를 제공할 수 있는 업자를 선택할 수 있을 것이다.